8月31號，地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬科公布2023年中期業(yè)績：期內(nèi)取得營業(yè)收入人民幣2008.93億元，同比減少2.91%；歸母凈利潤98.7億元，同比減少19.43%。

業(yè)績整體保持盈利，但數(shù)據(jù)呈現(xiàn)同比下降。

(資料圖)

雖說業(yè)績數(shù)據(jù)并不華麗，但是對比當(dāng)下同行房企可就優(yōu)秀太多了。

根據(jù)市場公布數(shù)據(jù)，超過80家房企發(fā)布中期業(yè)績預(yù)告中，占比超過六成的房企呈現(xiàn)虧損，其中還包含一些行業(yè)龍頭和央企國企。

總的來說，房地產(chǎn)市場非常慘淡。

萬科想要表達的是：整個房地產(chǎn)行業(yè)正處于調(diào)整周期，行業(yè)現(xiàn)在發(fā)生著很大的變化。雖然萬科面臨著短期利潤壓力，但萬科的經(jīng)營安全是沒有問題的。

如果留意郁亮的會上發(fā)言，其實我們或許還能發(fā)現(xiàn)更多言語表達背后的含義。

譬如：“目前市場處在焦灼狀態(tài)，我們的判斷是目前顯然已經(jīng)跌過頭了?！薄叭珖唐纷≌麻_工面積2021、2022年分別下降11%和40%，今年1-7月繼續(xù)下降25%。按照這個下滑程度，預(yù)計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模，即17年前的水平?！薄案鶕?jù)此前國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7月全國房屋新開工面積5.7億平方米。其中，住宅新開工面積4.15億平方米，下降25%。相反，前7月房屋竣工面積增長20.5%，其中住宅竣工面積增長20.8%。與竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)相比，新開工情況差異極為明顯?！薄爱?dāng)前國內(nèi)城鎮(zhèn)人口9.2億人，今年預(yù)計新開工水平折算成人均面積只有0.7平方米?！薄懊绹?960年城鎮(zhèn)化率達到70%，此后二十年，人均新開工面積平均為1平方米，部分年份能達到1.2平方米以上?！薄耙試鴥?nèi)目前城鎮(zhèn)化率為65%，到2030年預(yù)計達到70%，城鎮(zhèn)人口增加至9.8億人左右，按經(jīng)驗建設(shè)水平保守估計，未來10-12億平米新開工面積有保障”

字面上的理解：

郁亮表示房地產(chǎn)市場的低迷情況已經(jīng)持續(xù)了較長的一段時間，導(dǎo)致整個市場的情緒已經(jīng)受到影響，再這樣下去可能會出現(xiàn)“過度反應(yīng)”。其實大家都可能過濾了，根據(jù)新開工面積來看，對比與美國城鎮(zhèn)化建設(shè)的經(jīng)驗，我國還具備很大的新開工的面積空間。

事實上真是如此嗎？

根據(jù)中指研究院8月28號發(fā)布的數(shù)據(jù)：可見無論一線城市，還是二三四線城市，房產(chǎn)成交數(shù)據(jù)都在大幅下跌。在同比的基礎(chǔ)上，最少的跌幅都達過21%。要知道，作為同比7月份的數(shù)據(jù)基數(shù)，本來就是大跌的！

供應(yīng)和需求是相關(guān)的，這個簡單的經(jīng)濟學(xué)原理，大家都懂。

當(dāng)前市場需求萎靡，各城市的新房庫存量在不斷增加，同時去化周期也在不斷攀升。這時候還繼續(xù)加大新開工面積建設(shè)，難道不會導(dǎo)致更嚴(yán)重的供過于求嗎？

房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，連這個道理都不懂嗎？

不是郁亮不懂，而是必須得有發(fā)言立場。

在大家都已經(jīng)欠缺信心的當(dāng)下，如果萬科唱空市場，那現(xiàn)在已經(jīng)很差的房地產(chǎn)市場將何去何從？

此一時非彼一時，房地產(chǎn)通脹的紅利周期已經(jīng)過去！

現(xiàn)在美國不斷加息，抽走當(dāng)年無限量化進來國內(nèi)的美元，肯定會造成市場貨幣流動性危機的。簡單理解，就是當(dāng)年大家都借錢發(fā)展，肯定過得很舒服；而到了現(xiàn)在進入還錢周期，勒緊褲腰帶還錢，不難受才怪。

經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑，沒有物質(zhì)基礎(chǔ)怎么搞精神文明呢？所以，房地產(chǎn)依然是拉動經(jīng)濟的火車頭，還是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是社會交易信用的保障。

現(xiàn)在要做的是發(fā)展，發(fā)展停滯才是最大的問題。通過發(fā)展解決問題，才能熬過這個低迷的市場周期。

歸根究底，郁亮的希望是，大家對房地產(chǎn)要有信心，對萬科也要有信心。

但不是所有觀點都可以全盤接收的，有些觀點還是需要自己思考的。

比如，城鎮(zhèn)化觀念。

外國所指的城鎮(zhèn)化率與我國的城鎮(zhèn)化率其實并不是一個概念。我們的城鎮(zhèn)化率65%不等同于外國的城鎮(zhèn)化率65%。

倒是我們的城市化率與外國的城鎮(zhèn)化率比較相似。

城市化率與城鎮(zhèn)化率是有區(qū)別的。

以清華大學(xué)教授蔡繼明的觀點來看，我國目前的城市化率遠低于城鎮(zhèn)化率，常住人口城市化率還不到40%。

這是不是意味著未來房地產(chǎn)需求還很大呢？

需求大，但有城市差異性。

原因很簡單，我國的出生人口在減少，人口紅利在消失。人口流動的趨勢，也已經(jīng)由農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)，而逐漸轉(zhuǎn)向城市聚集。對于一二線城市而言，由于人口凈流入的持續(xù)，未來的房產(chǎn)需求是會持續(xù)增加。而對于三線及以下城市的房產(chǎn)，卻會由于人口持續(xù)凈流出的關(guān)系，而導(dǎo)致需求更加萎縮。

這一點萬科其實看得很清楚，他們今年的發(fā)展布局就是很好的答案！

集團堅持高質(zhì)量投資，通過投資地圖發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機會，持續(xù)拓展市場和客戶基數(shù)好、具備成熟產(chǎn)品解決方案、財務(wù)指標(biāo)優(yōu)秀的項目。1-8月累計獲取新項目32個，均位于一二線城市，總規(guī)劃計容建筑面積449.0萬平方米，權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積267.6萬平方米，項目總地價718.6億元，權(quán)益地價總額約431.0億元，新增項目平均地價為16003元/平方米。

可見萬科喊話出臺政策盡快實施，當(dāng)然也是先從自身角度考量的。

郁亮所提的相關(guān)房地產(chǎn)政策，其中就包含租賃房地產(chǎn)“資產(chǎn)證券化”。以萬科旗下“泊寓”在全國34個城市運營管理的租賃住房22.47萬間的體量，一旦開展資產(chǎn)證券化，將帶給萬科天量的融資。

重資產(chǎn)運營的房地產(chǎn)公司，如果能掌握大量的低成本的現(xiàn)金，那簡直不要太爽了！

你說，萬科能不急嗎？