導(dǎo)讀：布局“品質(zhì)時(shí)代”，從戰(zhàn)略定力、財(cái)務(wù)安全、全生命周期服務(wù)以及組織架構(gòu)優(yōu)勢(shì)，看保利發(fā)展的“韌性”與“生命力”。

在經(jīng)歷行業(yè)底層發(fā)展邏輯重構(gòu)后，房地產(chǎn)進(jìn)入全新的發(fā)展時(shí)代。

近日，保利發(fā)展發(fā)布2022年報(bào)，數(shù)據(jù)令人驚喜：

(資料圖)

交付規(guī)模創(chuàng)新高，實(shí)現(xiàn)簽約金額4573.01億元，銷售規(guī)模躍至行業(yè)第二；

市占率3.7%，連續(xù)7年增長(zhǎng)；

直接融資平均成本僅2.88%

面對(duì)逆市佳績(jī)，不少人關(guān)心“保利發(fā)展做對(duì)了什么？”

成功者的經(jīng)驗(yàn)與預(yù)判，往往對(duì)行業(yè)后續(xù)發(fā)展有著深刻的啟發(fā)。

在不久前發(fā)布的《保利2022-2023房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》（以下簡(jiǎn)稱《白皮書》）中，保利發(fā)展旗幟鮮明地提出，“商品房開發(fā)已從峰值時(shí)代向品質(zhì)時(shí)代過渡?！?/p>

通過連續(xù)七年發(fā)布《白皮書》，保利發(fā)展對(duì)行業(yè)的發(fā)展作出過許多前瞻性研判，提出不少新思考，也提供了有價(jià)值的方向性指引。

而在3月31日投資者大會(huì)上，保利發(fā)展黨委書記、董事長(zhǎng)劉平也指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化25年，現(xiàn)在已進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的品質(zhì)時(shí)代。

細(xì)讀保利發(fā)展2022年年報(bào)和全新發(fā)布的《白皮書》，不難發(fā)現(xiàn)它早已敏銳地捕捉到 “品質(zhì)時(shí)代”的新機(jī)遇——市場(chǎng)進(jìn)入買方時(shí)代，客戶在房屋品質(zhì)、功能、環(huán)境、配套和服務(wù)等方面仍存在諸多改善訴求。

如何更好地發(fā)現(xiàn)并滿足這些需求，將是房企接下來要解決的重大課題。

那么，作為行業(yè)龍頭的保利發(fā)展，又是如何布局“品質(zhì)時(shí)代”的呢？

01

品質(zhì)時(shí)代 ，保持戰(zhàn)略定力

“聚焦”和“深耕”構(gòu)筑護(hù)城河

在“品質(zhì)時(shí)代”中謀求高質(zhì)量發(fā)展,意味著徹底告別粗放式增長(zhǎng)，提高對(duì)行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)變化的把握，以更加突出的戰(zhàn)略定力與更加精準(zhǔn)的投資策略，實(shí)現(xiàn)“聚焦”與“深耕”。

對(duì)于保利發(fā)展而言，長(zhǎng)期堅(jiān)持聚焦核心的戰(zhàn)略布局正是其核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

年報(bào)顯示，2022年保利發(fā)展全年新拓展金額達(dá)1613億元，充分展示其投資定力。而保利發(fā)展的投資布局有著清晰的脈絡(luò)：堅(jiān)持聚焦“核心城市+城市群”，深耕國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，主要核心城市拓展金額占比98%。這正是保利發(fā)展對(duì)“品質(zhì)”的堅(jiān)持，也是它對(duì)市場(chǎng)由“量”轉(zhuǎn)“質(zhì)”的精準(zhǔn)判斷。

總價(jià)在平均數(shù)之下的成交套數(shù)占比

（數(shù)據(jù)來源：保利發(fā)展研究團(tuán)隊(duì)、克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù) 圖源：保利發(fā)展控股）

