“9宗涉宅土地全部成交，2宗地塊溢價成交，其中1宗地塊觸頂搖號”，3月土拍取得這樣的成績，在近兩年西安土地市場上，也算是罕見的好成績。

(相關(guān)資料圖)

土拍市場熱鬧，但購房者可不能只看熱鬧?；仡櫼环?，能發(fā)現(xiàn)在市場出現(xiàn)回暖、土地出讓規(guī)則變化之下，這一輪土拍，透露了不少樓市的變化。

而這些變化，值得購房者關(guān)注。

9宗住宅用地掛牌

分布在5個區(qū)域

整體來看，3月西安土拍市場還是有一定的熱度，出現(xiàn)了今年的首次搖號、也出現(xiàn)了溢價拿地的情況。

就土地掛牌信息顯示，3月目前主城區(qū)已經(jīng)成功掛牌9宗涉及住宅性質(zhì)的土地。

而這9宗已經(jīng)成功掛牌的土地主要分布在5個區(qū)域內(nèi)。

其中單宗土地面積較大的地塊分別是龍湖摘得浐灞約120畝地塊和首宗搖號土地也就是保利搖中的位于絲路軟件城約118畝住宅用地。其余地塊面積相對較小，最小地塊面積僅約19畝。

除了地塊面積之外，就樓面價來看，除了浐灞兩宗地塊因為暫時沒有記錄安置費用，折合樓面價相對較低外，港務(wù)區(qū)、高新區(qū)的土地樓面價都有越演越猛之勢。而這也意味著，接下來兩個區(qū)域無論是產(chǎn)品亦或者是房價，都將有更進一步的增長。

也需要購房者們及時關(guān)注土地市場變化導(dǎo)致的樓盤產(chǎn)品和價格變化，根據(jù)市場變化調(diào)整購房計劃，當(dāng)區(qū)域房價超過預(yù)算時，可以不必糾結(jié)在一個區(qū)域硬磕。

適當(dāng)放大選擇區(qū)域更有助于快速進行優(yōu)質(zhì)房源選擇，而當(dāng)區(qū)域房價即將因為產(chǎn)品變化而升高時，此時有需求建議盡快上車，把握價值攀升前期的機會。

這3宗已成交地塊

建議重點關(guān)注

回到已經(jīng)成交的土地來看，有這3宗地塊，值得購房者們重點關(guān)注，這些地塊的成交不僅說明了區(qū)域發(fā)展的方向，同時對于后期選擇地塊周邊住宅置業(yè)的朋友來講，也具有一定的價值參考意義。

丨2023年首宗搖號地塊，對市場有怎樣的影響？

被保利摘得的GX3-36-14地塊作為今年首宗搖號地塊，引起很多人的興趣。

根據(jù)前期公示的土地信息來看，這宗地優(yōu)勢相當(dāng)明顯。

首先，這宗地塊面積約118畝左右，是目前絲路軟件城少有的超百畝大體量住宅用地。

比周邊中海天谷時代、隆基泰和云璽領(lǐng)峯等多個項目面積都大，對比周邊在售項目中，目前僅有西派樘樾、天谷雅舍、保利天匯等個別幾個項目。

丨GX3-36-14地塊區(qū)位圖

大體量地塊的大社區(qū)，一方面意味著后期能夠形成更好的生活居住圈，另一方面能夠拿下如此大體量的地塊，也側(cè)面說明了房企的實力。

此外，大體量小區(qū)未來交付后，入住人口也會有大量的增加，這也反推著區(qū)域生活配套與資源的加快落地，從而助推區(qū)域的進一步發(fā)展。

其次從未來社區(qū)舒適度方面來看，周邊在售的中海天谷時代、西派樘樾以及稍遠(yuǎn)一點的保利天匯地塊容積率均在2.8，而這宗地塊僅有2.5的容積率，意味著后續(xù)的住宅舒適度更高。

