在市場波動之際，公司仍堅持長期股東回報，包括大規(guī)模股份回購和現(xiàn)金分紅。

作者 | 扶蘇

編輯 | 小白

【資料圖】

今年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊有些起伏：

一方面，房地產(chǎn)市場在年初經(jīng)歷了“沖高回落”的過程； 另一方面，房地產(chǎn)供需關(guān)系形勢發(fā)生重點變化，購房者心態(tài)變化。

不過，近日，隨著北上廣深四大一線城市相繼宣布執(zhí)行“認房不認貸”，房地產(chǎn)市場迎來重磅政策。

房地產(chǎn)市場消費者信心逐漸回歸，購房需求得到更多釋放。二級市場方面，作為居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺的貝殼（BEKE.N、02423.HK，“公司”），其經(jīng)營現(xiàn)狀和后續(xù)發(fā)展，尤其引發(fā)外界關(guān)注和猜想。

8月31日，貝殼公布了2023年二季報。

趁著新鮮熱乎，我們一起來看看這位業(yè)內(nèi)資深玩家在財報中釋放了關(guān)于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的哪些信號。

業(yè)務(wù)回歸常態(tài)化，盈利能力企穩(wěn)

疫情結(jié)束后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場此前積壓的購房需求，在年初集中釋放，并帶來了“小陽春”。

這點在公司上半年財報中得到體現(xiàn)：2023年二季度，公司凈收入195億元，同比增41%；上半年，凈收入398億元，同比增加51%。

（制圖：市值風(fēng)云App）

公司在二季度仍保持著凈收入的較高增速，表明其房地產(chǎn)主業(yè)已經(jīng)率先感受到了市場的暖意，逐漸回歸常態(tài)化，并呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

今年以來，公司業(yè)務(wù)的恢復(fù)程度，明顯優(yōu)于國內(nèi)市場整體。

2023年上半年，公司總交易額（GTV）為1.75萬億，同比增43%。

而據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《2023年上半年全國房地產(chǎn)市場基本情況》，上半年，全國商品房銷售面積5.95萬億平方米，同比降5.3%；商品房銷售額6.31萬億元，同比增1.1%。

（來源：《中國消費者報》2023年7月）

公司盈利指標的快速修復(fù)，或許更具說服力：2023年二季度，公司毛利率為27.4%，同比上升7.7個百分點；上半年，毛利率為29.4%，同比上升10.7個百分點。

（制圖：市值風(fēng)云App）

在毛利回暖帶動下，公司凈利潤連續(xù)兩個季度同比扭虧為盈。

2023年二季度，公司凈利潤13億元，而去年同期為-19億元；上半年，凈利潤40億元，去年同期為-25億元。

2023年二季度和上半年，公司凈利潤率分別為6.7%和10.2%。

（制圖：市值風(fēng)云App）

經(jīng)調(diào)整凈利潤是一項非通用會計準則（Non-GAAP）財務(wù)指標，剔除了股份支付薪酬費用、公允價值變動等非現(xiàn)金項目的影響。

公司經(jīng)調(diào)整凈利潤的變動趨勢與凈利潤一致，印證其盈利能力改善的真實性。

2023年二季度和上半年，公司經(jīng)調(diào)整利潤分別為24億元和59億元，對應(yīng)的經(jīng)調(diào)整凈利潤率分別為12.1%和14.9%。

（來源：公司2023年半年報）

整體來看，疫情結(jié)束后，公司業(yè)務(wù)的復(fù)蘇跡象明顯，盈利能力企穩(wěn)回升。

多元化增強抗風(fēng)險能力，跑通商業(yè)閉環(huán)

