封面圖 |《大話西游》劇照

(資料圖)

問：

前一段時(shí)間，武漢發(fā)布16條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施，并把房地產(chǎn)行業(yè)歸為「困難行業(yè)」。其中提到：為減輕企業(yè)資金壓力，在重點(diǎn)監(jiān)管資金中增加「項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之二進(jìn)度」撥付節(jié)點(diǎn)；優(yōu)化調(diào)整新建商品房預(yù)售條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可增加申請預(yù)售許可次數(shù)，預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟等。

武漢官方把房地產(chǎn)歸為「困難行業(yè)」，合理嗎？怎么看房地產(chǎn)從支柱行業(yè)變成困難行業(yè)？

馮叔：

從宏觀來看，房地產(chǎn)是支柱行業(yè)。但是從微觀來看，這一段時(shí)間，有很多房子積壓，賣不出去；有一些房企也開始爆雷，大家對房地產(chǎn)市場沒有信心。從這個(gè)角度來說，房地產(chǎn)又是一個(gè)困難行業(yè)。

我覺得，所謂「房地產(chǎn)從支柱行業(yè)變成困難行業(yè)」，得看你從多大范圍，以什么樣的角度，來說這件事。

同樣一件事，你看的范圍越大，往往越積極，范圍縮小了，要么特別好，要么會出現(xiàn)困難，但這都是正確的判斷。

問：

房貸利率進(jìn)入3字頭時(shí)代，當(dāng)初高位買房的人開始用提前還貸的方式進(jìn)行自救，有關(guān)存量房貸利率調(diào)降的呼聲也是日益高漲，有關(guān)存量房貸利率下調(diào)的呼聲源源不斷。

存量房貸利率會下調(diào)嗎？當(dāng)初高位買房的人應(yīng)該怎么辦？如何減少損失？

馮叔：

我覺得買房人和銀行之間的貸款合約一旦簽訂，就需要長期執(zhí)行。

雖然新的政策出臺以后，房貸利率下降，但對存量房貸的這部分，我認(rèn)為從法律上來說，房貸合約不應(yīng)該有影響。

各個(gè)商業(yè)銀行也會根據(jù)實(shí)際情況去做一些判斷。如果影響到商業(yè)銀行還款，比如說出現(xiàn)了一些壞賬情況。因?yàn)檫^去房貸利率相對比較高，但現(xiàn)在大家經(jīng)濟(jì)很困難，供不起房。假定100個(gè)購房者，有5個(gè)或者10個(gè)供不起房，還不了房貸，那銀行的壞賬率就會提高；如果再有20個(gè)供不起房貸，那么商業(yè)銀行就可能會考慮對這一批購房者適當(dāng)降低一些利率，但這屬于銀行的統(tǒng)一行為，而不是每一個(gè)客戶自己去跟銀行談。自己去跟銀行談，基本上談不了，因?yàn)槟阋呀?jīng)簽了合約。做生意，你既然簽了合約就得認(rèn)賬。

其實(shí)房貸利率下調(diào)是刺激新購房者。因?yàn)榉抠J利率下降，買房的人可能會變多。原來可能只有5個(gè)人愿意買房，現(xiàn)在房貸利率降了，可能就有8個(gè)人愿意買房。

所以我覺得新政策出臺以后，對存量房貸的影響不會很大，但對增量房貸的影響會比較明顯。

問：

2月初，自然資源部發(fā)布的一份《通知》，被媒體解讀為取消集中供地制度。隨后自然資源部向媒體回應(yīng)，該文件為了優(yōu)化完善「集中供地」制度，進(jìn)而更好發(fā)揮充分公開披露信息對于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期的積極作用。

「集中供地」優(yōu)化對房企拿地有什么影響？房企拿地的機(jī)會會變多嗎？

馮叔：

原來房地產(chǎn)市場比較火熱的時(shí)候，政府對供地管得很緊。每年都會有兩三次集中供地?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場需要有更多的參與者進(jìn)來，也需要激活住宅市場。這個(gè)時(shí)候，供地批次增加，這叫優(yōu)化。等將來房地產(chǎn)市場又過熱了，又開始減少供地次數(shù)，這也叫優(yōu)化?？傊鉀Q一個(gè)問題，就需要供需平衡。

當(dāng)增加供地次數(shù)的時(shí)候，進(jìn)來拿地的房企肯定也會變多，另外土地價(jià)格的彈性大一點(diǎn)，進(jìn)場的房企也會多一些。進(jìn)場的房企多，對未來的土地供給也會有一些推動。那么土地供給多一些，當(dāng)然也對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、就業(yè)都會有一些幫助。土地供給變多也能防止房價(jià)過高，同時(shí)也適度地加大了房企競爭，對于住宅產(chǎn)品的改善也會有幫助。

所以相對來說，當(dāng)房地產(chǎn)市場需要更多房企參與的時(shí)候，就增加供地次數(shù)，當(dāng)覺得房企參與太多，市場又過熱時(shí)候，就減少供地次數(shù)。這都是政府合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的一種手段，我覺得叫優(yōu)化也是對的。

主編｜王滔編審｜陳潤江顧問｜王淑琪