從前期地塊規(guī)劃的公示信息來看，建筑高度不大于80米，從數(shù)據(jù)也能分析出未來大概率會打造成不超過26層的大平層住宅社區(qū)。

雖然目前還尚不知曉地塊將會做成什么樣的產(chǎn)品，但從“保利品牌+容積率2.5+配套齊備”來看，地塊的產(chǎn)品在未來區(qū)域內(nèi)大概率處于“對手很少”的態(tài)勢。

而回到目前，保利摘得的GX3-36-14地塊所建立起來的價格勢能需要購房者關(guān)注，因為這樣的樓面價所支撐起來的區(qū)域價格，很容易就轉(zhuǎn)化成絲路軟件城的銷售動能。

在本身區(qū)域“資源、配套、產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)”優(yōu)勢具優(yōu)的背景下，新地塊所帶來的樓面價將接下來發(fā)揮區(qū)域“預(yù)期”帶動作用，帶動周邊樓盤銷售。

丨絲路軟件城效果圖

雖然從目前來看，新房限價雖依然是鐵板不可打破，但這樣的價格所帶來的“價格預(yù)期”將直接作用在區(qū)域二手房市場，為區(qū)域二手房價值和價格托底，隨著持有過程中區(qū)域配套的持續(xù)完善，產(chǎn)品保值和增值性會明顯展示出來。

對于購房者，我們的建議是有需求可以購入，但完全沒必要因為區(qū)域土拍樓面價走高而將需求前置。

從目前區(qū)域的意向登記熱度來看，相對保持平穩(wěn)，因此仔細(xì)挑選更適合自己的產(chǎn)品做出選擇，但對于部分性價比較高的樓盤，還是要保持關(guān)注動態(tài)，有適合自己的就及時登記為好。

丨港務(wù)區(qū)GW2-14-10地塊，港務(wù)區(qū)房價明了！

作為新規(guī)后首宗成交地塊，港務(wù)區(qū)地籍編號GW1-15-7的地塊最終被龍翔控股集團摘得，同時它的摘地也讓區(qū)域房價迎來新走向。

這宗土地之所以值得關(guān)注，一方面是地塊所處的位置，是港務(wù)區(qū)奧體板塊內(nèi)稀缺的住宅用地；另一方面則在于地塊的價格，樓面地價7730.20元/㎡在現(xiàn)階段整個國際港務(wù)區(qū)內(nèi)是排名第三高的價格。

丨GW1-15-7地塊區(qū)位圖

現(xiàn)階段來看，在2022年12月28日成交的山東健康GW1-15-4地塊，為港務(wù)區(qū)地王，樓面價8175元/㎡，該地塊案名已出，為山東健康弘泰·頤悅府；

2022年9月1日成交的西安港實業(yè)GW2-14-10地塊，樓面價7769元/㎡。

而龍翔1月摘得GW1-15-5地塊的樓面價也在7698元/㎡，兩宗住宅用地均地處奧體北部片區(qū)，后續(xù)也能夠預(yù)見，龍翔在奧城瓏樾府之后，將開啟港務(wù)以北的發(fā)展。

丨國際港務(wù)區(qū)實景圖

能夠發(fā)現(xiàn)，港務(wù)北區(qū)域內(nèi)，名校簽約落地、交通完善、醫(yī)療資源入駐，已然成為區(qū)域價值轉(zhuǎn)變的最核心推動力。優(yōu)質(zhì)生活資源的落地，更有助于參與新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各類人群安心扎根，孩子的入學(xué)又帶動大量的周邊人群在這里工作、生活、居住。

相對的在這樣的市場發(fā)展之下，港務(wù)區(qū)的置業(yè)價格也有所攀升，從1.3萬+元/㎡發(fā)展到1.7萬+元/㎡甚至更高。整體來看，接下來隨著港務(wù)區(qū)地價持續(xù)走高，以及住宅產(chǎn)品品質(zhì)的不斷進階，房價將只高不低。

這是一個預(yù)期的轉(zhuǎn)變，從地塊周邊區(qū)域來看，目前樓面價基本保持在7700元/㎡以上，按照常態(tài)未來銷售價基本保持在1.8萬/㎡以上。

