2023-01-19 22:53:12 來(lái)源 : 深圳買房計(jì)劃
1月17日，深圳公示4份關(guān)于保障性住房的重磅文件，當(dāng)中《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》引發(fā)的討論熱度最高。
“共有產(chǎn)權(quán)一出，就有一批原本抱著住10年炒房的可以罵罵咧咧退出輪候了?！?“同樣是5折買房，共有產(chǎn)權(quán)房住多久都拿不到完整產(chǎn)權(quán)，還不如租房?！?“太好了，應(yīng)該有一部分不跟我搶安居了?！?“我第一反應(yīng)是深圳房?jī)r(jià)要漲了，但朋友說(shuō)要跌了?！?/blockquote>這兩天，在@深圳買房計(jì)劃 的社群里，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的咨詢不斷，我們選取了大家討論度較高的6個(gè)問(wèn)題，一起來(lái)看看。
(資料圖片僅供參考)
（P.S.，如理解不對(duì)，歡迎指正）
◎ 問(wèn)題1
Q：哪些人能買共有產(chǎn)權(quán)房？
A：《征求意見(jiàn)稿》起草說(shuō)明中提出，共有產(chǎn)權(quán)房的申請(qǐng)條件為：深戶、在深繳納社保滿5年、無(wú)自有住房、未在本市享受過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策、5年內(nèi)未在本市轉(zhuǎn)讓過(guò)或因離婚分割過(guò)自有住房等。
共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目配售兩次后仍有剩余房源的，主管部門可以結(jié)合住房供需情況、項(xiàng)目情況等因素，將供應(yīng)對(duì)象調(diào)整為本市常住居民，或者將房源性質(zhì)轉(zhuǎn)為租賃住房等。具體項(xiàng)目的處置方案由市主管部門報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
如果有以下5種情況的，申請(qǐng)人要退出共有產(chǎn)權(quán)輪候冊(cè)：
（一）申請(qǐng)人選房排序到位但未選定住房或者雖選定住房但未按照規(guī)定繳納認(rèn)購(gòu)定金，累計(jì)兩次的；
（二）未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂合同累計(jì)兩次的；
（三）已簽訂共有產(chǎn)權(quán)住房買賣合同的；
（四）連續(xù)三年未提出認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)的；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他情形。
◎ 問(wèn)題2
Q：沒(méi)看懂共有產(chǎn)權(quán)房跟安居房的區(qū)別是什么？申請(qǐng)條件差不多，都是市場(chǎng)價(jià)5折，都是50%產(chǎn)權(quán)。
A：有觀點(diǎn)認(rèn)為，安居房屬于共有產(chǎn)權(quán)房，但從征求意見(jiàn)稿來(lái)看，兩者 最大的不同在于，安居房可根據(jù)相關(guān)政策，在滿足規(guī)定的居住年限后申請(qǐng)完整產(chǎn)權(quán)，但共有產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有。
按照《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，其中第28條提到： “ 簽訂買賣合同10年后，安居型商品房產(chǎn)權(quán)所有人可以根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)。”
而共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法的征求意見(jiàn)稿中，關(guān)于產(chǎn)權(quán)管理的表述是：簽訂買賣合同未滿5年需退出的，應(yīng)當(dāng)向代持機(jī)構(gòu)申請(qǐng)收購(gòu)個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額；簽訂買賣合同滿5年的，購(gòu)房人可面向符合條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額或者申請(qǐng)收購(gòu)。
◎ 問(wèn)題3
Q：已經(jīng)買了的或者待售的安居房/人才房，怎么流轉(zhuǎn)呢？
A：征求意見(jiàn)稿指出，已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房，繼續(xù)按照228號(hào)令及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
也就是說(shuō)，只要在新政出臺(tái)前，開(kāi)發(fā)商跟政府簽訂土地使用權(quán)出讓合同，這些已售、已建設(shè)的安居房/可售型人才房項(xiàng)目，依然可以在簽訂買賣合同10年后，申請(qǐng)取得完整產(chǎn)權(quán)并上市交易。
除了已售項(xiàng)目外，@首輪哥深圳公租房安居房 統(tǒng)計(jì)，目前深圳待認(rèn)購(gòu)的安居房項(xiàng)目還有52個(gè)。@深圳買房計(jì)劃 此前統(tǒng)計(jì)，深圳還有20個(gè)待售的人才房項(xiàng)目等待入市。
