在市場(chǎng)波動(dòng)之際，公司仍堅(jiān)持長(zhǎng)期股東回報(bào)，包括大規(guī)模股份回購(gòu)和現(xiàn)金分紅。

作者 | 扶蘇

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【資料圖】

今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊有些起伏：

一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)在年初經(jīng)歷了“沖高回落”的過(guò)程； 另一方面，房地產(chǎn)供需關(guān)系形勢(shì)發(fā)生重點(diǎn)變化，購(gòu)房者心態(tài)變化。

不過(guò)，近日，隨著北上廣深四大一線城市相繼宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)重磅政策。

房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者信心逐漸回歸，購(gòu)房需求得到更多釋放。二級(jí)市場(chǎng)方面，作為居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)的貝殼（BEKE.N、02423.HK，“公司”），其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和后續(xù)發(fā)展，尤其引發(fā)外界關(guān)注和猜想。

8月31日，貝殼公布了2023年二季報(bào)。

趁著新鮮熱乎，我們一起來(lái)看看這位業(yè)內(nèi)資深玩家在財(cái)報(bào)中釋放了關(guān)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的哪些信號(hào)。

業(yè)務(wù)回歸常態(tài)化，盈利能力企穩(wěn)

疫情結(jié)束后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)此前積壓的購(gòu)房需求，在年初集中釋放，并帶來(lái)了“小陽(yáng)春”。

這點(diǎn)在公司上半年財(cái)報(bào)中得到體現(xiàn)：2023年二季度，公司凈收入195億元，同比增41%；上半年，凈收入398億元，同比增加51%。

（制圖：市值風(fēng)云App）

公司在二季度仍保持著凈收入的較高增速，表明其房地產(chǎn)主業(yè)已經(jīng)率先感受到了市場(chǎng)的暖意，逐漸回歸常態(tài)化，并呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

今年以來(lái)，公司業(yè)務(wù)的恢復(fù)程度，明顯優(yōu)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)整體。

2023年上半年，公司總交易額（GTV）為1.75萬(wàn)億，同比增43%。

而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2023年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況》，上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積5.95萬(wàn)億平方米，同比降5.3%；商品房銷(xiāo)售額6.31萬(wàn)億元，同比增1.1%。

（來(lái)源：《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》2023年7月）

公司盈利指標(biāo)的快速修復(fù)，或許更具說(shuō)服力：2023年二季度，公司毛利率為27.4%，同比上升7.7個(gè)百分點(diǎn)；上半年，毛利率為29.4%，同比上升10.7個(gè)百分點(diǎn)。

（制圖：市值風(fēng)云App）

在毛利回暖帶動(dòng)下，公司凈利潤(rùn)連續(xù)兩個(gè)季度同比扭虧為盈。

2023年二季度，公司凈利潤(rùn)13億元，而去年同期為-19億元；上半年，凈利潤(rùn)40億元，去年同期為-25億元。

2023年二季度和上半年，公司凈利潤(rùn)率分別為6.7%和10.2%。

（制圖：市值風(fēng)云App）

經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)是一項(xiàng)非通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（Non-GAAP）財(cái)務(wù)指標(biāo)，剔除了股份支付薪酬費(fèi)用、公允價(jià)值變動(dòng)等非現(xiàn)金項(xiàng)目的影響。

公司經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)的變動(dòng)趨勢(shì)與凈利潤(rùn)一致，印證其盈利能力改善的真實(shí)性。

2023年二季度和上半年，公司經(jīng)調(diào)整利潤(rùn)分別為24億元和59億元，對(duì)應(yīng)的經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)率分別為12.1%和14.9%。

（來(lái)源：公司2023年半年報(bào)）

整體來(lái)看，疫情結(jié)束后，公司業(yè)務(wù)的復(fù)蘇跡象明顯，盈利能力企穩(wěn)回升。

多元化增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，跑通商業(yè)閉環(huán)

話說(shuō)回來(lái)，隨著房地產(chǎn)向居住屬性回歸，即使“認(rèn)房不認(rèn)貸”等利好政策接連釋放，市場(chǎng)仍然難免顧慮：從長(zhǎng)期來(lái)看，住房消費(fèi)需求能否得到提振？

換言之，“房住不炒”時(shí)代下，當(dāng)房地產(chǎn)失去投機(jī)屬性，市場(chǎng)將迎來(lái)新的交易節(jié)奏，貝殼將從何處尋求新的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力？

要回答上述問(wèn)題，還得結(jié)合公司的商業(yè)模式。

目前，公司的業(yè)務(wù)在財(cái)報(bào)中分為四類(lèi)：新房業(yè)務(wù)、存量房業(yè)務(wù)、家裝家居、新興業(yè)務(wù)及其他。

