克而瑞研究中心的最新報(bào)告顯示，3月，成交不濟(jì)帶動(dòng)百城庫(kù)存去化周期繼續(xù)拉長(zhǎng)，由2022年2月末的19.49個(gè)月跳增至22.70個(gè)月，顯著高于2021年同期水平。其中，三四線城市去化周期已達(dá)到25.83個(gè)月，顯著高于百城平均。

報(bào)告顯示，3月，雖然成交略有復(fù)蘇，但仍顯著不及去年同期，百城庫(kù)存去化周期延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢(shì)，由2022年2月末的19.49個(gè)月跳增至22.70個(gè)月。不同能級(jí)城市皆保持上揚(yáng)，一線城市增至15.55個(gè)月，二線城市增至21.56個(gè)月，同比漲幅均在60%以上，目前庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控，而三四線城市去化周期已達(dá)到25.83個(gè)月，超過(guò)疫情期高位（25.18個(gè)月），顯著高于百城平均，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面，同比翻番，居不同能級(jí)之首。

具體來(lái)看，一線城市分化加?。罕本?、廣州去化周期超18個(gè)月警戒線，深圳為13.49個(gè)月風(fēng)險(xiǎn)可控，上海不足6個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。變化趨勢(shì)來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，其中廣州漲幅居首，主要源于市場(chǎng)整體供需兩淡，房企推盤(pán)積極性不高，單盤(pán)以10-20套小體量促銷(xiāo)形式推貨為主，3月整體去化率僅20%左右，僅為去年同期的一半，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。上海3月去化周期略有延長(zhǎng)，從上月的已由4.67個(gè)月升至5.93個(gè)月，主要是受到集中供應(yīng)和新冠疫情突襲的雙重影響。

30個(gè)二線城市中庫(kù)存消化周期超過(guò)2年的達(dá)到13個(gè)，分別為哈爾濱、長(zhǎng)春、呼和浩特、大連、蘭州、沈陽(yáng)、青島、昆明、南寧、鄭州、天津、武漢、廈門(mén)，以北部和中西部?jī)?nèi)陸城市居多，成交相對(duì)慘淡；僅有7城去化周期在12個(gè)月以?xún)?nèi)。從變化情況來(lái)看，同環(huán)比均呈現(xiàn)出漲多跌少，其中哈爾濱、長(zhǎng)春、呼和浩特、大連、蘭州、沈陽(yáng)、昆明等面臨去化周期大于30個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對(duì)比的是，石家莊、太原得益于供應(yīng)縮量，去化周期同環(huán)比齊降。

值得注意的是，三四線城市形勢(shì)更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)25.83個(gè)月，已經(jīng)超過(guò)2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲11%，而同比增幅在不同能級(jí)中居首，庫(kù)存壓力驟增。66城中38城去化周期已在20個(gè)月以上，其中防城港、煙臺(tái)、北海、寶雞、淄博等內(nèi)陸三四線主要是歷史遺留問(wèn)題，庫(kù)存基數(shù)較大，整體成交轉(zhuǎn)淡下，去化周期保持同環(huán)比齊增，而惠州、珠海、東莞、金華、泉州、汕頭、中山等則因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，去化周期拉長(zhǎng)至30個(gè)月以上。而三亞等迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情，去化周期不足10個(gè)月且低于去年同期，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

克而瑞研究中心認(rèn)為，4月，狹義整體庫(kù)存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)。隨著多地陸續(xù)出臺(tái)了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，供需預(yù)計(jì)持續(xù)復(fù)蘇。東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心二三線城市諸如杭州、南京、寧波、合肥等有望率先復(fù)蘇，狹義庫(kù)存有望延續(xù)小幅下行，低位波動(dòng)態(tài)勢(shì)；而庫(kù)存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如防城港、連江、煙臺(tái)、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在45個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。