21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 葉麥穗 廣州報道  一石激起千層浪，OPPO決定關(guān)停旗下子公司哲庫科技（上海）有限公司（以下簡稱“哲庫科技”），隨后引起市場巨大震動。據(jù)悉，哲庫科技是華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金本次擴(kuò)募擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)——張潤大廈的重要承租方之一。今日（5月15日）華安光大張江REIT繼續(xù)下跌，盤中最低觸及3.43元，跌幅一度超過8%，已經(jīng)刷新2021年10月末以來的新低。

(資料圖片僅供參考)

實(shí)際租賃面積為1.93萬平方米

據(jù)悉，5月12日，OPPO宣布關(guān)停旗下芯片設(shè)計公司哲庫科技（ZEKU）的業(yè)務(wù)。在哲庫裁員現(xiàn)場，CEO劉君等四位高管多次哽咽落淚。CEO劉君稱公司營收不達(dá)預(yù)期，芯片自研投資巨大到公司已承擔(dān)不起，并宣讀了哲庫關(guān)停的通知：經(jīng)過審慎的討論，公司決定關(guān)停哲庫，終止芯片自研業(yè)務(wù)。  

哲庫科技的關(guān)停，也殃及了REITs。5月12日晚間，華安張江光大園REIT發(fā)布公告稱：哲庫科技是華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金本次擴(kuò)募擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)張潤大廈的重要承 租方之一。截止至本公告日，哲庫科技在張潤大廈的實(shí)際租賃面積為1.93萬平方米，占張潤大廈可租賃面積的 45.97%。5月12日午時，有媒體渠道傳出OPPO決定關(guān)停旗下子公司哲庫科技。原始權(quán)益人聯(lián)合基金管理人對以上傳聞?wù)f明如下： 一、原始權(quán)益人、基金管理人就哲庫科技關(guān)停一事在向哲庫科技及 OPPO 方 面了解情況，目前未收到該公司書面回復(fù)； 二、哲庫科技已于 2023 年 4 月與項目公司上海張潤置業(yè)有限公司（以下簡 稱“張潤置業(yè)”）簽訂續(xù)租合同，且續(xù)租面積保持不變。目前張潤置業(yè)未收到哲庫科技及OPPO方面關(guān)于停止執(zhí)行已簽租賃協(xié)議的通知。

資料顯示，華安張江光大園REIT于今年4月發(fā)布了《2022年度第一次擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目招募說明書（草案）》（以下簡稱《草案》）。《草案》顯示，基金以擴(kuò)募募集資金認(rèn)購的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券為“華安資產(chǎn)張潤大廈資產(chǎn)支持專項計劃”，通過持有上述資產(chǎn)支持證券的全部份額，進(jìn)而持有張潤大廈所屬的項目公司（即“張潤置業(yè)”）的全部股權(quán)及對該等項目公司的全部股東債權(quán)。

此前，華安張江光大園REIT因其一季報中披露的張江光大園項目出租率下降事項，一度二級市場價格出現(xiàn)回落。在隨后召開的業(yè)績說明會中管理人就相關(guān)事項進(jìn)行了解釋說明，市場信心得到了一定提振，二級市場價格表現(xiàn)也趨于平穩(wěn)。據(jù)了解，華安張江光大園REIT在4月末召開的線上和線下的擴(kuò)募說明會上，運(yùn)營團(tuán)隊表示了對張江光大園項目的信心，預(yù)計簽署意向書和合同談判中的儲備租戶正常轉(zhuǎn)化后，項目出租率將得到回升。

可能是自古好事多磨，沒想到僅過了不到三周的時間，該項目的擴(kuò)募之路又迎來了新的考驗(yàn)。

一季報承壓

4月21日，華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)布2023年一季度報告。華安張江光大園REIT本期收入為1604萬元，本期凈利潤虧損1177萬元，本期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額6220.47萬元。本期可供分配金額為1473萬元，單位可供分配金額0.1249元。

報告期內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施項目公司整體運(yùn)營情況正常，項目截至2023年3月末的出租率為70.57%，平均合同租金為5.67元/平/天。租賃業(yè)態(tài)分布主要為在線新經(jīng)濟(jì)18.62%、集成電路22.25%、金融科技17.08%、先進(jìn)制造業(yè)10.29%、產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套2.33%，其余部分為空置待租；現(xiàn)場經(jīng)營平穩(wěn)，租約履行基本正常。

報告期內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目公司營業(yè)收入為1572萬元，營業(yè)成本（包含折舊及攤銷和營業(yè)稅金及附加）為2155萬元，EBITDA為1256萬元，應(yīng)收回款率為99.82%。報告期內(nèi)未發(fā)生安全生產(chǎn)事故和關(guān)于物業(yè)資產(chǎn)及租金收入的重大訴訟。

首創(chuàng)證券分析師王嵩認(rèn)為，截至目前除3月新上市的兩單新能源REITs之外，已上市的其余25單公募REITs均完成2023年一季報的發(fā)布。分類別來看，高速公路類型REITs受益于整體經(jīng)濟(jì)活動的恢復(fù)和春運(yùn)期間出行意愿的增強(qiáng)，車流量和通行費(fèi)出現(xiàn)顯著回升，帶動底層資產(chǎn)項目經(jīng)營業(yè)績同環(huán)比均取得較高增長；而產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型REITs部分項目出租率受到重要租戶退租及市場新增需求不足的影響而有所下降，一季度經(jīng)營仍承壓，以廠房為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租率維持穩(wěn)定的較高水平，經(jīng)營相對穩(wěn)?。簧鷳B(tài)環(huán)保類型兩單REITs表現(xiàn)分化，其中環(huán)保水務(wù)項目受季節(jié)因素影響明顯，清潔能源類型REITs同樣受季節(jié)因素影響經(jīng)營數(shù)據(jù)環(huán)比下滑；相對而言，倉儲物流及保租房類型由于底層資產(chǎn)租戶結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，項目業(yè)績表現(xiàn)較為平穩(wěn)。 

業(yè)內(nèi)人士也表示，REITs產(chǎn)品設(shè)計的初衷，是希望能夠成為一個可以長期配置的投資品種。對REITs產(chǎn)品的價值評價，除了關(guān)注當(dāng)下投資資產(chǎn)質(zhì)地和經(jīng)營狀況，更應(yīng)考慮長期可持續(xù)的經(jīng)營增長預(yù)期。