特別值得注意的是，2022年下半年，保利發(fā)展新拓展金額達(dá)到了1007億元，占全年62%。這是在它對(duì)重點(diǎn)城市的充分研判基礎(chǔ)上，對(duì)供地節(jié)奏的精確踏準(zhǔn)，進(jìn)而牢牢抓住了去年下半年行業(yè)存在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境改善、供地量增加、競(jìng)爭(zhēng)度減弱的機(jī)會(huì)，加大布局力度。在未來市場(chǎng)逐步企穩(wěn)的過程中，保利發(fā)展在土地市場(chǎng)低迷時(shí)獲得的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，有望增強(qiáng)其在復(fù)蘇時(shí)的供貨能力，率先受益市場(chǎng)回穩(wěn)。

事實(shí)證明，保利發(fā)展對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握極具前瞻性和精準(zhǔn)度，它長(zhǎng)期堅(jiān)持深耕核心城市的戰(zhàn)略以及對(duì)行業(yè)機(jī)會(huì)的深刻把握收獲了豐厚的回報(bào)。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額4573.01億元，銷售規(guī)模升至行業(yè)第二，市占率連續(xù)七年穩(wěn)步提升；交付規(guī)模創(chuàng)歷史新高，客戶滿意度達(dá)85%。

其中，主要核心城市銷售貢獻(xiàn)為86%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)；珠三角、長(zhǎng)三角簽約銷售占比56%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，保利發(fā)展在26個(gè)城市銷售排名第一，51個(gè)城市排名前三。

客觀地看，在2022年市場(chǎng)普遍低迷的情況下，保利發(fā)展能在銷售市場(chǎng)上取得如此佳績(jī)，很大程度上要?dú)w功于保利發(fā)展在城市深耕上構(gòu)筑的護(hù)城河優(yōu)勢(shì)。

由此可見，在“品質(zhì)時(shí)代”，選對(duì)投資策略，坐擁核心城市的房企，已經(jīng)成功了一大半。

02

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資渠道持續(xù)暢通

財(cái)務(wù)安全為高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航

邁入“品質(zhì)時(shí)代”，標(biāo)志著房企告別“三高”模式，堅(jiān)定去杠桿，探索新發(fā)展模式。為房企高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航的，正是充沛的現(xiàn)金流、合理的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)以及優(yōu)越的融資成本。

積極降低負(fù)債化解風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)下房企的重要任務(wù)。良好的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，也是房企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和自身實(shí)力的體現(xiàn)。在這方面，保利發(fā)展表現(xiàn)相當(dāng)優(yōu)秀。

“品質(zhì)時(shí)代”，保利發(fā)展以高質(zhì)量發(fā)展引領(lǐng)新格局

數(shù)據(jù)顯示，2022年保利發(fā)展回籠金額4271億元，回籠率93.4%；其貨幣資金1765億元，占總資產(chǎn)的比重連續(xù)保持高位；經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)5年為正，現(xiàn)金流管理成果非常突出。在這樣的基礎(chǔ)上，公司的經(jīng)營(yíng)彈性空間充裕。保利發(fā)展表示，公司做好了“隨時(shí)捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)的準(zhǔn)備”。

早于國(guó)家提出三道紅線之前，保利發(fā)展就已經(jīng)用近乎嚴(yán)苛的財(cái)務(wù)安全線嚴(yán)格自律，連續(xù)多年自覺保持綠檔。

當(dāng)前其一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比21%，較上一年度進(jìn)一步優(yōu)化。債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理，抗風(fēng)險(xiǎn)能力極高。

從融資成本來看，保利發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯。2022年，保利發(fā)展發(fā)行的公司債、中票發(fā)行利率多次為同期同行最低，平均融資成本僅2.9%。截至2022年末，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本3.92%，較去年末下降54個(gè)基點(diǎn)。

以上數(shù)據(jù)傳遞出三大信號(hào)，第一，保利發(fā)展的財(cái)務(wù)狀況相當(dāng)健康；第二，現(xiàn)金充足，持有1765億元，與各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本絕緣；第三，融資成本與行業(yè)相比，相對(duì)較低，優(yōu)勢(shì)凸顯。

03

從“有房住”到“住好房”

提供全生命周期服務(wù) 回應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展需求

保利發(fā)展在今年的《白皮書》中指出，人民群眾對(duì)住房功能的需求正從滿足基本居住，轉(zhuǎn)為滿足高品質(zhì)生活需要，對(duì)居住空間、社區(qū)環(huán)境和配套服務(wù)提出更高要求。

