2023-06-07 07:55:00 來源 : 明源地產(chǎn)研究
6月2日(上周五),地產(chǎn)股出現(xiàn)了暴漲,彭博報道稱,“據(jù)知情人士透露,中國在商討出臺進(jìn)一步扶持房地產(chǎn)市場的措施,因現(xiàn)有政策未能持續(xù)推動樓市復(fù)蘇”,但從上周末至今,所謂的政策都毫無蹤跡可尋,今天的地產(chǎn)股又出現(xiàn)了開盤即大跌的情況。
5月30日的中央國家安全委員會第一次會議上,中央強(qiáng)調(diào)了“國家安全戰(zhàn)線要堅持底線思維和極限思維,準(zhǔn)備經(jīng)受風(fēng)高浪急甚至驚濤駭浪的重大考驗”。很多同行問我們這個會議對經(jīng)濟(jì)走勢有多大的影響,我們認(rèn)為至少應(yīng)該對接下去的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)行業(yè)的回暖保持更加謹(jǐn)慎和保守的預(yù)期。
(資料圖片僅供參考)
據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù),TOP10房企5月份的銷售額環(huán)比4月份繼續(xù)大跌,其中一家央企開發(fā)商的跌幅接近到了30%;而4月份環(huán)比3月份的跌幅則更慘,基本集中在15%-30%的跌幅區(qū)間。按目前的銷售勢頭來看,房地產(chǎn)還能不能救得起來確實要打個問號。
國家統(tǒng)計局5月31日公布的5月份制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)為48.8%,比上月下降了0.4個百分點,低于臨界點,也即制造業(yè)景氣水平仍在回落;但財新網(wǎng)6月1日公布的5月財新中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)卻為50.9,較4月回升了1.4個百分點,顯示出了重回擴(kuò)張區(qū)間的態(tài)勢。需注意的是,兩個數(shù)據(jù)的差異主要是樣本數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)不同,因財新主要調(diào)查中小企業(yè)(以沿海地區(qū)消費品行業(yè)的企業(yè)為主),因此結(jié)合五一黃金周的報復(fù)性消費來看財新的PMI數(shù)據(jù)可能不太能反應(yīng)全局情況,需要繼續(xù)觀察后面的趨勢變化。
事實上,財新6月1日公布PMI數(shù)據(jù)后,A股當(dāng)天先是快速拉升,后面卻出現(xiàn)跳水,另外離岸人民幣兌美元在當(dāng)天A股收盤后一度跌破了7.13,可見市場顯然更加確信經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇遠(yuǎn)不及預(yù)期。
很多人認(rèn)為中央必須救經(jīng)濟(jì)和救房地產(chǎn)了,同時也認(rèn)為重磅政策肯定已經(jīng)在路上了,我們卻感覺偏悲觀,一是國家將“安全領(lǐng)域”的問題放在了首位,二是政策上或許已經(jīng)沒有可用的重磅工具了。
經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇層面,目前最大的問題是總需求不足,如果刺激消費需求,那么在國內(nèi)失業(yè)率居高不下、居民就業(yè)和收入預(yù)期下降的情況下,再怎么刺激需求估計都無濟(jì)于事,事實上反而是居民有錢的時候才會自然加大消費。如果想繼續(xù)通過出口和基建來拉動經(jīng)濟(jì),從中美脫鉤和地緣政治沖突加劇的情況以及4月份的出口數(shù)據(jù)來看,出口肯定沒什么指望了;而如果想通過基建來拉動經(jīng)濟(jì),從目前城投平臺越來越大的債務(wù)違約、爆雷面積以及前兩年基建投入的實際產(chǎn)出效益來看,下半年估計只有收縮基建的份了。
房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇還能做些什么,目前只能繼續(xù)刺激樓市的需求嗎,比如放松限購限貸限售限價政策、房企融資的“三支箭”支持、降低首付、降低利率、帶押過戶、印花稅減免等,問題是似乎刺激政策用光了也沒什么效果?,F(xiàn)在老百姓兜里基本沒錢,就業(yè)和收入預(yù)期持續(xù)下降,二手房拋售潮愈演愈烈,5月份樓市銷售數(shù)據(jù)的大幅下挫足以說明不改善居民端資產(chǎn)負(fù)債表(也即就業(yè)和收入)的情況下樓市根本無法復(fù)蘇。
機(jī)構(gòu)圈傾向于認(rèn)為只有通過更大力度的“寬貨幣、寬財政”措施才能解決經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇障礙,比如優(yōu)先通過中央對地方和城投的輸血復(fù)蘇市場信心,用時間換空間,但在國家安全問題面前這個時候肯定還不能壓出所有家底,因此重磅政策到底還能不能找得出來,目前來看還有很大的不確定性。
不少同行對當(dāng)前ST房企的退市潮感到觸目驚心,我們倒覺得這個時候更應(yīng)該平常心看待。高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)退出歷史舞臺了,行業(yè)已開始回歸居住產(chǎn)品本身的打磨階段,比如最近一線和熱點二線城市的土拍中,出手搶地的民營企業(yè)絕大多數(shù)都有實業(yè)背景。賽道上的選手用做制造業(yè)的心態(tài)去做房地產(chǎn),至少房子的質(zhì)量肯定是更有保障的,所以這一波房地產(chǎn)市場洗牌后其實更優(yōu)秀的玩家會慢慢浮出水面,投資機(jī)會也始終存在。
回到是否還有重磅政策在路上的話題上,至少我們目前認(rèn)為這是存在很大難度的,相比國內(nèi)的金融波動和樓市下行,外部的壓力或許更需要國家先握住底牌,比如5月27日美國主導(dǎo)的“印太經(jīng)濟(jì)框架”(IPEF)14個成員國就供應(yīng)鏈協(xié)調(diào)達(dá)成了一致,協(xié)議的中心要點是建立一個“排除中國”的供應(yīng)鏈,如果把地緣政治沖突的影響再放大一點,我們對經(jīng)濟(jì)和樓市的復(fù)蘇預(yù)期或許得更加保守。
當(dāng)然,我們同時也提醒大家不需要過度悲觀,我們對中央的智慧和定力還是飽含信心的,比如6月2日《區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)伙伴關(guān)系協(xié)定》(RCEP)對菲律賓正式生效(標(biāo)志著RCEP對15個簽署國全面生效),這將為中國推進(jìn)高水平對外開放提供強(qiáng)勁助力,因此我們的內(nèi)外雙循環(huán)還有很強(qiáng)的增長動力和空間。
至于當(dāng)下到底該何去何從,我們認(rèn)為,或許極限瘦身、保存實力、耐心等待才是更好的選擇。
來源:西政資本 已獲得授權(quán),向原作者表示感謝!
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