話說回來，隨著房地產(chǎn)向居住屬性回歸，即使“認房不認貸”等利好政策接連釋放，市場仍然難免顧慮：從長期來看，住房消費需求能否得到提振？

換言之，“房住不炒”時代下，當房地產(chǎn)失去投機屬性，市場將迎來新的交易節(jié)奏，貝殼將從何處尋求新的增長驅(qū)動力？

要回答上述問題，還得結(jié)合公司的商業(yè)模式。

目前，公司的業(yè)務(wù)在財報中分為四類：新房業(yè)務(wù)、存量房業(yè)務(wù)、家裝家居、新興業(yè)務(wù)及其他。

（制圖：市值風(fēng)云App）

01新房業(yè)務(wù)逆勢增長，改善性需求帶來機遇

新房業(yè)務(wù)是公司營收的最大來源。

2023年二季度，新房業(yè)務(wù)凈收入87億元，同比增30%；上半年凈收入171億元，同比增36%，營收占比為43%。

（制圖：市值風(fēng)云App）

在國內(nèi)新房市場整體低迷、部分開發(fā)商暴雷的大環(huán)境下，公司的新房業(yè)務(wù)仍能逆勢增長，頗為不易。

對此，公司的解釋是，盡管整體新房市場復(fù)蘇節(jié)奏相對滯后，貝殼通過貼近客戶的渠道價值得到了更多認可。公司正在獲得更多開發(fā)商的信任，在新房目標市場實現(xiàn)了增長。

據(jù)披露，公司的新房業(yè)務(wù)發(fā)展安全得益于“快傭”模式的推行，即要求開發(fā)商預(yù)付傭金。

2023年二季度，開發(fā)商預(yù)付傭金占總傭金的比例為53%，同比大幅提升。

（來源：公司2023年半年報）

風(fēng)云君認為，在某種程度上，“快傭”模式也反映出公司作為頭部房地產(chǎn)經(jīng)紀平臺，在產(chǎn)業(yè)鏈上話語權(quán)的增強。

需要指出的是，在風(fēng)云君看來，作為營收第二大來源的存量房業(yè)務(wù)，是公司商業(yè)模式的根基。

存量房業(yè)務(wù)的大部分營收，來自我們熟悉的公司自營品牌鏈家所貢獻的二手房交易及房屋租賃傭金。

此外，公司向旗下加盟品牌德佑收取的加盟費，也被納入存量房業(yè)務(wù)。

2023年二季度，存量房業(yè)務(wù)凈收入為64億元，同比增長16%；上半年凈收入156億元，同比增34%。

（制圖：市值風(fēng)云App）

GTV規(guī)模，更能直觀說明存量房業(yè)務(wù)對公司的支撐性。

2023年上半年，公司存量房交易的GTV為1.1萬億元，同比增46%；新房交易的GTV為5729億元，同比增38%。

值得注意的是，存量房GTV的增速，明顯高于新房GTV的增速，表明國內(nèi)房地產(chǎn)市場的主力需求，正在向改善性需求轉(zhuǎn)變。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)重點50城市改善購房占比，由2020年的26%提高到2022年的30%。

同時，大部分一二線城市的改善性需求更高。例如，北京、天津、廈門改善性需求明顯高于剛需，這3個城市改善群體交易量均在剛需交易量的1.5倍以上。

上述說明，在行業(yè)轉(zhuǎn)變的大背景下，改善性住房需求更具韌性。而這正好是貝殼所擅長的領(lǐng)域。

長期以來，由大量門店和經(jīng)紀人構(gòu)成的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，是公司的基本盤。

截至2023年二季度末，公司活躍門店數(shù)為4.1萬家，較上年末增長10%；活躍經(jīng)紀人數(shù)量為40.9萬人，較上年末增長17%。

在借助規(guī)模擴張獲得成長性的同時，公司也通過精細化運營降本增效，體現(xiàn)為推進“大店模式”。

據(jù)披露，截至2023年二季度，鏈家店均經(jīng)紀人數(shù)量為18.1人，同比增16%，并帶動上半年公司門店的平均店效同比增80%。

02發(fā)力家裝家居，跑通商業(yè)閉環(huán)

值得關(guān)注的還有公司的非房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，后者包括家裝家居業(yè)務(wù)，以及貝殼租房等新興業(yè)務(wù)及其他。

近期，非房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)對公司的營收貢獻持續(xù)提升。

2023年上半年，家裝家居、新興業(yè)務(wù)及其他的凈收入分別為40億元和30億元，合計營收占比首次超過20%。

（制圖：市值風(fēng)云App）

其中，公司在2022年二季度并表的家裝家居業(yè)務(wù)，表現(xiàn)尤其突出。

2023年二季度，家裝家居業(yè)務(wù)凈收入26億元，可比口徑下同比增91%。并且，自2月以來，家裝家居業(yè)務(wù)連續(xù)5個月單月合同額超過10億元。

