文|凱風(fēng)

(資料圖片)

這座位于東北最東北的城市，又火了。

日前，在“25歲女子在鶴崗1.5萬元買套房”等熱搜的推動下，鶴崗被不少人賦予了“精神上的北上廣”、“年輕人的躺平天堂”等稱號。

對此，鶴崗政務(wù)服務(wù)中心稱，近期咨詢移居業(yè)務(wù)較多，房價沒那么低。就業(yè)局回應(yīng)，外地遷來可推薦就業(yè)，靈活就業(yè)發(fā)補貼。

鶴崗，究竟是怎樣的城市？跌回白菜價的房子，意味著什么？

01

東北最“紅”的城市

鶴崗不是第一次上熱搜了。

近年來，鶴崗先后因5萬一套房、3萬一套房、1萬多一套房多次被推上熱搜，至于“3萬買的房子2.2萬賣了”之類的新聞更是層出不窮。

一套房子只要一兩萬元，在深圳恐怕連半塊地板磚都買不起。深圳的一套房，在鶴崗可以買上一棟樓。

一個是房價最高城市，一個是房價最低城市，猶如兩極，切中了人們對高房價的焦慮心理。

來源：中國房價行情網(wǎng)

對于那些在996中奔波不已、晚上只能在城中村安身的年輕人來說，鶴崗的低房價天然就有隱喻現(xiàn)實的“療愈”作用，因此被賦予“躺平天堂”的稱號。

這幾年，鶴崗吸引了無數(shù)人前去買房，既有不受地域限制的網(wǎng)絡(luò)從業(yè)者或自由職業(yè)者，也不乏一些蠢蠢欲動的炒房客。

對于一些人來說，一次性拿出幾萬元，迅速實現(xiàn)“買房”的人生夢想。即便最后房價跌到谷底，一文不值，這些損失也沒什么大不了。

對于另外一些人來說，技術(shù)改變了人們對于大城市的依賴，網(wǎng)絡(luò)寫手、作家、主播乃至個體程序員都能在遠(yuǎn)離大城市的地方工作，這就是鶴崗這類收縮型城市的優(yōu)勢所在。

碰巧，鶴崗作為“煤城”，曾經(jīng)風(fēng)光過，這為當(dāng)?shù)亓粝峦晟频幕A(chǔ)設(shè)施。

無論是交通、教育、醫(yī)療，都尚未隨著房價下跌而衰敗，新興就業(yè)人員的蜂擁而入，未必不能為這些城市提供別出蹊徑的盤活可能。

畢竟，任何房子沒了投資價值，還有居住價值。只要交通、教育、醫(yī)療等設(shè)施不衰敗，房子的居住價值就不會憑空消失。

然而，這只是理想情形。

02

房子回到白菜價

事實上，與鶴崗一樣房子跌回白菜價的地方不在少數(shù)。

全國的房價，以京滬深為一極，即使今年面臨樓市回調(diào)，均價仍高達(dá)6-7萬元。一個普通家庭，不吃不喝要30多年才能供得起一套房子。

在另一極，以鶴崗為代表的收縮型城市，房價低到兩三千元，一些偏遠(yuǎn)位置的樓梯房甚至只要幾百元。

前不久因“房價回到16年前”獲得普遍關(guān)注的牡丹江市，與鶴崗?fù)瑢俸邶埥　?/p>

與鶴崗不同，牡丹江是國家統(tǒng)計局確定的70個大中城市之一，與哈爾濱共同作為黑龍江的代表。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，牡丹江是全國唯一跌幅為雙位數(shù)的城市，房價相比一年前跌去了11%，對比2年前跌去了18%。（參閱《最新公布！這7個城市，房價還在漲？》）

