21世紀經(jīng)濟報道記者吳抒穎 深圳報道 一則重磅消息讓不溫不火許久的深圳樓市活絡(luò)了起來。

4月20日下午，市場傳聞深圳二手房參考價將有重大變化，具體為：指導價不調(diào)整；銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考等。

21世紀經(jīng)濟報道記者通過開發(fā)商人士、銀行人士以及中介人士多方了解，的確有部分銀行、中介收到相關(guān)消息，可以按此操作；但官方并未正式發(fā)文，也讓這一調(diào)整多了幾分不確定性。

(資料圖片)

如若銀行可不完全依照二手房參考價發(fā)放按揭貸款，則意味著，在嚴格按照二手房參考價發(fā)放按揭貸款兩年之后，深圳二手房的定價機制和貸款體系將被重構(gòu)，長遠來看，也將對深圳樓市帶來新的變化。

2021年2月8日，深圳住建局宣布正式建立二手房參考價發(fā)布機制，隨后深圳各大銀行陸續(xù)跟進，紛紛將二手房參考價作為按揭貸款發(fā)放的參考依據(jù)。在這一聯(lián)動機制的影響下，深圳樓市的炒作氛圍被徹底澆滅，金融屬性也進一步減少，深圳二手房成交也由此降至新低。

市場的共識是，按照備案價、評估價發(fā)放按揭貸款，能夠充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更對深圳樓市有一定的提振。不過，市場還普遍認為，深圳樓市后市的走勢去向何處，則并非僅取決于二手房參考價，而是多個因素的復合影響。

重大變化

在深圳二手房參考價機制嚴格執(zhí)行的兩年時間里，對之進行調(diào)整的消息不時傳出。因而，即便深圳二手房參考價作出一定調(diào)整，也是在市場預期之內(nèi)，但具體操作細則如何修改的確具有較大的靈活度。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者從一位深圳商業(yè)銀行人士處獲得的消息，其所收到的對二手房參考價進行調(diào)整的版本是， “看成交價和評估價，誰低按誰貸款，參考價作參考作用?！?/p>

但上述人士也強調(diào)，這一調(diào)整并未正式發(fā)文，僅電話通知。另有兩名四大行人士以及兩名中介人士也向21世紀經(jīng)濟報道記者表示其有收到相關(guān)通知。

但截至目前，官方并未正式回應(yīng)或者確認這一消息。21世紀經(jīng)濟報道記者瀏覽相關(guān)小程序了解到，4月20日晚間，深圳本土中介機構(gòu)樂有家一度恢復二手房業(yè)主的真實報價，但沒過多久，樂有家再度恢復參考價模式。

深圳二手房參考價之所以牽動各方的神經(jīng)，是因為這是全國所有城市中對市場最具有指導作用的機制。

與其他城市的二手房參考價機制僅作參考作用不同，深圳的銀行嚴格按照這一機制發(fā)放貸款。而深圳二手房參考價在2021年推出當時，多數(shù)僅為真實成交價格的6-8成。

這也就意味著，在二手房參考價的作用下，購房者如若通過按揭貸款購房，入手二手房的首付比例將可能被提高，杠桿也將被相應(yīng)降低，購房門檻也由此有一定程度的抬升。

在深圳執(zhí)行二手房參考價的這兩年間，二手房的流動性也降至低點。

據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2021年，全深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）44375套，相比上年120295套的網(wǎng)簽量，下降63.1%，是自2007年以來二手房網(wǎng)簽量首次低于新房成交量。

進入2022年，深圳二手房成交量再度下跌。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2022年全年深圳二手房錄得（含自助）26853套。

在這種背景下，深圳二手房參考價是否調(diào)整、如何調(diào)整，一直是各方關(guān)注的焦點。

去年3月，市場也一度傳出深圳二手房參考價將上調(diào)的消息，深圳住建局彼時回應(yīng)稱，“二手住房成交參考價格的發(fā)布是為落實我市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》要求定期發(fā)布，我們會視調(diào)控要求和市場形勢適時對價格做出相應(yīng)調(diào)整。”

