2023年1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京以視頻形式召開。解讀如下：

(資料圖)

01以“慢撒氣”的方式化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險：抓兩頭、帶中間住建部提出要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式防范化解風(fēng)險，以避免帶來系統(tǒng)性風(fēng)險的沖擊。實際上，早在恒大事件的系列評述中，筆者就曾指出政策層面在極力推動恒大走向慢撒氣的過程，其邏輯起于政策部門在化解風(fēng)險方面的實踐，即“一事一議”與“慢撒氣”的風(fēng)險處置方式。① “一頭”抓出險房企：該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該自救的自救住建部指出對于出險房企，既要幫助其自救，又不能讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，即該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責的追責。這進一步說明，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解已經(jīng)進入實質(zhì)階段。對于出險房企，一是債務(wù)化解問題，二是問題樓盤處置問題。顯然，在債務(wù)化解層面，政策層面會幫助那些沒有問題的出險房企進行自救。例如，近期富力、龍光、融創(chuàng)已經(jīng)完成境內(nèi)債務(wù)重組，富力、綠地也已經(jīng)完成了境外債務(wù)重組，花樣年的境外債務(wù)重組亦取得了進展，這些均是比較有代表性的案例，說明其還是有作為。在問題樓盤處置方面，政策部門的容忍度顯然就低了很多，也即對于那些涉及問題樓盤的出險房企，應(yīng)已經(jīng)被盯上，需要特別小心，有意逃避債務(wù)、有抽逃挪用資金、不作為、躺平、裹挾政府等違法違規(guī)事項的出險房企將大概率會進入破產(chǎn)通道（如恒大）。② “一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企：改善資產(chǎn)負債情況對于優(yōu)質(zhì)房企，則要避免其因陷入流動性危機而變成出險房企，要通過金融16條、地產(chǎn)股權(quán)融資5條等方式幫助改善優(yōu)質(zhì)房企的資產(chǎn)負債表，目前已經(jīng)體現(xiàn)在《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案中》，即包括“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”等四個方面共21項工作，這里不再贅述。顯然，只要出險房企表現(xiàn)的好（自身債務(wù)問題解決好、問題樓盤處置的好），應(yīng)該問題不大，當然這需要有資金配合（如簽訂意向授信協(xié)議等）。

02不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險：有條件的可現(xiàn)房銷售住建部明確有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的要把資金監(jiān)管責任落實到位，以防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。這意味著，對于預(yù)售資金監(jiān)管來說，并沒有放松的跡象，只能進行閉環(huán)使用，而期房銷售制度似乎正逐漸向現(xiàn)房銷售過渡。未來，期房銷售可能會面臨各種各樣的潛在風(fēng)險，各方出于規(guī)避責任的考慮也會推動現(xiàn)房逐漸成為主流。同時這一提法也表明，對于化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險而言，把存量問題樓盤解決好已是當務(wù)之急，且壓力還不小，需要政策層面的配合（如專項借款、配套融資、貸款支持計劃以及金融AMC再貸款等），在化解存量風(fēng)險的過程中要避免增量風(fēng)險。

032023年的第一項任務(wù)：嚴控投機炒房，大力支持剛性和改善性住房需求在對2023年工作進行部署時，住建部將“以增信心、防風(fēng)險、保轉(zhuǎn)型為主線，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”作為第一個任務(wù)，明確提出在繼續(xù)堅持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，要嚴控投機炒房，以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求。可以看出，就明年工作而言，房地產(chǎn)仍屬于重中之重，將會在銷售端（增信心）、化解風(fēng)險（保交樓）等方面持續(xù)發(fā)力，意味著各地在促進地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)方面可以更彈性的施策空間，特別是在銷售端（如全面放開限購限售、降低首付比例和房貸利率、給予稅費補貼等）。同時對房地產(chǎn)市場秩序的整頓也會是工作重點。

042023年的第2至3項任務(wù)大力增加保障性租賃住房供給，特別提及公積金會議提出要大力增加保障性租賃住房供給，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間），相較于2022年40個城市的合計體量（保障性租賃住房94.20萬套、公租房8.80萬套和各類棚戶區(qū)改造165萬套）來說有比較明顯增長，且貢獻了十四五期間650萬套保障性租賃住房目標的55%左右。值得注意的是，會議特別提及要“積極發(fā)揮住房公積金作用，推進住房公積金數(shù)字化發(fā)展”，和2022年“健全住房公積金繳存、使用、管理和運行機制”相比還是有比較明顯的變化。2022年12月7日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快住房公積金數(shù)字化發(fā)展的指導(dǎo)意見》（建金〔2022〕82號），提出到2025年，住房公積金數(shù)字化發(fā)展新模式基本確立……智慧住房公積金發(fā)展取得新突破，服務(wù)事項“網(wǎng)上辦、掌上辦、就近辦、一次辦”更加好辦易辦，住房公積金事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展取得明顯成效。這里的積極發(fā)揮住房公積金作用應(yīng)具體包括下調(diào)住房公積金貸款利率、出臺支持住房消費（含租房）的住房公積金政策，可能還包括通過住房公積金來支持保障性租賃住房建設(shè)。

05其他

① 提出2023年要以實施城市更新行動為抓手，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.30萬個以上，較2022年的5.56萬個略有下降。

② 對建筑業(yè)提出具體要求。建筑市場要從“嚴進、松管、輕罰”向“寬進、嚴管、重罰”轉(zhuǎn)變，對工程質(zhì)量不合格、惡意拖欠工人工資、造成傷亡事故等嚴重后果的，依法依規(guī)處罰項目負責人和企業(yè)法人，并列入誠信黑名單，在一定時間內(nèi)個人不能在這個領(lǐng)域從業(yè)、企業(yè)不準承接新業(yè)務(wù)；項目要聚焦提品質(zhì)、降成本兩個主攻方向，大力推廣應(yīng)用新材料、新工法、新產(chǎn)品，加強建筑工人隊伍培訓(xùn)教育。

③ 形成房屋安全長效機制，研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險等制度。

本文來源任博宏觀論道，感謝作者授權(quán)轉(zhuǎn)載本文

主編：張艷

責編：doug

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