住房梯級(jí)消費(fèi)體系（圖源：保利發(fā)展控股）

說白了，房企在“品質(zhì)時(shí)代”的機(jī)遇，就是深挖從“有房住”到“住好房”的過程中，還有哪些需求未被滿足？

在這方面，保利發(fā)展用它的經(jīng)驗(yàn)告訴行業(yè)，深挖新需求，意味著堅(jiān)持以客戶為中心，堅(jiān)持人民至上，持續(xù)升級(jí)產(chǎn)品體系，打造老百姓買得起的好房子，為客戶提供多樣化全生命周期的服務(wù)，不斷滿足客戶從“住得上”到“住得好”的需求升級(jí)，真正“讓美好生活更美好”。

保利發(fā)展是如何讓“住得好”具象化的呢？

通過五個(gè)專項(xiàng)提升行動(dòng)，保利發(fā)展全流程夯強(qiáng)高質(zhì)量“產(chǎn)品力”：在案場(chǎng)、簽約、工地開放日、交付、半年回頭看等環(huán)節(jié)都采集了客戶反饋數(shù)據(jù)，生成品質(zhì)體檢報(bào)告，針對(duì)性實(shí)施提升行動(dòng)，拉通地產(chǎn)與物業(yè)，實(shí)實(shí)在在地全方位提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，讓客戶切身體驗(yàn)得到全新升級(jí)。

保利物業(yè)在蕪湖項(xiàng)目上積極實(shí)踐“全國(guó)品質(zhì)進(jìn)階行動(dòng)”，落實(shí)“三心三線”12個(gè)關(guān)鍵服務(wù)場(chǎng)景

與此同時(shí)，作為高質(zhì)量發(fā)展的房企，保利發(fā)展已實(shí)現(xiàn)從“重開發(fā)”、“重銷售”向“重運(yùn)營(yíng)”、“重體驗(yàn)”轉(zhuǎn)變。

旗下保利物業(yè)的成功正是深挖“品質(zhì)時(shí)代”新需求的最佳例子。

突破社區(qū)圍墻的限制，打破服務(wù)的邊界，保利物業(yè)的服務(wù)從“社區(qū)”走向“社會(huì)”，由“業(yè)主”走向“居民”，覆蓋住宅、商業(yè)、城鎮(zhèn)景區(qū)、行政機(jī)關(guān)、產(chǎn)業(yè)園等多元業(yè)態(tài)。

廣州琶洲會(huì)展區(qū)

在做出不俗的社會(huì)效應(yīng)的同時(shí)，保利物業(yè)在業(yè)績(jī)上也相當(dāng)優(yōu)秀——截至2022年年底，實(shí)現(xiàn)了136.9億元的收入，同比增長(zhǎng)達(dá)26.9%，毛利同比上升27.8%。

由此可見，“品質(zhì)時(shí)代”，更需要房企切實(shí)踐行人本主義的發(fā)展觀， 正如保利發(fā)展控股集團(tuán)董事長(zhǎng)劉平所說：“進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展的‘品質(zhì)時(shí)代’，我們?cè)谧约旱漠a(chǎn)品品質(zhì)方面，怎么做好房子、好服務(wù)、打造好生活，以央企的高度責(zé)任感，一年一個(gè)臺(tái)階，打造“保利”大品牌，真正給廣大的業(yè)主提供一個(gè)高端、高質(zhì)、高品的品牌形象?！?/p>

“三十而立”，保利發(fā)展積極與國(guó)家發(fā)展同頻、與時(shí)代進(jìn)步共振、與美好生活同行，竭力推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展并為人民打造觸手可及的美好的生活。

04

三十年沉淀底蘊(yùn)，強(qiáng)勁穿越長(zhǎng)周期

組織架構(gòu)優(yōu)勢(shì)凸顯 護(hù)航企業(yè)發(fā)展行穩(wěn)致遠(yuǎn)

“品質(zhì)時(shí)代”的“高質(zhì)量答卷”要靠“特別能戰(zhàn)斗”的隊(duì)伍書寫。

保利發(fā)展黨委書記、董事長(zhǎng)劉平曾經(jīng)指出，“最核心的還是這些年我們形成的獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，更多的是我們優(yōu)秀的企業(yè)文化和底蘊(yùn)。這種底蘊(yùn)是經(jīng)過幾代人的努力形成的?！?/p>

