21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏 北京報(bào)道

在經(jīng)歷短暫的“小陽春”后，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇之路再度受阻。

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根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局6月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-5月份，全國商品房銷售面積4.6億平方米，同比下降0.9%，降幅在連續(xù)三個(gè)月收窄后再度擴(kuò)大。同期，全國商品房銷售額4.98萬億元，同比增長8.4%，增幅在連續(xù)三個(gè)月擴(kuò)大后再度下降。

價(jià)格方面，在3月達(dá)到高點(diǎn)后，新房和二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月減少。5月，70個(gè)大中城市中，有55個(gè)城市的二手房價(jià)格環(huán)比下降，其中包括四個(gè)一線城市。

作為市場交易最基礎(chǔ)的指標(biāo)，量與價(jià)走弱也說明房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇之路并不順暢。從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)來看，這也影響了其他指標(biāo)的表現(xiàn)。

“盡管房地產(chǎn)市場仍在恢復(fù)，但其目前還面臨不少困難?！眹医y(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉說。

政策繼續(xù)發(fā)力，是現(xiàn)階段市場的主要期待。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，整體來看，短期內(nèi)宏觀政策有望繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化預(yù)期也在增強(qiáng)。

仍舊低迷

2023年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低谷后的反彈。在各項(xiàng)穩(wěn)樓市措施的作用下，3月的商品房銷售面積達(dá)到1.48億平方米，銷售額達(dá)到1.51萬億元，接近歷史同期最好水平。但到4月，在前期需求大規(guī)模釋放之后，市場交易出現(xiàn)下滑。

5月，市場有所恢復(fù)，但整體交易規(guī)模仍然處于低位。5月單月，全國商品房銷售面積為0.88億平方米，銷售金額1.0萬億元，同比分別下降19.7%和4.8%。

價(jià)格方面，5月，70個(gè)大中城市中，新房價(jià)格環(huán)比上漲的城市有46個(gè)，比4月減少了16個(gè)。其中，一線城市和二線城市新房價(jià)格的環(huán)比漲幅均出現(xiàn)回落，三線城市則由持平轉(zhuǎn)為下降。

二手房價(jià)格方面，5月僅有15個(gè)城市的二手房價(jià)格環(huán)比上漲，比4月減少21個(gè)，價(jià)格下跌的城市數(shù)量則達(dá)到55個(gè)。其中，4個(gè)一線城市的二手房價(jià)格全部環(huán)比下跌。

有分析人士將4月和5月的市場稱為“小陽春”后的“倒春寒”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政策效果遞減、漲價(jià)對(duì)需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)、學(xué)區(qū)房需求減弱、信心不足等，都是其中的原因。

房地產(chǎn)交易的降溫，還影響了其它指標(biāo)的表現(xiàn)。今年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%，在年初大幅收窄后，降幅又連續(xù)三個(gè)月擴(kuò)大。同期，房屋施工面積、房屋新開工面積同比也明顯下降。但在“保交樓”政策帶動(dòng)下，各地加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)度，房屋竣工面積仍有近兩成的增長。

付凌暉在新聞發(fā)布會(huì)上表示，受到多重因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍比較低迷。

據(jù)了解，盡管部分城市的土地交易火熱，但多數(shù)房企對(duì)于投資和擴(kuò)展仍然謹(jǐn)慎，這既源于企業(yè)信心不足，也在于其流動(dòng)性并不充裕。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，公司只在一線城市和少數(shù)二線城市有補(bǔ)倉計(jì)劃，且較為謹(jǐn)慎?？傮w來看，公司仍處于去庫存階段。

從數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性的確不容樂觀。今年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金55958億元，同比下降6.6%。在連續(xù)三個(gè)月收窄后，該指標(biāo)降幅再度擴(kuò)大。

此外，5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.56，在連續(xù)四個(gè)月增長后出現(xiàn)下跌。

政策出臺(tái)預(yù)期加強(qiáng)

自2021年下半年至今，房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整期已持續(xù)了24個(gè)月。期間，各級(jí)政府部門雖不斷出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，但市場始終未能進(jìn)入持續(xù)回溫的通道。

分析人士普遍認(rèn)為，這是因?yàn)槭袌龅膲毫惋L(fēng)險(xiǎn)未完全解除，并影響到信心的恢復(fù)。

2022年下半年至今，各項(xiàng)穩(wěn)樓市政策保持著較高的出臺(tái)頻次。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2023年1-5月，各地房地產(chǎn)政策出臺(tái)累計(jì)已經(jīng)在320次左右。在政策措施上，既包括對(duì)需求端的降首付、降利率、取消各類限制性措施、發(fā)放購房補(bǔ)貼等，也包括針對(duì)供給側(cè)的各項(xiàng)企業(yè)紓困政策。

但這些政策未能形成持續(xù)的效果。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，整體地產(chǎn)需求比較弱勢(shì)，接續(xù)能力不足，本質(zhì)上是居民收入和就業(yè)受沖擊且對(duì)地產(chǎn)預(yù)期悲觀，對(duì)買房特別是承接債務(wù)買房的積極性很低。市場轉(zhuǎn)弱，開發(fā)商拿地、開工的積極性很低，從而導(dǎo)致上下游全鏈條轉(zhuǎn)弱。

房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)有著密不可分的關(guān)系。李宇嘉認(rèn)為，在居民收入和就業(yè)修復(fù)完成之前，銷售企穩(wěn)的難度仍舊比較大。因此，雖然降息有望對(duì)后市形成一定支撐，但最關(guān)鍵的還是需求端對(duì)新市民、年輕人的就業(yè)、收入問題予以解決。

同時(shí)，供給端的措施也需要強(qiáng)化。李宇嘉指出，由于開工跌幅在擴(kuò)大，開發(fā)商已經(jīng)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)未得到妥善處置，預(yù)計(jì)三季度及下半年開發(fā)投資繼續(xù)轉(zhuǎn)弱。去年城投托底、國企央企拿地積極會(huì)形成一定對(duì)沖，但在市場銷售下行和控制地方債務(wù)的情況下，托底能力有限。

現(xiàn)階段，政策層面進(jìn)一步優(yōu)化的預(yù)期在加強(qiáng)，其中不僅包括房地產(chǎn)政策，還包括宏觀經(jīng)濟(jì)層面的相關(guān)措施。張大偉指出，未來房地產(chǎn)市場依然期待更多的有利政策出臺(tái)，增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型將是政策的方向。

有分析人士認(rèn)為，今年6月和7月將是政策出臺(tái)的主要時(shí)間點(diǎn)。因?yàn)閺臋C(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)看，6月上半月，房地產(chǎn)市場仍然沒有明顯好轉(zhuǎn)的跡象，這也意味著，需要有政策層面的措施來進(jìn)一步拉動(dòng)。

付凌暉則對(duì)市場的企穩(wěn)充滿信心，他表示，從下階段看，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策顯效，市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。