這是一個很明顯的價格變化，可以說，港務(wù)區(qū)奧體核心板塊的核心區(qū)已經(jīng)基本擺脫“剛需天堂”的身份標(biāo)簽。

丨未央?yún)^(qū)3宗地意外托底？更多的還是購房者和房企的選擇！

而除了上述幾宗地塊外，未央?yún)^(qū)團結(jié)村板塊在31日下午完拍的3宗住宅用地最終均由西安城市發(fā)展更新建設(shè)有限公司（西安城市發(fā)展（集團）有限公司）底價摘得。

從地塊位置來看，規(guī)劃相對完善，再加上一定程度上來講擁有“未央?yún)^(qū)更新+北跨”的利好加持，未來片區(qū)增值空間較大。

但為何還會托底成交？主要還是由于片區(qū)處于更新階段，發(fā)展和界面仍在起步階段，整體待開發(fā)建設(shè)規(guī)模大，購房者特別是自住性購房者對于區(qū)域的選擇目前稍低。

丨團結(jié)村片區(qū)規(guī)劃圖

不過隨著后續(xù)城市更新推進下，這個目前主城區(qū)內(nèi)擁有最大可連片開發(fā)凈地的未央?yún)^(qū)團結(jié)村板塊，也將會成為下一個置業(yè)熱點。

可以發(fā)現(xiàn)，能發(fā)現(xiàn)房企的拿地積極性，除了資金狀況外，和區(qū)域產(chǎn)業(yè)、人口、配套甚至新房供應(yīng)等因素相關(guān)。

而這給購房者們也提供了一個參考，接下來熱度較高的土地所在區(qū)域，也是購房可以重點關(guān)注的區(qū)域，未來或許有較高的置業(yè)價值。

市場信號

熱度變高，民企入場

回到今天的主題，從近期的土拍市場表現(xiàn)來看，在各類政策的支持、紓困以及助力之下，土地市場的熱度有了一定恢復(fù)，雖然依然不及2年前的土地市場，但也明顯能夠發(fā)現(xiàn)三個有意思的變化：

01

熱度回歸

無論是土拍的搖號還是去年流拍今年溢價拿地，都說明了土地市場的熱度開始回歸。

相比去年首批集中供地后，多宗土地的流拍，今年土拍大戲剛剛拉開帷幕，就有地塊引發(fā)爭搶，自然給接下來的土地市場開了個好頭。

尤其需要注意的是，在土拍規(guī)則變化，不再采取集中供地模式并對宗地的關(guān)聯(lián)地塊信息進行公示后，土地的價值被更更清晰的呈現(xiàn)出來，并且房企們也有更加充足的時間準(zhǔn)備是否摘地，讓拿地也更有把握。

02

民企開始入場

回顧本輪土拍，相較于2022年國企、央企、地方平臺公司為拿地主角的劇情不同，今年的土拍中，隨著市場復(fù)蘇、政策利好、融資渠道回暖的助推下，不少民營房企也開始恢復(fù)拿地動作，例如這一次的龍湖、龍翔、惠爾，也都在土拍中有土地入袋。

而這樣的動作，不僅僅是對市場復(fù)蘇的肯定，也是一次很好的“免費廣告”效應(yīng)，除了有穩(wěn)定資金實力之外，也是對市場接下來發(fā)展的看好，如果未來產(chǎn)品不錯，不妨也可以關(guān)注一番。

而接下來，從71宗待拍土地來看，尚有50余宗等拍。而接下來，很有可能會有更多民企頻繁出現(xiàn)在“土地市場”。

03

房企拿地給購房者新參考。

整體來看，在大環(huán)境的變化下，如今房企拿地的情緒更加理性化，重點還是圍繞著土地本身的價值和區(qū)域未來的價值，就例如3月的土拍：熱度集中較高且房企關(guān)注度較高的土地依舊是發(fā)展價值較高、配套完善的優(yōu)質(zhì)片區(qū)內(nèi)。

而這樣的拿地方式，也相當(dāng)于給購房者一個新的買房參考，接下來特別是自住購房者，買房更應(yīng)以穩(wěn)為主，周邊配套齊全、地段優(yōu)質(zhì)的樓盤，才是更值得關(guān)注的！