21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 葉麥穗 廣州報(bào)道  一石激起千層浪，OPPO決定關(guān)停旗下子公司哲庫科技（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“哲庫科技”），隨后引起市場(chǎng)巨大震動(dòng)。據(jù)悉，哲庫科技是華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金本次擴(kuò)募擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)——張潤(rùn)大廈的重要承租方之一。今日（5月15日）華安光大張江REIT繼續(xù)下跌，盤中最低觸及3.43元，跌幅一度超過8%，已經(jīng)刷新2021年10月末以來的新低。

(資料圖片僅供參考)

實(shí)際租賃面積為1.93萬平方米

據(jù)悉，5月12日，OPPO宣布關(guān)停旗下芯片設(shè)計(jì)公司哲庫科技（ZEKU）的業(yè)務(wù)。在哲庫裁員現(xiàn)場(chǎng)，CEO劉君等四位高管多次哽咽落淚。CEO劉君稱公司營收不達(dá)預(yù)期，芯片自研投資巨大到公司已承擔(dān)不起，并宣讀了哲庫關(guān)停的通知：經(jīng)過審慎的討論，公司決定關(guān)停哲庫，終止芯片自研業(yè)務(wù)。  

哲庫科技的關(guān)停，也殃及了REITs。5月12日晚間，華安張江光大園REIT發(fā)布公告稱：哲庫科技是華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金本次擴(kuò)募擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)張潤(rùn)大廈的重要承 租方之一。截止至本公告日，哲庫科技在張潤(rùn)大廈的實(shí)際租賃面積為1.93萬平方米，占張潤(rùn)大廈可租賃面積的 45.97%。5月12日午時(shí)，有媒體渠道傳出OPPO決定關(guān)停旗下子公司哲庫科技。原始權(quán)益人聯(lián)合基金管理人對(duì)以上傳聞?wù)f明如下： 一、原始權(quán)益人、基金管理人就哲庫科技關(guān)停一事在向哲庫科技及 OPPO 方 面了解情況，目前未收到該公司書面回復(fù)； 二、哲庫科技已于 2023 年 4 月與項(xiàng)目公司上海張潤(rùn)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn) 稱“張潤(rùn)置業(yè)”）簽訂續(xù)租合同，且續(xù)租面積保持不變。目前張潤(rùn)置業(yè)未收到哲庫科技及OPPO方面關(guān)于停止執(zhí)行已簽租賃協(xié)議的通知。

資料顯示，華安張江光大園REIT于今年4月發(fā)布了《2022年度第一次擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目招募說明書（草案）》（以下簡(jiǎn)稱《草案》）?！恫莅浮凤@示，基金以擴(kuò)募募集資金認(rèn)購的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券為“華安資產(chǎn)張潤(rùn)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，通過持有上述資產(chǎn)支持證券的全部份額，進(jìn)而持有張潤(rùn)大廈所屬的項(xiàng)目公司（即“張潤(rùn)置業(yè)”）的全部股權(quán)及對(duì)該等項(xiàng)目公司的全部股東債權(quán)。

此前，華安張江光大園REIT因其一季報(bào)中披露的張江光大園項(xiàng)目出租率下降事項(xiàng)，一度二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)回落。在隨后召開的業(yè)績(jī)說明會(huì)中管理人就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了解釋說明，市場(chǎng)信心得到了一定提振，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)也趨于平穩(wěn)。據(jù)了解，華安張江光大園REIT在4月末召開的線上和線下的擴(kuò)募說明會(huì)上，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)表示了對(duì)張江光大園項(xiàng)目的信心，預(yù)計(jì)簽署意向書和合同談判中的儲(chǔ)備租戶正常轉(zhuǎn)化后，項(xiàng)目出租率將得到回升。

可能是自古好事多磨，沒想到僅過了不到三周的時(shí)間，該項(xiàng)目的擴(kuò)募之路又迎來了新的考驗(yàn)。

一季報(bào)承壓

4月21日，華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)布2023年一季度報(bào)告。華安張江光大園REIT本期收入為1604萬元，本期凈利潤(rùn)虧損1177萬元，本期經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~6220.47萬元。本期可供分配金額為1473萬元，單位可供分配金額0.1249元。

報(bào)告期內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司整體運(yùn)營情況正常，項(xiàng)目截至2023年3月末的出租率為70.57%，平均合同租金為5.67元/平/天。租賃業(yè)態(tài)分布主要為在線新經(jīng)濟(jì)18.62%、集成電路22.25%、金融科技17.08%、先進(jìn)制造業(yè)10.29%、產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套2.33%，其余部分為空置待租；現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營平穩(wěn)，租約履行基本正常。

報(bào)告期內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司營業(yè)收入為1572萬元，營業(yè)成本（包含折舊及攤銷和營業(yè)稅金及附加）為2155萬元，EBITDA為1256萬元，應(yīng)收回款率為99.82%。報(bào)告期內(nèi)未發(fā)生安全生產(chǎn)事故和關(guān)于物業(yè)資產(chǎn)及租金收入的重大訴訟。

首創(chuàng)證券分析師王嵩認(rèn)為，截至目前除3月新上市的兩單新能源REITs之外，已上市的其余25單公募REITs均完成2023年一季報(bào)的發(fā)布。分類別來看，高速公路類型REITs受益于整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的恢復(fù)和春運(yùn)期間出行意愿的增強(qiáng)，車流量和通行費(fèi)出現(xiàn)顯著回升，帶動(dòng)底層資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績(jī)同環(huán)比均取得較高增長(zhǎng)；而產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型REITs部分項(xiàng)目出租率受到重要租戶退租及市場(chǎng)新增需求不足的影響而有所下降，一季度經(jīng)營仍承壓，以廠房為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租率維持穩(wěn)定的較高水平，經(jīng)營相對(duì)穩(wěn)?。簧鷳B(tài)環(huán)保類型兩單REITs表現(xiàn)分化，其中環(huán)保水務(wù)項(xiàng)目受季節(jié)因素影響明顯，清潔能源類型REITs同樣受季節(jié)因素影響經(jīng)營數(shù)據(jù)環(huán)比下滑；相對(duì)而言，倉儲(chǔ)物流及保租房類型由于底層資產(chǎn)租戶結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，項(xiàng)目業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為平穩(wěn)。 

業(yè)內(nèi)人士也表示，REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)的初衷，是希望能夠成為一個(gè)可以長(zhǎng)期配置的投資品種。對(duì)REITs產(chǎn)品的價(jià)值評(píng)價(jià)，除了關(guān)注當(dāng)下投資資產(chǎn)質(zhì)地和經(jīng)營狀況，更應(yīng)考慮長(zhǎng)期可持續(xù)的經(jīng)營增長(zhǎng)預(yù)期。