雖有調(diào)整的預期在，但深圳二手房參考價仍按兵不動，直至這一次與按揭貸款不作完全掛鉤的消息傳出。

明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，按照成交價或者評估價發(fā)放貸款充分發(fā)揮了市場在資源配置中的決定性作用。心理上會有一定的提振作用，因為市場普遍將其視為一個抑制因素，傳言要松動的時間也很久了。如果靴子落地，確實可以認為是一個利好。后續(xù)購房者可根據(jù)真實市場報價和走勢，做買賣決策。

有何影響？

不可否認，深圳二手房參考價在深圳市場高歌猛進的時期起到了相當有效的調(diào)節(jié)作用，但時隔兩年，深圳二手房成交已經(jīng)回歸理性，二手房參考價如果在此時退出，能否再度激活市場的流動性，仍然有待觀察。

深圳當前的二手房成交價在參考價以下的房源已經(jīng)有不少。根據(jù)樂有家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，今年一季度，深圳全市成交熱點盤基本均以低于或接近參考價（成交價與參考價偏差10%以內(nèi)）成交。

更為直觀的數(shù)據(jù)是，深圳二手房在參考價機制發(fā)布后，“泡沫”已經(jīng)被擠出了許多。樂有家統(tǒng)計，參考價一年后，深圳熱點小區(qū)價格下跌10%-15%，參考價2年后，價格下跌20%-40%。

按照此前深圳二手房參考價與真實成交價之間的價差，在如此幅度的下滑之下，深圳不少二手房成交價實際上已經(jīng)無限接近參考價。

因此，如果二手房參考價機制不再與銀行按揭貸款聯(lián)動，其能否帶動市場成交量上行，市場目前多數(shù)持觀望態(tài)度。

一位深圳中介人士告訴記者，“按照成交價來放貸，應(yīng)該會有一部分置換需求被釋放出來。但是這幾年深圳的新房其實承接了不少需求了，所以后續(xù)市場的變化不會一下就看出來?！?/p>

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，調(diào)整能否推動市場快速大規(guī)模回暖還有待觀察，因為松動之前很多房子的掛牌價已經(jīng)逼近指導價甚至低于指導價。按照成交價發(fā)放貸款而參考價不作調(diào)整，就是要避免二手房再次成為杠桿炒作的重心，彰顯政策定力?！岸址慷ㄏ蛉ジ軛U的信號還是比較明確，短期不利于市場預期穩(wěn)定和二手房市場能夠在企穩(wěn)的基礎(chǔ)上回升?！彼f。

一位潛在的深圳購房者表示，如果按照成交價來貸款，她也仍然會根據(jù)自己的實際情況來決定是否買房?！拔以谏钲?年，深圳樓市最瘋狂的時候我也經(jīng)歷過，這次調(diào)整感覺幅度也是比較小的，我朋友圈里的中介都沒有很興奮，所以我個人判斷，市場還是會按照原有的趨勢去走。”

事實上，在二手房流動性降至低點之后，今年以來，深圳二手房成交已經(jīng)有一定回暖的跡象。根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，今年3月，深圳二手房錄得簽約4943套，環(huán)比增長39.2%，同比增長227.8%，創(chuàng)下近兩年來二手房單月交易量新高。

市場單邊上漲的信仰被打破，買賣雙方也回歸理性，即便此時二手房參考價進行調(diào)整，也是順應(yīng)時勢。

“現(xiàn)在退出恰逢其時，因為很多已經(jīng)低于參考價賣了。哪怕放開，對于價格的影響不大，但是成交量會有提振。最重要的是，它打破了炒房者房價會一直漲的信念，即便放開他們也不敢輕易下場。所以說，參考價已經(jīng)完成了它的使命，是時候把主場交還給市場了?！币晃簧钲邶堫^房企的人士在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示。