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張敬偉

自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)日前印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”作出全面部署。這意味著，“帶押過(guò)戶”從地方性政策走向了全國(guó)化、常態(tài)化和全面推進(jìn)的階段。2022年以來(lái)，全國(guó)已有超百城出臺(tái)二手房“帶押過(guò)戶”政策，天津、山西、山東、江蘇等省市已經(jīng)全面開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶”。

“帶押過(guò)戶”是指在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。此舉有利于縮短交易流程，減輕交易雙方時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本，提高二手房交易效率。自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)《通知》是對(duì)多城“帶押過(guò)戶”實(shí)踐的頂層確認(rèn)，也是通過(guò)“紅頭文件”的方式讓“帶押過(guò)戶”更加規(guī)范。

從多城“帶押過(guò)戶”政策效果看，3月杭州二手房成交量突破萬(wàn)套，成都則突破2.6萬(wàn)套。3月份，北京樓市“小陽(yáng)春”也如期而至。當(dāng)月北京二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量為22192套，環(huán)比、同比均有一定增長(zhǎng)。同為一線城市的廣州，3月該市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)創(chuàng)下2021年5月以來(lái)的新高。三四線城市的二手房銷售要弱一些，但在二手房市場(chǎng)大勢(shì)的傳導(dǎo)下，二手房銷售數(shù)據(jù)預(yù)期也會(huì)出現(xiàn)環(huán)比同比增長(zhǎng)。

“帶押過(guò)戶”政策，不僅是對(duì)樓市新周期亟須“加油鼓勁”的回應(yīng)，也是對(duì)樓市基層實(shí)踐的認(rèn)可。在購(gòu)房政策存在堵點(diǎn)的情況下，房產(chǎn)中介往往有自己的解決辦法，這樣的辦法有時(shí)存在瑕疵，過(guò)度炒作時(shí)還會(huì)引發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)，需要禁止。而如果樓市處于低迷狀態(tài)，剛需群體受制于政策限制而不能購(gòu)房時(shí)，就需要房地產(chǎn)管理部門在執(zhí)行層面予以破局。這樣就能打通二手房市場(chǎng)梗阻，帶動(dòng)新建商品房交易，從而激活樓市良性大循環(huán)。

“帶押過(guò)戶”不僅解決了剛需和改善住房的安居需求，給萎靡的樓市注入了活力，而且基層實(shí)踐得到了兩部委“紅頭文件”的確認(rèn)。這涉及民生福祉、市場(chǎng)紅利和政策，也體現(xiàn)了法治精神。民法典第四百零六條明確規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”。這不僅為不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”提供了法律依據(jù)，而且也為激活樓市提供了可資借鑒的標(biāo)本。

“帶押過(guò)戶”已經(jīng)在多城試點(diǎn)中釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào)，現(xiàn)在有了兩部委頂層設(shè)計(jì)的“紅頭文件”托底，“帶押過(guò)戶”在執(zhí)行中會(huì)有更好的實(shí)踐效果。當(dāng)然，“帶押過(guò)戶”政策要在所有城市落地，還需要有穩(wěn)健的路線圖。按照《通知》要求，以“三個(gè)拓展”全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶”；推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展，最終實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型“帶押過(guò)戶”全覆蓋。

中國(guó)樓市具有典型的差別化特點(diǎn)。一線城市樓市雖有周期性波動(dòng)，但從來(lái)不愁房賣——無(wú)論新建商品房還是二手房；二線熱點(diǎn)城市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的樓市周期性波動(dòng)更大一些，二手房交易能夠作為這類城市樓市的晴雨表；三四線城市樓市壓力更大，存量房矛盾不少，二手房交易遲滯是市場(chǎng)常態(tài)。在此情勢(shì)下，“帶押過(guò)戶”執(zhí)行有序進(jìn)行，由點(diǎn)到面，是應(yīng)有之義。