作為踐行長(zhǎng)期主義的引領(lǐng)者，保利發(fā)展不僅擁有穩(wěn)固且又自我創(chuàng)新與突破的組織架構(gòu)，也擁有一支能深刻理解行業(yè)發(fā)展規(guī)律且堅(jiān)定持續(xù)貫徹其發(fā)展理念的管理團(tuán)隊(duì)。

保利發(fā)展是TOP5房企中唯一保持“總部-各區(qū)域子公司”兩級(jí)管控架構(gòu)的千億級(jí)央企，高度扁平化的組織架構(gòu)實(shí)現(xiàn)了效率最大化：總部通過地產(chǎn)管理中心對(duì)旗下一級(jí)地產(chǎn)子公司進(jìn)行統(tǒng)籌管控，覆蓋開發(fā)、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、工程、成本等項(xiàng)目全流程，以提升快速響應(yīng)市場(chǎng)的能力。同時(shí)，為了平衡差異以及進(jìn)一步增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，保利發(fā)展創(chuàng)造性地提出了共享中心，成立廣東、華東區(qū)域共享中心籌備工作組。

自2019年以來，保利發(fā)展通過采取領(lǐng)導(dǎo)親下一線打樣、子公司高管提拔、人員橫向交流等多種方式，持續(xù)加強(qiáng)人才梯隊(duì)建設(shè)與提高管理效率，以充分發(fā)揮專業(yè)主義引領(lǐng)作用，同時(shí)，積極推動(dòng)“干部年輕化”，為企業(yè)補(bǔ)充活力。據(jù)了解，2022年初，保利發(fā)展任命的13位分公司總經(jīng)理中，有11位為80后年輕干部。

去年的優(yōu)異戰(zhàn)績(jī)也證明了組織機(jī)構(gòu)調(diào)整的顯著成果。

隨著“品質(zhì)時(shí)代”的到來，保利發(fā)展又完成新一輪人事及組織架構(gòu)調(diào)整。包括新設(shè)立10個(gè)專務(wù)類崗位，地產(chǎn)平臺(tái)公司董事長(zhǎng)任命數(shù)量增加至22位，總部3位副總經(jīng)理直接擔(dān)任華東、華南區(qū)域子公司董事長(zhǎng)等。

總部統(tǒng)籌、扁平高效、“能上能下”、干部年輕，讓保利發(fā)展形成了強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)凝聚力以及拼搏奮進(jìn)、團(tuán)結(jié)協(xié)作的企業(yè)文化，這也成為它永葆品牌生命活力、形成穿越周期的核心競(jìng)爭(zhēng)力、持續(xù)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的核心之一。

結(jié)語(yǔ)

一直以來，保利發(fā)展高水平的戰(zhàn)略性判斷，極具參考意義。

保利發(fā)展不久前在《白皮書》中表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展” 的關(guān)鍵時(shí)期。房企需要保持“質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)”，持續(xù)提高精益管理能力，全面升級(jí)和優(yōu)化開發(fā)模式。

回首保利發(fā)展走過的路，我們看到的是在30 年穩(wěn)步增長(zhǎng)的背后，一代又一代保利人的堅(jiān)守與創(chuàng)新、拼搏和努力，形成持續(xù)迭代、不斷進(jìn)步的優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)管理體系；一代又一代保利人不斷挑戰(zhàn)，拓展優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的上限、打破服務(wù)的邊界，讓保利發(fā)展的美好，惠及更多的人。這正是高質(zhì)量發(fā)展應(yīng)有的題中之義。

未來，保利發(fā)展仍將如其董事長(zhǎng)劉平所言：“堅(jiān)定韌性發(fā)展的信心，保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)定保國(guó)利民與為人民美好生活服務(wù)的初心，積厚成器，邁向卓越。”

如今，全新的“品質(zhì)時(shí)代”已然到來，保利發(fā)展這個(gè)穿越周期的穩(wěn)健跑手將如何在新發(fā)展模式下不斷實(shí)現(xiàn)自我超越，值得我們持續(xù)關(guān)注。

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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