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政策刺激「不感冒」,北上深房價或下降20%|氪金 · 大事件_天天要聞

2023-06-07 11:14:46 來源 : 36氪

作者 | 王晗玉

編輯 | 鄭懷舟


【資料圖】

房地產(chǎn)銷售在經(jīng)歷年初至一季度末短暫回溫之后,進(jìn)入二季度再次出現(xiàn)下滑。4、5月商品房及二手房銷量環(huán)比持續(xù)走弱,1-4月開發(fā)投資、新開工面積同比雙降,正將市場緩慢建立起的信心又一次拉回原點。

反觀二級市場,投資者的情緒總是切換得更為迅速。6月2日,兩則有關(guān)“三道紅線”放寬與房地產(chǎn)支持計劃的消息傳出后,地產(chǎn)板塊又迎來一波上漲。

實際上,從去年AMC紓困到年底“三箭齊發(fā)”,每一次政策利好的出現(xiàn)總能帶動地產(chǎn)股市、債市整體反彈,而后這種預(yù)期又總會隨著樓市疲軟與房企業(yè)績的下滑偃旗息鼓。

而對于深度參與房地產(chǎn)市場運(yùn)行的企業(yè)管理層、機(jī)構(gòu)分析者與專業(yè)投資人士,經(jīng)歷此前幾輪政策落地,當(dāng)下他們再收到此類傳聞時,反應(yīng)更為平靜——“這些政策短期內(nèi)不會引起太大變化,企業(yè)不要有更高的期待”。

01 若市場持續(xù)悲觀,一線房價或下降

6月2日,兩則來自彭博新聞社的報道流傳開來,一則是監(jiān)管層擬延長“三道紅線”過渡期并放松杠桿限制;另一則是監(jiān)管層正商討出臺進(jìn)一步扶持房地產(chǎn)市場的措施。

盡管有關(guān)“三道紅線”的報道后被證實是在今年1月發(fā)布的舊聞,也有多位房企管理層與投資人士向36氪表示,當(dāng)前業(yè)內(nèi)并未收到來自監(jiān)管層的相關(guān)表態(tài),但上述兩則消息流出后,當(dāng)日房地產(chǎn)板塊明顯上漲,并帶動家居、家電、建材板塊領(lǐng)漲各行業(yè)。

6月2日家居、家電、建材板塊領(lǐng)漲,圖源:Wind

不過業(yè)內(nèi)人士分析,即便上述報道后續(xù)真正落地,短期內(nèi)也無法刺激地產(chǎn)行業(yè),尤其是樓市銷售產(chǎn)生明顯改觀。

一位在房企工作超過20年的投資人士向36氪表示,在現(xiàn)階段,放寬“三道紅線”限制對市場的影響基本可“忽略不計”。

“現(xiàn)在民營房企幾乎沒有新增借款,銀行不會貸給他們,有沒有‘三道紅線’對他們來說都一樣;大型央國企則大部分已經(jīng)滿足‘綠檔’要求,過渡期是否延長、標(biāo)準(zhǔn)是否放寬對他們就更沒影響了?!?/p>

而通觀傳聞全篇,也只有“‘綠檔’房企不設(shè)債務(wù)增速上限”一項有望產(chǎn)生一定影響——頭部央國企可借此進(jìn)一步鞏固自身優(yōu)勢。不過上述投資人也提到,央國企對自身負(fù)債管理要求較高,通常不會選擇大幅舉債擴(kuò)張。

另一位TOP 20房企財務(wù)負(fù)責(zé)人也認(rèn)同上述觀點,認(rèn)為即便在監(jiān)管層面放寬了杠桿限制,但企業(yè)融資依然是市場行為。現(xiàn)階段銀行等機(jī)構(gòu)很難對出險房企或民營房企借款,因而房企的現(xiàn)金流壓力也無法依靠融資得到緩解。

并且,從房企紓困角度來看,此前政策端發(fā)布的一系列支持性舉措落地后,實際都未帶來如外界預(yù)期般的成效——樓市銷售壓力依然較大。因此他坦言,面對政策性刺激舉措,當(dāng)下企業(yè)已不再抱有過高期待。

“我認(rèn)為短期內(nèi)行業(yè)不會依靠政策出現(xiàn)太大變化,作為地產(chǎn)公司還是需要腳踏實地想辦法促進(jìn)銷售、盤活資產(chǎn)?!?/p>

此外,觀察當(dāng)前房價走勢,今年5月全國百城新房價格止?jié)q轉(zhuǎn)跌,100座代表城市新建商品住宅平均價格為16180元/平方米,環(huán)比下跌0.01%,同比下跌0.11%;同期二手住宅平均價格為15786元/平方米,環(huán)比下跌0.25%,跌幅較上月擴(kuò)大0.11個百分點。

