朗詩地產(chǎn)發(fā)布公告稱，執(zhí)行董事兼董事局主席田明增持該公司股票。

具體來看，田明于2021年8月30日至9月24日通過其全資擁有的公司Easycorps Group Limited及其非全資擁有的公司Greensheid Corporation在公開市場購入2145.2萬股股份，總代價為963.631萬港元，占已發(fā)行股本的0.45%。增持后，田明持股比例為58.4%。

朗詩地產(chǎn)三年前股價高點為1港元，截至9月27日收盤，股價僅0.53港元，較此前高點跌幅47%。

不僅如此，據(jù)中報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，朗詩地產(chǎn)虧損4.42億元，三條紅線位列“黃檔”。

上半年凈虧損4.42億，下滑334%

半年報顯示，今年上半年，朗詩地產(chǎn)陷入“增收不增利”的困局。

據(jù)半年報數(shù)據(jù)，朗詩地產(chǎn)上半年營業(yè)收入35.37億元，同比增長23.98%;毛利7.99億元，同比增長58.14%;凈虧損達(dá)4.42億元，同比下滑334.85%;歸屬于公司股東的凈虧損為4.46億元，同比下滑414%。

虧損背后是朗詩地產(chǎn)的銷售及服務(wù)成本大幅提升。數(shù)據(jù)顯示，朗詩地產(chǎn)上半年的銷售及服務(wù)成本由去年同期的23.47億元增長16.63%至27.38億元。

三費方面，朗詩地產(chǎn)上半年銷售費用2.27億元，較去年同期的1.49億元增長51.7%;行政費用8億元，較去年同期的3.27億元上升145.1%;利息費用約3.2億元，較去年同期的3.61億元下降12.81%。

朗詩地產(chǎn)表示，銷售費用增加，除了銷售規(guī)模同比增長外，受疫情影響，為促銷售激勵政策的力度也所有加大。

雖然利息費用下降，但朗詩地產(chǎn)的資本化比例提升至49.2%，較2020年同期的29.1%提升20.1個百分點。

朗詩集團作為起家于南京，深耕長三角的房地產(chǎn)公司，其主打的 “產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、收益多樣化”戰(zhàn)略備受關(guān)注。

2013年，朗詩在港上市，名為“朗詩綠色地產(chǎn)”。然而近年來，伴隨來自中國金茂、陽光城、當(dāng)代置業(yè)等諸多房企都打出了“綠色”的標(biāo)識，以“綠色地產(chǎn)”為核心的朗詩地產(chǎn)受到各方的沖擊，其市場占有率也不斷下降。

2018年2月，朗詩綠色地產(chǎn)曾更名為“朗詩綠色集團有限公司”。彼時，朗詩集團董事長田明表示，企業(yè)更名是朗詩轉(zhuǎn)型升級新戰(zhàn)略的必然結(jié)果。

然而僅僅一年，朗詩地產(chǎn)的多元化嘗試便戛然而止。2019年5月，朗詩地產(chǎn)與控股股東朗詩集團簽訂協(xié)議，將處于虧損階段的長租公寓、物業(yè)管理咨詢、建筑設(shè)計咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務(wù)這5項業(yè)務(wù)剝離至控股公司朗詩集團。此后三個月，朗詩再度更名回“朗詩綠色地產(chǎn)”。

重心偏向美國市場，中國房地產(chǎn)銷售收入降45%

從收入分布來看，朗詩地產(chǎn)逐漸將房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)的重心偏向美國市場，中國市場的收入來源自2017年開始逐漸減少。

2017年至2020年及2021年中期，朗詩地產(chǎn)來自中國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售收入分別為40.95億元、38.79億元、31.27億元、32.09億元、4.72億元;來自美國的收入則為13.31億元、23.23億元、39.23億元、50.68億元、26.57億元。

其中，上半年來自中國的房地產(chǎn)開發(fā)收入同比下降45.37%，來自美國的收入同比增長63.21%。

利潤錄得虧損的原因，恰恰與朗詩地產(chǎn)偏向美國市場密切項目。今年上半年，美國市場房地產(chǎn)開發(fā)及銷售分部虧損，由去年同期的1.85億元擴大至3.85億元。

此外，另一個造成虧損項目是匯兌虧損，由去年同期的盈利6110.5萬元下降至虧損6721.3萬元。

今年上半年，租金及管理費收入僅有0.02億元，同比減少了85.5%，主要原因是上半年末出售深圳朗詩大廈所致。

去年12月末，朗詩地產(chǎn)以5億元對價將深圳朗詩大廈出售予深圳科發(fā)工貿(mào)，獲利約9775萬元。對此，朗詩地產(chǎn)稱，投資性房地產(chǎn)并賺取租金非公司未來主營業(yè)務(wù)發(fā)展方向。出售后，朗詩地產(chǎn)稱所得款項凈額將用作主營業(yè)務(wù)發(fā)展。

“三道紅線”位列黃檔，土儲僅夠1.5年開發(fā)

不過，2021年來，朗詩地產(chǎn)并未加大投資。

截至上半年末，朗詩地產(chǎn)的土儲面積為498.88萬平方米， 預(yù)計可售貨值996.1億元，上述兩項數(shù)據(jù)降至5年內(nèi)新低。

按照權(quán)益計算，朗詩地產(chǎn)應(yīng)占項目儲備可售面積176.53萬平方米，預(yù)計可售貨值293.9億元，分別占比35.39%、29.51%。

關(guān)于土儲下降，惠譽對朗詩地產(chǎn)評級報告指出，朗詩地產(chǎn)土地儲備規(guī)模有限，土儲年限較短，僅為1.5年，可能會阻礙銷售增長和業(yè)務(wù)可持續(xù)性。

對此，朗詩地產(chǎn)的管理層表示，公司商業(yè)模式不再是內(nèi)房股重資產(chǎn)模式，而是積極發(fā)展輕資產(chǎn)項目。不過，今年上半年，朗詩地產(chǎn)通過開發(fā)及管理服務(wù)取得的收入為4.05億元，在營業(yè)收入中的占比僅為11.44%。

此外，朗詩地產(chǎn)還在出售項目。

9月2日，廣州產(chǎn)權(quán)交易所披露信息顯示，朗詩地產(chǎn)旗下廣州朗秀企業(yè)管理咨詢有限公司100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價為3.5億元。上述項目是朗詩地產(chǎn)廣州首個項目，也是唯一的一個項目。

2017年12月，朗詩地產(chǎn)公告稱，廣州朗秀向香港上市公司建業(yè)實業(yè)全資附屬公司建昭有限公司、漢國置業(yè)深圳兩個買家，收購后者持有廣州越秀區(qū)標(biāo)目標(biāo)物業(yè)，交易對價為2.3億元的股權(quán)和0.3億元的債權(quán)。

在掛牌公告中，廣州明秀2020年營業(yè)收入為1334萬元，利潤總額、凈利潤均為-657萬元，資產(chǎn)總額、負(fù)債總額、所有者權(quán)益分別為2.7億元、2.7億元、-11萬元。

負(fù)債方面，截至6月30日，朗詩地產(chǎn)的債務(wù)總計為70.7億元，較去年年底的65.5億元增長7.94%;現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物以及受限制資金約39.4億元，較去年年末的52.5億元下滑24.95%。

依照“三道紅線”規(guī)定，朗詩地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.8%，凈負(fù)債率為52.8%，現(xiàn)金短債比為2.74。其中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超閾值，位于“黃檔”行列。(岳家琛)