在風(fēng)云君看來，公司發(fā)力家裝家居業(yè)務(wù)，瞄準的正是改善客群換房帶來的家裝需求。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，近年來，全國年均300萬-400萬戶家庭換房，其中一二線城市二手房交易占比高。而隨著一線城市換房者成為家裝行業(yè)的主導(dǎo)消費群體，他們對家裝品質(zhì)的要求也更高。

目前，公司的家裝家居布局集中在北京、杭州等頭部城市。

據(jù)披露，在北京，公司家裝家居業(yè)務(wù)在2023年二季度合同額超過6億，連續(xù)4個月單月合同額超2億，連續(xù)4個月經(jīng)營利潤超千萬元；在杭州，二季度合同額突破5億元。

上述數(shù)據(jù)表明，公司家裝家居業(yè)務(wù)的商業(yè)模式已經(jīng)跑通，后續(xù)在其他城市的復(fù)制和擴大，只是時間問題。

嚴守風(fēng)控底線，資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流健康

面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不確定性，公司一直在做好準備。

自2020年起，公司的資產(chǎn)負債率降到50%以下。截至2023年上半年末，資產(chǎn)負債率為38%，較上年末變動不大。

（制圖：市值風(fēng)云App）

在公司的資產(chǎn)負債端中，最應(yīng)關(guān)注的是應(yīng)收賬款，尤其是因為其大部分應(yīng)收賬款為新房業(yè)務(wù)的應(yīng)收房地產(chǎn)開發(fā)商款項。

截至2023年上半年末，公司的應(yīng)收賬款余額和賬面價值分別為52億元和35億元，均較上年同期縮減。

（來源：公司2023年半年報）

而上述得益于公司對新房業(yè)務(wù)采取了更為謹慎的經(jīng)營策略，比如項目風(fēng)險評估和嚴格回款管理。

據(jù)披露，2023年二季度，公司新房回款連續(xù)8個季度超過新房收入。同時，新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至52天，創(chuàng)下上市以來的新低。

現(xiàn)金流指標，也是決定公司能否在周期中平穩(wěn)前行的關(guān)鍵。

公司較高流動性的資產(chǎn)，主要包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、受限資金和短期投資三項。

截至2023年上半年末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為318億元，較上年同期194億元的增幅超過60%，并創(chuàng)下自2021年以來的新高。

如果包括受限資金61億元以及短期投資230億元在內(nèi)，截至2023年上半年末，公司的現(xiàn)金儲備高達608億元。

（來源：公司2023年半年報）

股東回報方面，長期以來，公司主要以二級市場回購股份的方式。

截至2023年9月末的過去1年中，公司累計回購金額約6.1億美元，累計回購股本數(shù)占回購前已發(fā)行總股本比例約3.24%。

近期，公司宣布繼續(xù)擴大股份回購計劃，將回購額度從此前的10億美元增至20億美元，并將回購期限延長至2024年8月31日。

此外，2023年二季度，公司還宣布了一項特別分紅計劃，將派發(fā)每股普通股0.057美元或每股美國存托股份（ADS）0.171美元的特別現(xiàn)金股息，累計約2億美元。

今年以來，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整之際，貝殼卻交出了一份漂亮的成績單。

公司的房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)持續(xù)增長、表現(xiàn)優(yōu)于市場整體，以家裝家居為首的新業(yè)務(wù)也迅速發(fā)力，通過多元化增加抗風(fēng)險能力，共同保證了穩(wěn)健的盈利水平。

同時，公司嚴守風(fēng)險底線，維持著資產(chǎn)負債表健康和現(xiàn)金流充足。無論市場前景如何，公司都有足夠安全墊支撐。

更值得一提的是，在市場不明朗之際，公司仍堅持長期股東回報，包括大規(guī)模股份回購和現(xiàn)金分紅。

這背后，體現(xiàn)的是公司穩(wěn)健的財務(wù)管理和強大的現(xiàn)金儲備，以及能夠在周期中穩(wěn)定前行的信心。

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