作者 | 王晗玉

編輯 | 鄭懷舟

【資料圖】

房地產(chǎn)銷售在經(jīng)歷年初至一季度末短暫回溫之后，進(jìn)入二季度再次出現(xiàn)下滑。4、5月商品房及二手房銷量環(huán)比持續(xù)走弱，1-4月開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積同比雙降，正將市場(chǎng)緩慢建立起的信心又一次拉回原點(diǎn)。

反觀二級(jí)市場(chǎng)，投資者的情緒總是切換得更為迅速。6月2日，兩則有關(guān)“三道紅線”放寬與房地產(chǎn)支持計(jì)劃的消息傳出后，地產(chǎn)板塊又迎來(lái)一波上漲。

實(shí)際上，從去年AMC紓困到年底“三箭齊發(fā)”，每一次政策利好的出現(xiàn)總能帶動(dòng)地產(chǎn)股市、債市整體反彈，而后這種預(yù)期又總會(huì)隨著樓市疲軟與房企業(yè)績(jī)的下滑偃旗息鼓。

而對(duì)于深度參與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的企業(yè)管理層、機(jī)構(gòu)分析者與專業(yè)投資人士，經(jīng)歷此前幾輪政策落地，當(dāng)下他們?cè)偈盏酱祟悅髀剷r(shí)，反應(yīng)更為平靜——“這些政策短期內(nèi)不會(huì)引起太大變化，企業(yè)不要有更高的期待”。

01 若市場(chǎng)持續(xù)悲觀，一線房?jī)r(jià)或下降

6月2日，兩則來(lái)自彭博新聞社的報(bào)道流傳開(kāi)來(lái)，一則是監(jiān)管層擬延長(zhǎng)“三道紅線”過(guò)渡期并放松杠桿限制；另一則是監(jiān)管層正商討出臺(tái)進(jìn)一步扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施。

盡管有關(guān)“三道紅線”的報(bào)道后被證實(shí)是在今年1月發(fā)布的舊聞，也有多位房企管理層與投資人士向36氪表示，當(dāng)前業(yè)內(nèi)并未收到來(lái)自監(jiān)管層的相關(guān)表態(tài)，但上述兩則消息流出后，當(dāng)日房地產(chǎn)板塊明顯上漲，并帶動(dòng)家居、家電、建材板塊領(lǐng)漲各行業(yè)。

6月2日家居、家電、建材板塊領(lǐng)漲，圖源：Wind

不過(guò)業(yè)內(nèi)人士分析，即便上述報(bào)道后續(xù)真正落地，短期內(nèi)也無(wú)法刺激地產(chǎn)行業(yè)，尤其是樓市銷售產(chǎn)生明顯改觀。

一位在房企工作超過(guò)20年的投資人士向36氪表示，在現(xiàn)階段，放寬“三道紅線”限制對(duì)市場(chǎng)的影響基本可“忽略不計(jì)”。

“現(xiàn)在民營(yíng)房企幾乎沒(méi)有新增借款，銀行不會(huì)貸給他們，有沒(méi)有‘三道紅線’對(duì)他們來(lái)說(shuō)都一樣；大型央國(guó)企則大部分已經(jīng)滿足‘綠檔’要求，過(guò)渡期是否延長(zhǎng)、標(biāo)準(zhǔn)是否放寬對(duì)他們就更沒(méi)影響了?！?/p>

而通觀傳聞全篇，也只有“‘綠檔’房企不設(shè)債務(wù)增速上限”一項(xiàng)有望產(chǎn)生一定影響——頭部央國(guó)企可借此進(jìn)一步鞏固自身優(yōu)勢(shì)。不過(guò)上述投資人也提到，央國(guó)企對(duì)自身負(fù)債管理要求較高，通常不會(huì)選擇大幅舉債擴(kuò)張。

另一位TOP 20房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人也認(rèn)同上述觀點(diǎn)，認(rèn)為即便在監(jiān)管層面放寬了杠桿限制，但企業(yè)融資依然是市場(chǎng)行為。現(xiàn)階段銀行等機(jī)構(gòu)很難對(duì)出險(xiǎn)房企或民營(yíng)房企借款，因而房企的現(xiàn)金流壓力也無(wú)法依靠融資得到緩解。

并且，從房企紓困角度來(lái)看，此前政策端發(fā)布的一系列支持性舉措落地后，實(shí)際都未帶來(lái)如外界預(yù)期般的成效——樓市銷售壓力依然較大。因此他坦言，面對(duì)政策性刺激舉措，當(dāng)下企業(yè)已不再抱有過(guò)高期待。

“我認(rèn)為短期內(nèi)行業(yè)不會(huì)依靠政策出現(xiàn)太大變化，作為地產(chǎn)公司還是需要腳踏實(shí)地想辦法促進(jìn)銷售、盤活資產(chǎn)?！?/p>

此外，觀察當(dāng)前房?jī)r(jià)走勢(shì)，今年5月全國(guó)百城新房?jī)r(jià)格止?jié)q轉(zhuǎn)跌，100座代表城市新建商品住宅平均價(jià)格為16180元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，同比下跌0.11%；同期二手住宅平均價(jià)格為15786元/平方米，環(huán)比下跌0.25%，跌幅較上月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞分析認(rèn)為，5月市場(chǎng)延續(xù)了4月回落的行情，除受限于供應(yīng)之外，核心原因在于經(jīng)濟(jì)面波動(dòng)導(dǎo)致居民對(duì)未來(lái)預(yù)期悲觀，購(gòu)房信心不足，加之前期積累的剛需、剛改需求釋放殆盡，樓市增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩。

