2023年，隨著房地產(chǎn)被重申為“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”成為房地產(chǎn)行業(yè)新一年的關(guān)鍵詞，無論剛性還是改善性需求都將得到更有力支持。

政策暖風(fēng)將繼續(xù)吹

“相較于2021年的‘緊’，2022年的關(guān)鍵詞基本以‘松’為主，旨在推動樓市回暖。2023年房地產(chǎn)行業(yè)則進入發(fā)展新周期，將是筑底回暖的一年?！?8安居客研究院院長張波對《中國消費者報》記者表示。

(資料圖)

張波分析，2022年是房地產(chǎn)的“政策大年”，降準(zhǔn)降息、限購放松、“三箭”齊發(fā)、房企紓困、“保交樓”等，都是積極推動市場復(fù)蘇的動作。2023年，涉及“四限”、首付比例、二套房認(rèn)定等增量政策有望進一步出臺，5年期LPR仍有下調(diào)空間。同時，對于存量房首付比例及按揭貸款的利率也有望適度下調(diào)，優(yōu)先覆蓋那些政策還有下調(diào)空間且前期政策出臺對市場作用較小的城市。另外，在確定房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)后，2023年的各項鼓勵性政策會加快出現(xiàn)，包括房地產(chǎn)上下游企業(yè)，以及養(yǎng)老地產(chǎn)、智能家居市場等都會有長足的發(fā)展。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠則認(rèn)為，2023年需求端必然將出臺更多寬松舉措，圍繞釋放住房消費潛力，限購限貸等有望進一步解除。

雖然目前仍有大部分城市執(zhí)行區(qū)域限購，本地戶口和外地戶口均有購買套數(shù)限制，隨著佛山、東莞等全面取消限購，2023年更多熱點城市或?qū)⒏M，除一線城市外，2023年樓市限購或?qū)⑷嫠蓜印?/p>

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市場銷售有望量價趨穩(wěn)

房價的變化和趨勢是百姓普遍關(guān)心的問題。中指研究院根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改，投資或繼續(xù)下行”的特點。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，2022年底，利好政策密集出臺，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定市場預(yù)期，但政策傳導(dǎo)至需求端需要時間，短期市場調(diào)整壓力仍在。

2023年“保交樓”專項借款的落地會減緩購房者對于交付的擔(dān)憂，行業(yè)風(fēng)險進一步縮減，購房信心逐步恢復(fù)。預(yù)計2023年上半年市場仍在恢復(fù)期，全年市場走勢將呈現(xiàn)前低后高趨勢，年中銷售規(guī)模增速有望轉(zhuǎn)正，全年成交水平與2022年基本保持一致。

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“三?！比允侵刂兄?/p>

2022年，房企受困于資金回籠放緩、融資環(huán)境收緊、債務(wù)違約風(fēng)險加大等因素。2023年，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”等各項工作仍是重中之重。

“保交樓”是穩(wěn)定需求側(cè)信心的基礎(chǔ)，是保民生的重要舉措，更是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的前提。張波進一步分析認(rèn)為，一方面，市場信心低迷，商品房交易走低，企業(yè)經(jīng)營運轉(zhuǎn)困難；另一方面，資金回籠周期延長，“保交樓”任務(wù)壓力加大。此外，房企債務(wù)“爆雷”引發(fā)連鎖負(fù)面反應(yīng)，加劇了消費者的觀望情緒。因此，只有“既保交樓又保房企”才能打通市場循環(huán)。

目前，政策方面對于房企尤其是供應(yīng)側(cè)房企融資端的修復(fù)，已經(jīng)做得非常到位，那么2023年房企會在新的發(fā)展模式下怎樣更能實現(xiàn)發(fā)展，讓我們一同期待。

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進入2023年，尤其是春節(jié)后，廣州一、二手房市場人氣和成交都在恢復(fù)。克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，這既是疫情影響淡出和政策利好發(fā)酵雙重作用的結(jié)果，也是此前所壓抑和積累的購房需求逐漸釋放的結(jié)果。

在當(dāng)前市場的一片“回暖”聲中，廣州樓市又會在2023年迎來哪些發(fā)展機遇呢？對此，肖文曉認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位的重申，2023年廣州市場也有望對現(xiàn)行調(diào)控政策進行合理優(yōu)化；如果能適當(dāng)松綁部分限制性的需求政策，廣州樓市就可以釋放出更大的住房消費動能。

針對購房者關(guān)注的買房問題，肖文曉建議大家，在房貸利率水平處于歷史低位的情況下，可以關(guān)注廣州地鐵線路的延伸以及城市發(fā)展規(guī)劃的重心 ，“目前廣州近郊和外圍區(qū)域的價格水分已經(jīng)被最大程度擠壓，很多板塊的售價甚至回到了兩三年前，這對于剛想上車的剛需購房者是一大福音。”

肖文曉特別提到，剛需型客戶應(yīng)優(yōu)先根據(jù)自身的居住需求去買房，再去考慮升值問題；改善型客戶則應(yīng)重點關(guān)注房企的“產(chǎn)品力、交付力、服務(wù)力”這三個方面。

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我們還觀察到佛山近期樓市勢頭很猛，已經(jīng)成為大灣區(qū)這輪樓市復(fù)蘇行情的領(lǐng)頭羊。尤其臨廣板塊，從里水，大瀝，桂城，到北滘，陳村，多數(shù)樓盤成交量大漲，價格也已經(jīng)有抬頭的趨勢。另外是佛山的高端物業(yè)，單價超8萬、10萬的已經(jīng)不止一個樓盤，而且不會有價無市，而是看的、買的都大幅增加。

由于徹底不限購，所以佛山本地的改善，多改；還有廣州的剛需，投資，都被徹底釋放了出來了。再加上首付低，利息低，按目前態(tài)勢，三月份成交量有可能繼續(xù)比二月增長50%左右。佛山今年樓市表現(xiàn)或領(lǐng)銜整個大灣區(qū)。

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當(dāng)然，大家最關(guān)心的仍然是現(xiàn)在要不要出手買房。

對于這個問題，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)的觀點非常明確：現(xiàn)在確實是剛需和改善型需求出手比較好的時機。

市場究竟有沒有復(fù)蘇，有沒有反彈，不是情緒和一廂情愿說了算，而是數(shù)據(jù)和市場本身的表現(xiàn)說了算。

第一，市場熱度的上升是不爭的事實；

第二，市場交易量在上升有數(shù)據(jù)支撐。一線城市春節(jié)后數(shù)據(jù)反彈明顯，北京二手房成交2月份過了1.5萬套的榮枯線，上海二手房成交1.9萬套，已經(jīng)恢復(fù)到2021年的平均水平，深圳，廣州數(shù)據(jù)都在反彈；

第三，熱點二線城市成交量和熱度也在上升，表現(xiàn)最搶眼的是成都；第四，一些城市在繼續(xù)松綁過去的調(diào)控政策，比如限購，限售，這將會成為趨勢。

當(dāng)然，就全國而言，市場沒有普遍復(fù)蘇，分化的態(tài)勢仍然在持續(xù)，但從過去房地產(chǎn)復(fù)蘇的規(guī)律看，一般是一線啟動，帶動熱點二線，帶動其他城市。

這一次盡管市場已經(jīng)不同于以往，但政策在房地產(chǎn)的歷史上已經(jīng)足夠誠意，比如，房貸利率是歷史最低等。因此，馬光遠(yuǎn)表示，對于有支付能力的剛需和改善需求，這無疑是一個比較好的窗口。

? THE END