6月2日（上周五），地產(chǎn)股出現(xiàn)了暴漲，彭博報(bào)道稱，“據(jù)知情人士透露，中國(guó)在商討出臺(tái)進(jìn)一步扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，因現(xiàn)有政策未能持續(xù)推動(dòng)樓市復(fù)蘇”，但從上周末至今，所謂的政策都毫無蹤跡可尋，今天的地產(chǎn)股又出現(xiàn)了開盤即大跌的情況。

5月30日的中央國(guó)家安全委員會(huì)第一次會(huì)議上，中央強(qiáng)調(diào)了“國(guó)家安全戰(zhàn)線要堅(jiān)持底線思維和極限思維，準(zhǔn)備經(jīng)受風(fēng)高浪急甚至驚濤駭浪的重大考驗(yàn)”。很多同行問我們這個(gè)會(huì)議對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有多大的影響，我們認(rèn)為至少應(yīng)該對(duì)接下去的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)行業(yè)的回暖保持更加謹(jǐn)慎和保守的預(yù)期。

(資料圖片僅供參考)

據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，TOP10房企5月份的銷售額環(huán)比4月份繼續(xù)大跌，其中一家央企開發(fā)商的跌幅接近到了30%；而4月份環(huán)比3月份的跌幅則更慘，基本集中在15%-30%的跌幅區(qū)間。按目前的銷售勢(shì)頭來看，房地產(chǎn)還能不能救得起來確實(shí)要打個(gè)問號(hào)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月31日公布的5月份制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（PMI）為48.8%，比上月下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)，低于臨界點(diǎn)，也即制造業(yè)景氣水平仍在回落；但財(cái)新網(wǎng)6月1日公布的5月財(cái)新中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（PMI）卻為50.9，較4月回升了1.4個(gè)百分點(diǎn)，顯示出了重回?cái)U(kuò)張區(qū)間的態(tài)勢(shì)。需注意的是，兩個(gè)數(shù)據(jù)的差異主要是樣本數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)不同，因財(cái)新主要調(diào)查中小企業(yè)（以沿海地區(qū)消費(fèi)品行業(yè)的企業(yè)為主），因此結(jié)合五一黃金周的報(bào)復(fù)性消費(fèi)來看財(cái)新的PMI數(shù)據(jù)可能不太能反應(yīng)全局情況，需要繼續(xù)觀察后面的趨勢(shì)變化。

事實(shí)上，財(cái)新6月1日公布PMI數(shù)據(jù)后，A股當(dāng)天先是快速拉升，后面卻出現(xiàn)跳水，另外離岸人民幣兌美元在當(dāng)天A股收盤后一度跌破了7.13，可見市場(chǎng)顯然更加確信經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇遠(yuǎn)不及預(yù)期。

很多人認(rèn)為中央必須救經(jīng)濟(jì)和救房地產(chǎn)了，同時(shí)也認(rèn)為重磅政策肯定已經(jīng)在路上了，我們卻感覺偏悲觀，一是國(guó)家將“安全領(lǐng)域”的問題放在了首位，二是政策上或許已經(jīng)沒有可用的重磅工具了。

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇層面，目前最大的問題是總需求不足，如果刺激消費(fèi)需求，那么在國(guó)內(nèi)失業(yè)率居高不下、居民就業(yè)和收入預(yù)期下降的情況下，再怎么刺激需求估計(jì)都無濟(jì)于事，事實(shí)上反而是居民有錢的時(shí)候才會(huì)自然加大消費(fèi)。如果想繼續(xù)通過出口和基建來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，從中美脫鉤和地緣政治沖突加劇的情況以及4月份的出口數(shù)據(jù)來看，出口肯定沒什么指望了；而如果想通過基建來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，從目前城投平臺(tái)越來越大的債務(wù)違約、爆雷面積以及前兩年基建投入的實(shí)際產(chǎn)出效益來看，下半年估計(jì)只有收縮基建的份了。

房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇還能做些什么，目前只能繼續(xù)刺激樓市的需求嗎，比如放松限購(gòu)限貸限售限價(jià)政策、房企融資的“三支箭”支持、降低首付、降低利率、帶押過戶、印花稅減免等，問題是似乎刺激政策用光了也沒什么效果?，F(xiàn)在老百姓兜里基本沒錢，就業(yè)和收入預(yù)期持續(xù)下降，二手房拋售潮愈演愈烈，5月份樓市銷售數(shù)據(jù)的大幅下挫足以說明不改善居民端資產(chǎn)負(fù)債表（也即就業(yè)和收入）的情況下樓市根本無法復(fù)蘇。

機(jī)構(gòu)圈傾向于認(rèn)為只有通過更大力度的“寬貨幣、寬財(cái)政”措施才能解決經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇障礙，比如優(yōu)先通過中央對(duì)地方和城投的輸血復(fù)蘇市場(chǎng)信心，用時(shí)間換空間，但在國(guó)家安全問題面前這個(gè)時(shí)候肯定還不能壓出所有家底，因此重磅政策到底還能不能找得出來，目前來看還有很大的不確定性。

不少同行對(duì)當(dāng)前ST房企的退市潮感到觸目驚心，我們倒覺得這個(gè)時(shí)候更應(yīng)該平常心看待。高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)退出歷史舞臺(tái)了，行業(yè)已開始回歸居住產(chǎn)品本身的打磨階段，比如最近一線和熱點(diǎn)二線城市的土拍中，出手搶地的民營(yíng)企業(yè)絕大多數(shù)都有實(shí)業(yè)背景。賽道上的選手用做制造業(yè)的心態(tài)去做房地產(chǎn)，至少房子的質(zhì)量肯定是更有保障的，所以這一波房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌后其實(shí)更優(yōu)秀的玩家會(huì)慢慢浮出水面，投資機(jī)會(huì)也始終存在。

回到是否還有重磅政策在路上的話題上，至少我們目前認(rèn)為這是存在很大難度的，相比國(guó)內(nèi)的金融波動(dòng)和樓市下行，外部的壓力或許更需要國(guó)家先握住底牌，比如5月27日美國(guó)主導(dǎo)的“印太經(jīng)濟(jì)框架”(IPEF)14個(gè)成員國(guó)就供應(yīng)鏈協(xié)調(diào)達(dá)成了一致，協(xié)議的中心要點(diǎn)是建立一個(gè)“排除中國(guó)”的供應(yīng)鏈，如果把地緣政治沖突的影響再放大一點(diǎn)，我們對(duì)經(jīng)濟(jì)和樓市的復(fù)蘇預(yù)期或許得更加保守。

當(dāng)然，我們同時(shí)也提醒大家不需要過度悲觀，我們對(duì)中央的智慧和定力還是飽含信心的，比如6月2日《區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)伙伴關(guān)系協(xié)定》（RCEP）對(duì)菲律賓正式生效（標(biāo)志著RCEP對(duì)15個(gè)簽署國(guó)全面生效），這將為中國(guó)推進(jìn)高水平對(duì)外開放提供強(qiáng)勁助力，因此我們的內(nèi)外雙循環(huán)還有很強(qiáng)的增長(zhǎng)動(dòng)力和空間。

至于當(dāng)下到底該何去何從，我們認(rèn)為，或許極限瘦身、保存實(shí)力、耐心等待才是更好的選擇。

來源：西政資本 已獲得授權(quán)，向原作者表示感謝！

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