這些項(xiàng)目大概率也是按照228號(hào)令執(zhí)行。
▲深圳安居房待認(rèn)購(gòu)房源 |@首輪哥深圳公租房安居房
◎ 問(wèn)題4
Q：以后還會(huì)有像龍悅居、僑香村這種安居房轉(zhuǎn)商品房的項(xiàng)目嗎？共有產(chǎn)權(quán)房能做到房住不炒？
A：要糾正一點(diǎn)，僑香村、龍悅居并不是安居房，屬于經(jīng)適房。深圳部分安居房小區(qū)10年之期已滿，但仍無(wú)法取得完整產(chǎn)權(quán)。
據(jù)深圳住房保障署2022年10月的回復(fù)：“目前我市安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)相關(guān)規(guī)定正在抓緊研究制定中。
”安居房“綠本轉(zhuǎn)紅本”暫時(shí)沒(méi)有成功案例。
事實(shí)上，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，可以堵死原有出售型保障房（如經(jīng)適房、安居房）中存在的套利空間。
龍悅居、僑香村是經(jīng)適房變“豪宅”的代表，業(yè)主在補(bǔ)交地價(jià)取得完整產(chǎn)權(quán)后上市交易。僑香村10年時(shí)間價(jià)格從約9000元/㎡漲到約12萬(wàn)/㎡，被稱為“神盤”。
但到共有產(chǎn)權(quán)階段，這種“神盤”大概率不會(huì)再有。
購(gòu)房人實(shí)行產(chǎn)權(quán)按份共有，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份原則上不低于50%，其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行產(chǎn)權(quán)封閉流轉(zhuǎn)。
一套產(chǎn)權(quán)不完整的房子，不能抵押、實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)，就意味著沒(méi)了金融屬性，房?jī)r(jià)漲跌都跟這套房子沒(méi)關(guān)系。
這是比較理想狀態(tài)，也是很多人希望看到的狀態(tài)。
◎ 問(wèn)題5
Q：深圳以后沒(méi)有安居房了？輪候庫(kù)里的20萬(wàn)人怎么辦？
A：雖然征求意見(jiàn)稿提到，“本辦法施行之日起，不再安排建設(shè)安居型商品房?！钡饲巴ㄟ^(guò)城市更新或招拍掛的安居房項(xiàng)目還會(huì)繼續(xù)建設(shè)，例如去年11月第4輪土拍中，就有2塊安居房地塊。
從安居房的工程進(jìn)度來(lái)看，起碼到2024年，市場(chǎng)上還會(huì)有項(xiàng)目入市，現(xiàn)在說(shuō)“絕版”還有點(diǎn)早。
截至1月19日，深圳安居房輪候庫(kù)有19.9萬(wàn)批申請(qǐng)人在排隊(duì)。
據(jù)@首輪哥深圳公租房安居房 統(tǒng)計(jì)，深圳安居型商品房待認(rèn)購(gòu)房源約4.2萬(wàn)套。也就是說(shuō)，有約16萬(wàn)人可能排不上安居房。
《征求意見(jiàn)稿》提出，原安居房在冊(cè)輪候人可以申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。納入共有產(chǎn)權(quán)住房輪候冊(cè)的在冊(cè)輪候人，輪候排序在原安居型商品房在冊(cè)輪候人之后。
易居企業(yè)集團(tuán)深圳公司副總經(jīng)理潘傳燦分析認(rèn)為，深圳共有產(chǎn)權(quán)房目前還處于征求意見(jiàn)稿的階段，共有產(chǎn)權(quán)房真正落地，可能會(huì)從新一輪的土地出讓開(kāi)始，也可能要等安居房項(xiàng)目銷售結(jié)束，等到入市估計(jì)也要2-3年后。
而共有產(chǎn)權(quán)房新政的出現(xiàn)，也會(huì)加快安居房項(xiàng)目的去化，目前安居房輪候庫(kù)里的買房人會(huì)抓緊時(shí)間上車。
◎ 問(wèn)題6
Q：這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲嗎？
A：這是很多人關(guān)心的問(wèn)題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，等共有產(chǎn)權(quán)房落地，部分原本想靠可售型保障房轉(zhuǎn)紅本后賣高價(jià)的人會(huì)因此失去興趣，轉(zhuǎn)向商品住宅，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
潘傳燦認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房細(xì)則落地，會(huì)利好商品房住宅。“深圳還是希望，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸政府。住房體系需要分化，從中長(zhǎng)期來(lái)看，是一個(gè)利好政策。”
但利好歸利好，房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)重現(xiàn)此前的暴漲？監(jiān)管層年年強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展是主基調(diào)，即便業(yè)內(nèi)預(yù)期年后會(huì)有部分政策放松，也不會(huì)改變這個(gè)主基調(diào)。
關(guān)鍵詞： 共有產(chǎn)權(quán)房 首輪哥深圳
