2023-03-03 13:07:25 來源 : 德陽房幫幫
去年,住建部曾相繼發(fā)布過兩本強(qiáng)制性規(guī)范——《民用建筑通用規(guī)范》和《消防設(shè)施通用規(guī)范》。根據(jù)當(dāng)時的公告,這兩本規(guī)范從3月起全面執(zhí)行!
其中“殺傷力”最大的強(qiáng)條,就是面層要計面積了(建筑面積要算到外飾面)!
怎么理解呢?
(資料圖片)
最直白一點(diǎn)講,就是未來買房,公攤面積又要增加了!
1、新舊規(guī)的區(qū)別
舊規(guī)GB/T50353-2013《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》3.0.27條文節(jié)選:
下列項(xiàng)目不應(yīng)計算建筑面積:6勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻,主體結(jié)構(gòu)外的空調(diào)室外機(jī)擱板(箱)、構(gòu)件、配件,挑出寬度在2.10m以下的無柱雨篷和頂蓋高度達(dá)到或超過兩個樓層的無柱雨篷。
新規(guī)GB55031-2022《民用建筑通用規(guī)范》3.1.1條文:
建筑面積應(yīng)按建筑每個自然層樓(地)面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算。
新規(guī)GB55031-2022《民用建筑通用規(guī)范》3.1.1條文說明:
“每個自然層”為非單層建筑時,建筑面積應(yīng)為建筑各自然層面積的總和;“樓(地)面處”是指樓(地)面的設(shè)計完成面,對于沒有結(jié)構(gòu)樓板的地面,應(yīng)為混凝土墊層頂面;“外圍護(hù)結(jié)構(gòu)”是指外墻,包括作為外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻、人造板材幕墻等;“外表面”是指外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的設(shè)計完成面,建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)一般由墻體、保溫層、飾面層組成,設(shè)計完成面即裝飾面層外邊線;當(dāng)幕墻作為外圍護(hù)結(jié)構(gòu)時,“外表面”為幕墻面板外邊線(見圖1)。
2、對不同住宅的影響
● 對以真石漆為主的住宅來說
以普通的18層住宅樓為例,其真石漆面層厚度為20mm。
實(shí)體墻涂料面層做法:此做法面層厚度為20mm。
圖源:圖圖規(guī)范
粘貼式外保溫板面層做法:此做法面層厚度為15+5=20mm。
圖源:圖圖規(guī)范
一體化保溫板(AB板)面層做法:此做法面層厚度為15mm+保護(hù)層厚3mm,總厚度為18mm。
圖源:圖圖規(guī)范
以上面的一個普通住宅為例,建筑面積變化:每層增加2.85㎡,每棟樓增加2.85㎡*18=51.3㎡,10棟樓增加51.3㎡*10=513㎡。
圖源:圖圖規(guī)范
● 對幕墻體系的住宅來說
幕墻做法厚度一般會考慮200mm。
圖源:圖圖規(guī)范
同樣以上述住宅樓為例,原保溫層厚度若為100mm厚,選擇幕墻外飾面,則厚度為200mm,增加100mm厚度。
建筑面積變化:每層增加14.26㎡,每棟樓增加14.26㎡*18=256.68㎡,10棟樓增加256.68㎡*10=2566.80㎡。
圖源:圖圖規(guī)范
3、對購房者的影響
新規(guī)后,建筑面積計算規(guī)則發(fā)生了重大變化,建筑面積將會增加。
尤其是幕墻類的建筑建筑面積將會大幅增加,由此公攤面積也會增加,得房率更低,對于買房人來講,也就是同樣的總價買到的套內(nèi)面積更小了。
所謂“公攤面積”,是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱,指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。
公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積,它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等。
根據(jù)建筑形態(tài)的不同,公攤面積和得房率有很大的區(qū)別。
一般來講,公攤面積高層> 洋房>別墅 ,高層往往得房率低,公攤面積高。
而且由于公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn),背后利益空間巨大。
如果每一戶多出1㎡,按德陽目前大多數(shù)小區(qū)1000戶計算,就可以多出1000㎡。再以當(dāng)前德陽房價7260元/平米計算,開發(fā)商從這上面可以獲得的利潤是多少?
726萬!
氣氣的是公攤這玩兒意,明明是香港產(chǎn)生的,祖師爺還是霍英東呀。但是現(xiàn)在全宇宙只有中國和臺灣有公攤面積這一說。
因?yàn)?,早?013年,在洶涌的民怨下,香港也結(jié)束了這個實(shí)行了半個世紀(jì)的政策,正式邁入了“以套內(nèi)面積計價”的時代。
好神奇呀!
對待這一問題,于民眾而言,幾乎真看不到任何好處,而帶來的問題倒是無數(shù)。對于開發(fā)商而言,倒是好處一大堆,至少利益上是盆滿缽滿了呀。
04取消公攤,重慶已經(jīng)耍了近20年了。
大家的期待當(dāng)然是,取消公攤。
對此,2018年,新華社等媒體曾多次發(fā)文,質(zhì)疑公攤面積,如《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》《買100平米得70平米:公攤面積7大亂象》。
2019年2月18日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?!?/p>
取消公攤,重慶已經(jīng)耍了近20年了。
2002年6月,重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》,要求:商品房現(xiàn)售和預(yù)售,以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù),商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。
2020年10月,襄陽市規(guī)委會審議通過《襄陽市建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)定》。
根據(jù)這項(xiàng)規(guī)定,陽臺不區(qū)分結(jié)構(gòu)內(nèi)外及是否封閉,均計算一半面積。明確外墻外保溫層,不計算建筑面積和產(chǎn)權(quán)面積,不計入公攤。符合條件的設(shè)備平臺,不計算建筑面積。
福音??!范本啊,學(xué)學(xué)呀。
05但是,這也并不意味著公攤面積越小就越好。
試想一下,社區(qū)的公共設(shè)施大規(guī)??s減,樓梯、過道、門廊等狹窄不堪,居住起來該有多么的不適,以犧牲社區(qū)的居住品質(zhì)為代價的低公攤小區(qū),大家真的愿意買嗎?
精致的公攤可以提升居住品質(zhì),另一方面也提升房產(chǎn)價值。
所以總的來說,如何把握公攤面積的大小、計算方式都是很重要的一個課題。
也有人會說,“取消公攤面積,套內(nèi)單價只會暴漲”,一樣的道理。
確實(shí),如果按照實(shí)用面積計價,單價確實(shí)會相對暴漲,但這就相當(dāng)于超市帶殼的榴蓮和剝好的榴蓮果肉一樣,總價是不變的。
但是,我請問你,你買榴蓮的時候是帶皮的還是不帶皮的,你是不是看得一清二楚,也知道分別的價格是多少?你甚至可以稱一下榴蓮皮的重量是多少。
房子呢?公攤你算得出來嗎?