克而瑞分析認(rèn)為,5月市場延續(xù)了4月回落的行情,除受限于供應(yīng)之外,核心原因在于經(jīng)濟(jì)面波動導(dǎo)致居民對未來預(yù)期悲觀,購房信心不足,加之前期積累的剛需、剛改需求釋放殆盡,樓市增長動能持續(xù)放緩。

前述房企管理層分析,如果這一悲觀情緒持續(xù)下去,或?qū)⒁l(fā)北京、上海、深圳等一線城市房價下調(diào)。以上海為例,目前部分區(qū)域商品房單價可達(dá)15萬元/平方米,假如出現(xiàn)個別業(yè)主因自身現(xiàn)金流壓力而降價賣房的現(xiàn)象,那么同地段房價在原有基礎(chǔ)上下調(diào)10%-20%實際大有可能。

(房價)基數(shù)太大,單價從15萬降到12萬、13萬是很有可能的,因為市場沒有承接力?!?/strong>他進(jìn)一步解釋說,“如果接下來大家都不愿意消費(fèi),總會有個別人因為自身工作或生意受影響,急需補(bǔ)充現(xiàn)金流,那么他就趕快賣一套房子,賣不出高價就降價。只要有一個低價出來,市場就有了參考指標(biāo),(同區(qū)域)房價就開始跌了?!?/p>

02 退市潮起,混改或成唯一出路

面對當(dāng)前難以提振的銷售市場,前述房企管理層判斷,后續(xù)房地產(chǎn)市場還將有相當(dāng)一大批企業(yè)“倒掉”。“現(xiàn)在已經(jīng)倒了一大批(房企),將來很有可能再倒一大批”。

而在這些幾年前還在沖刺千億,甚至銷售規(guī)模已經(jīng)跨過千億、兩千億門檻的公司退出房地產(chǎn)舞臺之前,其中的多家已經(jīng)先從股市中退出。

6月6日,A股首家退市房企*ST藍(lán)光正式摘牌。此前其股票連續(xù)20個交易日的每日收盤價均低于人民幣1元,觸發(fā)上市規(guī)則中股票終止上市的情形。

作為曾經(jīng)的四川“房企一哥”,藍(lán)光發(fā)展的落幕也拉開了房企退市潮的序幕。據(jù)中銀證券統(tǒng)計,當(dāng)前所有A股上市公司中,股價跌至1元附近或以下的上市公司中約26%為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。截至6月1日,收盤價低于1元的公司有30家,其中房地產(chǎn)行業(yè)10家,占比33%。

而在A股5192家上市公司中,房地產(chǎn)行業(yè)占比僅2.2%。

截至6月1日,房地產(chǎn)行業(yè)共有12家上市公司股價跌至1元附近或以下,除*ST藍(lán)光已退市之外,*ST中天、ST泰禾、*ST嘉凱、ST美置、ST粵泰、ST陽光城、*ST宋都等7家也已鎖定“1元退市”,另有榮盛發(fā)展、中南建設(shè)2家收盤價低于1.5元。當(dāng)上市公司股價跌至1.5元以下,通常會加速跌至1元以下,面臨退市風(fēng)險。

退市風(fēng)險下,個別房企如金科股份等也曾為“保住1元”發(fā)起股票增持計劃,不過在前述房企管理層看來,當(dāng)前階段,大部分民營房企再維持上市公司身份已經(jīng)沒有必要。

“上市主要是為了融資,但過去多年股權(quán)融資又不給地產(chǎn)公司開放,再加上這兩年的流動性危機(jī)之后,地產(chǎn)公司在資本市場又發(fā)不了債,上市公司就失去了融資的功能。

去年12月,A股地產(chǎn)再融資開閘,但觀察隨后實現(xiàn)大額增發(fā)的房企,也均是保利發(fā)展這樣的頭部央企,或萬科這樣的混合所有制企業(yè)。

因此上述管理層認(rèn)為,對于大部分民營房企,現(xiàn)階段“待在主板也‘難受’,因為要受上市公司監(jiān)管,每年4次財報,還要寫出點內(nèi)容向股東交作業(yè)”。而退市只是失去了一個上市公司的身份,這個身份在或不在,公司都要經(jīng)營,“銷售、盤活土地、交付這些基本動作是不會變的”。

不過其也提到,當(dāng)前民營房企開發(fā)、銷售存在一個較為惡劣的現(xiàn)象:同區(qū)域兩幅地塊,如果一塊屬于國企或者央企,一塊屬于民企,那么央國企開發(fā)的項目就能賣,民企則賣不動——因為市場普遍對民企項目后續(xù)交付沒有信心。

因此其認(rèn)為,目前民營房企,尤其是已經(jīng)出險的房企,有效紓困只有混改一條出路,如引進(jìn)國企或AMC等,以此獲得國資背書。他坦言,“民企為此出讓一部分利益都值得,有了國資背景起碼能保證之后的銷售?,F(xiàn)在整個市場環(huán)境走到這一步,沒有別的選擇。”

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