2023年5月6日，距離5月16日這個特殊日子還有十天，北京土拍又傳來消息。

(資料圖片)

青塔0633、0634地塊，西紅門6005地塊，在這天下午進行了現(xiàn)場競價。前者的報名房企/聯(lián)合體共17家，后者的報名房企/聯(lián)合體共11家。

青塔地塊開拍還不到5分鐘，便達到上限27.485億元。令人意想不到的是，第一個出價以及最后一手出價的，都是龍湖。

最終，在搖號階段，運氣偏袒了一個大家不太熟悉的一方：建工+城鄉(xiāng)房屋。

十分鐘后，西紅門6005地塊完全復制了青塔地塊的火爆，又是不到5分鐘，競價就結(jié)束了。廈門國貿(mào)舉了4手，建發(fā)、招商各舉3手，便迅速將競拍帶進了競現(xiàn)房階段。

在競現(xiàn)房階段，各家房企更是殺紅眼了。龍湖、中海交替舉牌，幾乎沒有任何猶豫。中間過程中，主持人話還沒說完，建發(fā)已經(jīng)把手里的牌子舉起來了。

又是一場速戰(zhàn)速決的戰(zhàn)斗。

在隨后的搖號環(huán)節(jié)，最后的勝出者是中鐵+華潤聯(lián)合體。

恭喜北京建工，恭喜中鐵、華潤。

在表姐看來，5月6日這場土拍意義非凡。不是因為兩個地塊有多么特殊，不是因為競爭有多激烈，更不是因為兩個勝出者背后有什么故事，而是在土拍現(xiàn)場，出現(xiàn)了一個好久不見的身影：

萬科。

在青塔地塊，萬科與南通市海門海泰置業(yè)組成了聯(lián)合體。在競價環(huán)節(jié)結(jié)束后，有15家房企/聯(lián)合體遞交了搖號申請書，兩家退出。這15個參加搖號的，就包括了萬科+南通市海門海泰置業(yè)聯(lián)合體。

雖然最后沒有被雍和宮的佛主眷顧，但萬科的這個動作釋放出一個強烈的信號：

他們不是來打醬油的，他們是真想拿地了。

一

18天前，萬科時隔三年豪擲113億，在上海買了2宗地。為上海2023年首次土拍，貢獻了21.8%的交易額。

18天后的今天，萬科終于也出現(xiàn)在了北京的土拍賽場上。

雖然萬科在北京只報名了一塊地，還是以與南通市海門海泰置業(yè)組成聯(lián)合體的形式出現(xiàn)，但這并不重要。

重要的是，萬科終于又出現(xiàn)在了北京的土地市場。這比它花多少錢更重要，因為這透露出一種信號：

萬科的投資態(tài)度變了。

此時，距離萬科在北京拿地已經(jīng)過去了整整四年。

四年時間，北京萬科一直在為2016年在翡翠書院犯下的錯誤買單。疫情爆發(fā)、行業(yè)危機出現(xiàn)后，在全國的土地公開市場，我們也很少看到萬科的身影了。

當很多房企還沒意識到這輪危機會有多嚴重時，風險厭惡者萬科，從集團到北京城市公司，都收縮了身軀，蟄伏了。

那之后即使北萬多次想在京拿地，在集團也就一個結(jié)果：

駁回，駁回，駁回。

在投資上的謹慎，挽救了萬科，讓他們安然度過了疫情，度過了地產(chǎn)行業(yè)危機，但這種謹慎也不可避免地帶來了一些后果。

萬科因此在北京的全口徑銷售金額從一年190億，跌到只剩134億，業(yè)績下跌了將近30%。

30%是什么概念？

是一個足以讓萬科在北京的名次先是掉出了前五，而后在前十再看不見它的身影的鬼故事。

要知道，在這樣緊張的環(huán)境中，原地踏步等于退步。

萬科，真的到了必須緊張的時刻。

這份緊張，在看到萬科在北京的貨值時，將達到頂點。

存量住宅面積：37.48萬㎡

存量新房套數(shù)：2674套

這就是萬科在北京的貨值。

相當于一個超大盤的供應量，要是在海淀賣，連開盤帶網(wǎng)簽，半年就能解決戰(zhàn)斗了。

所以，對于萬科來說真的就是，地主家沒余糧了，再不拿地昔日的老大哥只能飲恨退出北京。

在這個時刻，北京萬科迎來了關鍵先生林曈。

在今年年初，他從東北區(qū)域首席合伙人的位置上調(diào)任北京公司總經(jīng)理，盤點了一下家底，研判了一下市場后，他一改北京萬科的保守風氣，殺進了土地市場。