如果放到更長的周期里來看，牡丹江房價已經(jīng)回到2006年時的水平，幾乎耗盡了2009年、2015年以來的兩次樓市大周期帶來的紅利。

可以試想，2006年的深圳均價只有七八千元，武漢、成都等地還不到5000元，一些中小地級市也就兩千多元。

可以說，在這些地方，房子早已失去投資屬性和金融屬性，僅剩下居住價值。

對于本地居民來說，居住價值就已足夠。

但對于投奔而來的外地人來說，如果沒有相應(yīng)的工作和收入，房子就是白菜價，意義恐怕也不大。

03

房子為何回到白菜價？

房價高有高的道理，低也有低的理由。

答案其實很簡單：經(jīng)濟(jì)放緩、產(chǎn)業(yè)衰退、人口外流。

鶴崗是典型的資源枯竭型城市。早年煤礦經(jīng)濟(jì)相當(dāng)發(fā)達(dá)，煤礦資源助推鶴崗從鎮(zhèn)升級到縣再升級到地級市。

在十多年前，無論是GDP增速，還是居民福利，鶴崗都遙遙領(lǐng)先于大多數(shù)西部地市。

因資源而生，同樣因資源枯竭而衰退。2011年，鶴崗被列為全國第三批資源枯竭型城市。自此，經(jīng)濟(jì)放緩，人口持續(xù)外流，城市不斷收縮。

2012年，鶴崗市GDP達(dá)到358.24億的頂峰之后，就一路下滑。過去幾年雖然有所回升，但仍為回到10年前的高位。

與經(jīng)濟(jì)形勢一樣嚴(yán)峻的是財政。鶴崗每年的公共財政收入僅有20多億元，其中稅收收入僅占一半左右，而財政支出高達(dá)140億元。

6倍以上的財政缺口，只能靠轉(zhuǎn)移支付和發(fā)債來彌補。

轉(zhuǎn)移支付且不說，發(fā)債卻會帶來嚴(yán)重的地方債務(wù)問題。

據(jù)《南方周末》報道，目前鶴崗市地方債務(wù)余額257億元，每年的債務(wù)付息成本都超過了9億元，超過了全年的稅收收入。

正因為這一點，鶴崗在去年底成了“財政重整第一市”，不得不暫停政府機(jī)構(gòu)基層工作人員招聘。

04

人口減少，影響有多大？

與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、財政相比，人口的問題或許更加無解。

收縮型城市最顯眼的標(biāo)志就是人口持續(xù)減少。

人口減少，既有出生率下滑導(dǎo)致自然出生人口負(fù)增長的因素，也不乏人口持續(xù)流失帶來的影響。（參閱《出生人口超百萬！這是全國“最敢生”的省份》）

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，鶴崗常住人口從2010年的105.8萬人下降到2020年的89.1萬人，減少15.81%。

鶴崗，只是東北收縮型城市的縮影。

七普數(shù)據(jù)顯示，在東北40多個地市中，只有沈陽、大連、長春三市人口正增長，其他地市人口都回到了10年前。

要知道，鶴崗所在的黑龍江省的省會哈爾濱，不僅過去10年人口不增反降，還在2021年跌破千萬大關(guān)，成為第一個跌出千萬俱樂部的省會。（參閱《中國，又少了一個千萬人口城市》）

比常住人口數(shù)據(jù)更具參考性的，是在校小學(xué)生人數(shù)，更能說明人口的真實走勢。

早在20年前，鶴崗在校小學(xué)生人數(shù)還多達(dá)10萬人；到2010年，減少到5萬人；2021年進(jìn)一步縮減到2萬多人。

顯然，這是出生率下滑、年輕人口外流共同作用的結(jié)果。

人口是資產(chǎn)價格長期之錨。

一旦人口下滑，尤其是年輕人口流失，資產(chǎn)價格自然難以維持。

05

收縮型城市的未來

收縮型城市的未來在哪里？

根據(jù)《中國城市大趨勢》一書分析，收縮型城市未來普遍面臨“瘦體強身”的未來。

這意味著，過去鋪大攤子的擴(kuò)張思維不再適用，城市在各方面的投資擴(kuò)張都會受到限制。

不僅如此，當(dāng)人口持續(xù)流失，不僅資產(chǎn)價格難以維持，大規(guī)模公共建設(shè)也無從談起，許多基礎(chǔ)設(shè)施可能面臨老化的命運。

畢竟，教育、交通、醫(yī)療乃至商業(yè)體，都是因人而存在。人口越多，攤薄到公共設(shè)施上的成本就越低，反之同理。

總之，沒有人，房子什么都不是。連東北人都紛紛奔赴南方，這不正是最簡單的“用腳投票”么？

當(dāng)然，不能擴(kuò)張，并不意味著沒有轉(zhuǎn)型發(fā)展的空間。

一些人口持續(xù)萎縮的收縮型城市，完全可以通過撤并，將資源、產(chǎn)業(yè)、人口集中在中心區(qū)域，從而做大增長極，提升區(qū)域競爭力。

而另一些具有網(wǎng)紅氣質(zhì)的地方，若能借助生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)勢，利用低房價帶來的流量效應(yīng)，發(fā)揮自己的比較優(yōu)勢，

只要能吸引人口回流，重塑經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的增長空間，未必沒有突圍的可能。