前述房企管理層分析，如果這一悲觀情緒持續(xù)下去，或?qū)⒁l(fā)北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)下調(diào)。以上海為例，目前部分區(qū)域商品房單價(jià)可達(dá)15萬(wàn)元/平方米，假如出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主因自身現(xiàn)金流壓力而降價(jià)賣房的現(xiàn)象，那么同地段房?jī)r(jià)在原有基礎(chǔ)上下調(diào)10%-20%實(shí)際大有可能。

“（房?jī)r(jià)）基數(shù)太大，單價(jià)從15萬(wàn)降到12萬(wàn)、13萬(wàn)是很有可能的，因?yàn)槭袌?chǎng)沒(méi)有承接力。”他進(jìn)一步解釋說(shuō)，“如果接下來(lái)大家都不愿意消費(fèi)，總會(huì)有個(gè)別人因?yàn)樽陨砉ぷ骰蛏馐苡绊?，急需補(bǔ)充現(xiàn)金流，那么他就趕快賣一套房子，賣不出高價(jià)就降價(jià)。只要有一個(gè)低價(jià)出來(lái)，市場(chǎng)就有了參考指標(biāo)，（同區(qū)域）房?jī)r(jià)就開(kāi)始跌了?！?/p>

02 退市潮起，混改或成唯一出路

面對(duì)當(dāng)前難以提振的銷售市場(chǎng)，前述房企管理層判斷，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將有相當(dāng)一大批企業(yè)“倒掉”。“現(xiàn)在已經(jīng)倒了一大批（房企），將來(lái)很有可能再倒一大批”。

而在這些幾年前還在沖刺千億，甚至銷售規(guī)模已經(jīng)跨過(guò)千億、兩千億門檻的公司退出房地產(chǎn)舞臺(tái)之前，其中的多家已經(jīng)先從股市中退出。

6月6日，A股首家退市房企*ST藍(lán)光正式摘牌。此前其股票連續(xù)20個(gè)交易日的每日收盤價(jià)均低于人民幣1元，觸發(fā)上市規(guī)則中股票終止上市的情形。

作為曾經(jīng)的四川“房企一哥”，藍(lán)光發(fā)展的落幕也拉開(kāi)了房企退市潮的序幕。據(jù)中銀證券統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前所有A股上市公司中，股價(jià)跌至1元附近或以下的上市公司中約26%為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。截至6月1日，收盤價(jià)低于1元的公司有30家，其中房地產(chǎn)行業(yè)10家，占比33%。

而在A股5192家上市公司中，房地產(chǎn)行業(yè)占比僅2.2%。

截至6月1日，房地產(chǎn)行業(yè)共有12家上市公司股價(jià)跌至1元附近或以下，除*ST藍(lán)光已退市之外，*ST中天、ST泰禾、*ST嘉凱、ST美置、ST粵泰、ST陽(yáng)光城、*ST宋都等7家也已鎖定“1元退市”，另有榮盛發(fā)展、中南建設(shè)2家收盤價(jià)低于1.5元。當(dāng)上市公司股價(jià)跌至1.5元以下，通常會(huì)加速跌至1元以下，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。

退市風(fēng)險(xiǎn)下，個(gè)別房企如金科股份等也曾為“保住1元”發(fā)起股票增持計(jì)劃，不過(guò)在前述房企管理層看來(lái)，當(dāng)前階段，大部分民營(yíng)房企再維持上市公司身份已經(jīng)沒(méi)有必要。

“上市主要是為了融資，但過(guò)去多年股權(quán)融資又不給地產(chǎn)公司開(kāi)放，再加上這兩年的流動(dòng)性危機(jī)之后，地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)又發(fā)不了債，上市公司就失去了融資的功能。”

去年12月，A股地產(chǎn)再融資開(kāi)閘，但觀察隨后實(shí)現(xiàn)大額增發(fā)的房企，也均是保利發(fā)展這樣的頭部央企，或萬(wàn)科這樣的混合所有制企業(yè)。

因此上述管理層認(rèn)為，對(duì)于大部分民營(yíng)房企，現(xiàn)階段“待在主板也‘難受’，因?yàn)橐苌鲜泄颈O(jiān)管，每年4次財(cái)報(bào)，還要寫出點(diǎn)內(nèi)容向股東交作業(yè)”。而退市只是失去了一個(gè)上市公司的身份，這個(gè)身份在或不在，公司都要經(jīng)營(yíng)，“銷售、盤活土地、交付這些基本動(dòng)作是不會(huì)變的”。

不過(guò)其也提到，當(dāng)前民營(yíng)房企開(kāi)發(fā)、銷售存在一個(gè)較為惡劣的現(xiàn)象：同區(qū)域兩幅地塊，如果一塊屬于國(guó)企或者央企，一塊屬于民企，那么央國(guó)企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目就能賣，民企則賣不動(dòng)——因?yàn)槭袌?chǎng)普遍對(duì)民企項(xiàng)目后續(xù)交付沒(méi)有信心。

因此其認(rèn)為，目前民營(yíng)房企，尤其是已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，有效紓困只有混改一條出路，如引進(jìn)國(guó)企或AMC等，以此獲得國(guó)資背書(shū)。他坦言，“民企為此出讓一部分利益都值得，有了國(guó)資背景起碼能保證之后的銷售?，F(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境走到這一步，沒(méi)有別的選擇。”

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