（制圖：市值風(fēng)云App）

01新房業(yè)務(wù)逆勢(shì)增長(zhǎng)，改善性需求帶來(lái)機(jī)遇

新房業(yè)務(wù)是公司營(yíng)收的最大來(lái)源。

2023年二季度，新房業(yè)務(wù)凈收入87億元，同比增30%；上半年凈收入171億元，同比增36%，營(yíng)收占比為43%。

（制圖：市值風(fēng)云App）

在國(guó)內(nèi)新房市場(chǎng)整體低迷、部分開(kāi)發(fā)商暴雷的大環(huán)境下，公司的新房業(yè)務(wù)仍能逆勢(shì)增長(zhǎng)，頗為不易。

對(duì)此，公司的解釋是，盡管整體新房市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏相對(duì)滯后，貝殼通過(guò)貼近客戶的渠道價(jià)值得到了更多認(rèn)可。公司正在獲得更多開(kāi)發(fā)商的信任，在新房目標(biāo)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。

據(jù)披露，公司的新房業(yè)務(wù)發(fā)展安全得益于“快傭”模式的推行，即要求開(kāi)發(fā)商預(yù)付傭金。

2023年二季度，開(kāi)發(fā)商預(yù)付傭金占總傭金的比例為53%，同比大幅提升。

（來(lái)源：公司2023年半年報(bào)）

風(fēng)云君認(rèn)為，在某種程度上，“快傭”模式也反映出公司作為頭部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)，在產(chǎn)業(yè)鏈上話語(yǔ)權(quán)的增強(qiáng)。

需要指出的是，在風(fēng)云君看來(lái)，作為營(yíng)收第二大來(lái)源的存量房業(yè)務(wù)，是公司商業(yè)模式的根基。

存量房業(yè)務(wù)的大部分營(yíng)收，來(lái)自我們熟悉的公司自營(yíng)品牌鏈家所貢獻(xiàn)的二手房交易及房屋租賃傭金。

此外，公司向旗下加盟品牌德佑收取的加盟費(fèi)，也被納入存量房業(yè)務(wù)。

2023年二季度，存量房業(yè)務(wù)凈收入為64億元，同比增長(zhǎng)16%；上半年凈收入156億元，同比增34%。

（制圖：市值風(fēng)云App）

GTV規(guī)模，更能直觀說(shuō)明存量房業(yè)務(wù)對(duì)公司的支撐性。

2023年上半年，公司存量房交易的GTV為1.1萬(wàn)億元，同比增46%；新房交易的GTV為5729億元，同比增38%。

值得注意的是，存量房GTV的增速，明顯高于新房GTV的增速，表明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力需求，正在向改善性需求轉(zhuǎn)變。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)50城市改善購(gòu)房占比，由2020年的26%提高到2022年的30%。

同時(shí)，大部分一二線城市的改善性需求更高。例如，北京、天津、廈門(mén)改善性需求明顯高于剛需，這3個(gè)城市改善群體交易量均在剛需交易量的1.5倍以上。

上述說(shuō)明，在行業(yè)轉(zhuǎn)變的大背景下，改善性住房需求更具韌性。而這正好是貝殼所擅長(zhǎng)的領(lǐng)域。

長(zhǎng)期以來(lái)，由大量門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人構(gòu)成的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，是公司的基本盤(pán)。

截至2023年二季度末，公司活躍門(mén)店數(shù)為4.1萬(wàn)家，較上年末增長(zhǎng)10%；活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為40.9萬(wàn)人，較上年末增長(zhǎng)17%。

在借助規(guī)模擴(kuò)張獲得成長(zhǎng)性的同時(shí)，公司也通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)降本增效，體現(xiàn)為推進(jìn)“大店模式”。

據(jù)披露，截至2023年二季度，鏈家店均經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為18.1人，同比增16%，并帶動(dòng)上半年公司門(mén)店的平均店效同比增80%。

02發(fā)力家裝家居，跑通商業(yè)閉環(huán)

值得關(guān)注的還有公司的非房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，后者包括家裝家居業(yè)務(wù)，以及貝殼租房等新興業(yè)務(wù)及其他。

近期，非房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)對(duì)公司的營(yíng)收貢獻(xiàn)持續(xù)提升。

2023年上半年，家裝家居、新興業(yè)務(wù)及其他的凈收入分別為40億元和30億元，合計(jì)營(yíng)收占比首次超過(guò)20%。

（制圖：市值風(fēng)云App）

其中，公司在2022年二季度并表的家裝家居業(yè)務(wù)，表現(xiàn)尤其突出。

2023年二季度，家裝家居業(yè)務(wù)凈收入26億元，可比口徑下同比增91%。并且，自2月以來(lái)，家裝家居業(yè)務(wù)連續(xù)5個(gè)月單月合同額超過(guò)10億元。