更重要的是，林曈的想法得到了郁亮的首肯。

不知道林曈有沒有在郁亮點頭的那個瞬間感到疑惑，這位極度厭惡風險的掌舵者，竟然同意了自己發(fā)起進攻的請求。

二

萬科回京為什么以青塔地塊開場？

有朋友告訴表姐：

集團今年確實開始陸續(xù)拿地了，但是也很謹慎，我們只拿好的地塊。

注意到?jīng)]有，只拿好地塊。

所以，青塔地塊就是萬科精心挑選出的一個最安全的練手機會。

闊別北京樓市4年的萬科，太需要找找手感了。

而豐臺青塔地塊，能引來了17家房企及聯(lián)合體報名，還有不少外地房企，就是因為它夠安全。

這宗地真的很便宜。

它的總價不高，起始總價只有23.9億，上限也不過27.5億，按照最新的計數(shù)方法來算，也就是兩薇多一點點。

退一萬步來說，這個價格，就算砸手里，都不至于傷筋動骨。

它的縫差還很充足。

總價拍到天花板，樓面價也不過5.3萬/㎡，跟它8.5萬/㎡的指導價一比，房地縫差足足有3.2萬，開發(fā)商有充足的利潤空間。

這個縫差有多饞人，我們對比一下就知道了。

2021年首批集中供地，朝陽等一眾項目，縫差最小的只有1萬+，搞不好就得賠錢賺吆喝。

兩年過去，這批拿地的開發(fā)商可以說是吃盡苦果，有的公司直接落得個風風火火進場，凄凄慘慘退出。

更何況，青塔地塊根本不會砸手里。

豐臺4環(huán)邊上的小地塊，稀缺性足夠了，完全不用擔心出貨問題，只需要考慮是多賺點，還是少賺點。

所以，這塊地對于萬科來說，就是拿來練手最好的打新股。

曾經(jīng)喊出白銀、黑鐵時代的萬科，終于也成了喊出”走向曙光“的萬科。

三

其實，也不止萬科，不少房企都在躍躍欲試的準備進京打新。

從廈門國企建發(fā)，到廣州國企越秀，再到今年的生面孔江蘇國企師門置業(yè)、海門海泰、華景置地等，熱情都很高漲。

就是因為，進入北京樓市的機會到了。

青塔地塊和萬科的故事，只是北京土地市場的一個縮影。

比如，前幾天剛拍的通州東小馬地塊，直接競到了地價上限，被招商以23.2億+3.3萬㎡現(xiàn)房的條件摘走。

要知道，東小馬地塊在一年多前，可是需要安排葛洲壩去托底的。

之所以這么火，還是兩個字：安全。

東小馬地塊即使是到最高限，縫差仍有2.6萬，哪家房企來都絕對算得過賬。

而且，表姐還了解到，招商其實也不想競到如此的價格拿下，但他們接到了指令：

等米下鍋呢，必須有所斬獲。

表姐一拉數(shù)據(jù)，確實如此。

這兩年有招商參與的項目，好賣的已經(jīng)賣的七七八八了，還沒賣完的朝陽的龍樾合璽，石景山的長安悅璽等加一塊也就1000多套房。

比萬科還少。

總價低，樓面價低，縫差大，利潤充足是北京樓市的現(xiàn)狀；而土儲告急，又是大多數(shù)房企的現(xiàn)狀。

此時不進京，更待何時。

四

土地市場的熱情，隨著萬科進京這一標志性事件，已經(jīng)燃起來了。

并且會一路燃到5月16號。

詳細情況，可以看。?

據(jù)說各家房企的投資客研五一假期間都沒有休息好，就是在摩拳擦掌，準備大干一場。

這份熱情，或早或晚都會延續(xù)到新房市場。

對于買房人來說，開發(fā)商和買房人的關系，就是股市里的機構(gòu)和散戶。

開發(fā)商買地就是機構(gòu)在選股，眾多機構(gòu)都選的不一定賺錢，但卻一定值得我們關注。

而且，剛過去的4月份，二手房住宅網(wǎng)簽量比3月份直接掉了37.2%，可見市場熱情并不高漲。

所以，為了出貨，開發(fā)商將無可避免的會在5月份有所動作。

可以預見的是：

真金白銀的折扣，將會被越來越多的項目搬上桌。

說到最后，為什么會對萬科拿地這件事異常關注，估計大家也都明白了。過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了什么，幾個簡單數(shù)字就能說明白：

過去2年，前30大房企業(yè)40%爆雷；過去1年，百強房企拿地金額下滑60%。

今年，雖然還有一些令人擔憂的消息傳來，但很多房企注意到，利好政策正在逐漸釋放，剛剛過去的3月，前100地產(chǎn)商的銷售額同比增速已經(jīng)高達20%以上。

或許，在一個令人不安的市場底部，我們停留的時間確實已經(jīng)足夠長久。又或許，基本面真的正在改善。

這個趨勢，銳意進取的央國企看到了，民企之光龍湖看到了，保守謹慎的萬科也看到了。以龍湖、萬科出價拿地為標志，我們似乎可以聽到一個聲音隱隱傳來，那是號角被吹響的聲音。

五一假期的人山人海，土拍現(xiàn)場的你爭我搶，都是一個信號。

大家都以自己的方式，向一段艱難的過往作別，開始勇敢地往前踏出一步。

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