在風(fēng)云君看來(lái)，公司發(fā)力家裝家居業(yè)務(wù)，瞄準(zhǔn)的正是改善客群換房帶來(lái)的家裝需求。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，近年來(lái)，全國(guó)年均300萬(wàn)-400萬(wàn)戶家庭換房，其中一二線城市二手房交易占比高。而隨著一線城市換房者成為家裝行業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)群體，他們對(duì)家裝品質(zhì)的要求也更高。

目前，公司的家裝家居布局集中在北京、杭州等頭部城市。

據(jù)披露，在北京，公司家裝家居業(yè)務(wù)在2023年二季度合同額超過(guò)6億，連續(xù)4個(gè)月單月合同額超2億，連續(xù)4個(gè)月經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)超千萬(wàn)元；在杭州，二季度合同額突破5億元。

上述數(shù)據(jù)表明，公司家裝家居業(yè)務(wù)的商業(yè)模式已經(jīng)跑通，后續(xù)在其他城市的復(fù)制和擴(kuò)大，只是時(shí)間問(wèn)題。

嚴(yán)守風(fēng)控底線，資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流健康

面對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，公司一直在做好準(zhǔn)備。

自2020年起，公司的資產(chǎn)負(fù)債率降到50%以下。截至2023年上半年末，資產(chǎn)負(fù)債率為38%，較上年末變動(dòng)不大。

（制圖：市值風(fēng)云App）

在公司的資產(chǎn)負(fù)債端中，最應(yīng)關(guān)注的是應(yīng)收賬款，尤其是因?yàn)槠浯蟛糠謶?yīng)收賬款為新房業(yè)務(wù)的應(yīng)收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商款項(xiàng)。

截至2023年上半年末，公司的應(yīng)收賬款余額和賬面價(jià)值分別為52億元和35億元，均較上年同期縮減。

（來(lái)源：公司2023年半年報(bào)）

而上述得益于公司對(duì)新房業(yè)務(wù)采取了更為謹(jǐn)慎的經(jīng)營(yíng)策略，比如項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和嚴(yán)格回款管理。

據(jù)披露，2023年二季度，公司新房回款連續(xù)8個(gè)季度超過(guò)新房收入。同時(shí)，新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至52天，創(chuàng)下上市以來(lái)的新低。

現(xiàn)金流指標(biāo)，也是決定公司能否在周期中平穩(wěn)前行的關(guān)鍵。

公司較高流動(dòng)性的資產(chǎn)，主要包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限資金和短期投資三項(xiàng)。

截至2023年上半年末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為318億元，較上年同期194億元的增幅超過(guò)60%，并創(chuàng)下自2021年以來(lái)的新高。

如果包括受限資金61億元以及短期投資230億元在內(nèi)，截至2023年上半年末，公司的現(xiàn)金儲(chǔ)備高達(dá)608億元。

（來(lái)源：公司2023年半年報(bào)）

股東回報(bào)方面，長(zhǎng)期以來(lái)，公司主要以二級(jí)市場(chǎng)回購(gòu)股份的方式。

截至2023年9月末的過(guò)去1年中，公司累計(jì)回購(gòu)金額約6.1億美元，累計(jì)回購(gòu)股本數(shù)占回購(gòu)前已發(fā)行總股本比例約3.24%。

近期，公司宣布繼續(xù)擴(kuò)大股份回購(gòu)計(jì)劃，將回購(gòu)額度從此前的10億美元增至20億美元，并將回購(gòu)期限延長(zhǎng)至2024年8月31日。

此外，2023年二季度，公司還宣布了一項(xiàng)特別分紅計(jì)劃，將派發(fā)每股普通股0.057美元或每股美國(guó)存托股份（ADS）0.171美元的特別現(xiàn)金股息，累計(jì)約2億美元。

今年以來(lái)，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整之際，貝殼卻交出了一份漂亮的成績(jī)單。

公司的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)、表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)整體，以家裝家居為首的新業(yè)務(wù)也迅速發(fā)力，通過(guò)多元化增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力，共同保證了穩(wěn)健的盈利水平。

同時(shí)，公司嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線，維持著資產(chǎn)負(fù)債表健康和現(xiàn)金流充足。無(wú)論市場(chǎng)前景如何，公司都有足夠安全墊支撐。

更值得一提的是，在市場(chǎng)不明朗之際，公司仍堅(jiān)持長(zhǎng)期股東回報(bào)，包括大規(guī)模股份回購(gòu)和現(xiàn)金分紅。

這背后，體現(xiàn)的是公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理和強(qiáng)大的現(xiàn)金儲(chǔ)備，以及能夠在周期中穩(wěn)定前行的信心。

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