NO. 1｜壹

(資料圖)

蘇州市區(qū)公積金貸款額度提升

5月最新房貸利率出爐

近兩天，大家一定被蘇州最新發(fā)布的公積金貸款新政刷屏了，公積金貸款額度提升，且多子女家庭（有2個(gè)及以上未成年子女的）上限可以上浮30%。

此外，符合條件的購房者可以辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)。

去年10月10日起，蘇州首套公積金利率已經(jīng)同步下調(diào)——5年以上房貸利率，首套房3.1%，二套房3.575%。

目前蘇州的商業(yè)貸款利率如何呢？

根據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測評最新調(diào)研，5月蘇州房貸利率仍舊沒有松動(dòng)，目前首套首貸利率維持在4.1%，二套已結(jié)清的4.1%，二套未結(jié)清的4.9%，房貸利率依舊處于歷史低位。

大部分銀行放款時(shí)間為一周左右，少部分銀行三天即可放款。

NO. 2｜貳

超40城房貸利率進(jìn)入“3”時(shí)代

LPR近半年內(nèi)或?qū)⑾抡{(diào)

自去年建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以來，越來越多的城市加入了下調(diào)利率的隊(duì)伍。

根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個(gè)，其中83個(gè)城市已下調(diào)了首套房貸利率下限。

2023年以 來，調(diào)整首套房貸款利率下限至4%以下的城市多達(dá)40個(gè)以上，包括山西太原、浙江金華、河南鄭州、廣東珠海、河北石家莊、遼寧沈陽、浙江衢州等， 其中廣東清遠(yuǎn)、肇慶、湛江、云浮、惠州多地甚至實(shí)施階段性取消首套房貸利率下限。

小部分城市的首套房貸款利率年內(nèi)多次下調(diào)，例如，今年遼寧沈陽首套房貸款利率下調(diào)兩次，先從4.1%降至3.9%，近期進(jìn)一步降至3.8%。

我們江蘇省內(nèi)的無錫、常州、揚(yáng)州、徐州多個(gè)城市也紛紛在3月份將首套房貸利率下調(diào)至3.8%。

多地下調(diào)首套貸款利率，一方面體現(xiàn)出了當(dāng)前的購房政策環(huán)境仍舊比較寬松，對于自住型購房需求的支持力度較大，也向市場持續(xù)釋放利好信號；另一方面，也反映出因城施策的持續(xù)落實(shí)，下調(diào)房貸利率成為多城政策放松的主要調(diào)整措施。

從央行重點(diǎn)監(jiān)測的百城4月房貸利率來看，首套房的房貸利率平均為4.01%，較上月微降1個(gè)基點(diǎn)；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。4月份首套和二套房主流房貸利率較去年同期分別回落116個(gè)基點(diǎn)和54個(gè)基點(diǎn)。

根據(jù)首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整的相關(guān)要求明確，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市可調(diào)整當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限，同時(shí)要求新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲的城市，下一季度恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的下一個(gè)評估期將在6月底啟動(dòng)，屆時(shí)各地將根據(jù)2023年3月-5月的新房價(jià)格變化決定是否調(diào)整房貸利率下限，短期來看，市場調(diào)整壓力大的城市下調(diào)房貸利率的預(yù)期仍在。

從數(shù)據(jù)來看，市場延續(xù)回溫態(tài)勢，但修復(fù)速度有所放緩，隨著一季度市場需求的大規(guī)模集中釋放，5月市場的恢復(fù)進(jìn)度將會(huì)繼續(xù)放緩，不排除當(dāng)前房價(jià)持續(xù)回暖的二三線城市或面臨房貸利率重新上調(diào)的可能。

但短期來看，市場銷售回暖持續(xù)性不足，多個(gè)城市二手房價(jià)格仍處下跌通道，或進(jìn)一步影響新房價(jià)格預(yù)期，短期各城市房貸利率上調(diào)的預(yù)期并不強(qiáng)烈。

正如貨幣政策司司長所說：首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制可以“既管冷、又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價(jià)出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政策，可以實(shí)現(xiàn)因城施策原則下首套房貸利率政策的雙向動(dòng)態(tài)靈活調(diào)整。

在2022年12月-2023年2月這個(gè)評估周期內(nèi)，蘇州不滿足連續(xù)3個(gè)月新房價(jià)格均下跌的條件，所以蘇州的房貸利率在2023年4-6月大概率無法在4.1%的基礎(chǔ)上下調(diào)。

如今進(jìn)入新一個(gè)評估周期——2023年3-5月，從蘇州3月的新房均價(jià)來看，由于核心地段的高端樓盤集中網(wǎng)簽，3月蘇州新房均價(jià)環(huán)比上漲了10.71%，連續(xù)三個(gè)月價(jià)格均下降的條件已經(jīng)不滿足。

這也就意味著第三季度（6-9月）蘇州的房貸利率依然無法突破下限，也就是說到9月底，蘇州房貸利率或?qū)⒁恢本S持在4.1%，至于10月后會(huì)不會(huì)下調(diào)，得看6-8月的成交均價(jià)數(shù)據(jù)。

當(dāng)然，前提都是央行基準(zhǔn)利率LPR不變（已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月保持不變）。

這里分析師想強(qiáng)調(diào)一下，盡管目前經(jīng)濟(jì)已現(xiàn)企穩(wěn)信號，但復(fù)蘇的持續(xù)性和恢復(fù)程度仍有較大的不確定性，在這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，故央行在今年3月27日降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)，不排除在接下來的半年內(nèi)，LPR下調(diào)也就是降息的可能性，屆時(shí)蘇州的房貸利率將會(huì)有進(jìn)一步的下調(diào)。

NO. 3｜叁

五一蘇州樓市成交短暫回溫

節(jié)后政策端放松開需求源

來看看大家最關(guān)心的蘇州樓市。

在剛過去的五一黃金周，蘇州樓市的熱度雖然不及旅游業(yè)，但是整體來看，樓市熱度相較于4月有顯著提升。

就在這兩天，分析師的朋友圈被各大樓盤的成交喜報(bào)刷屏，包括來訪客戶量、認(rèn)購金額。

比如說平江新城的天地源平江觀棠五一期間認(rèn)購金額超8000萬，中建虹溪璟庭認(rèn)購金額達(dá)5800萬，鉑悅春和萬象的認(rèn)購金額超1.5億元，單日來訪超150組等。

從克而瑞對市面上的主流樓盤調(diào)研結(jié)果來看，五一黃金周期間，大部分樓盤的來訪認(rèn)購量相較于4月前幾周大為增加，甚至有樓盤的來訪認(rèn)購量恢復(fù)至春節(jié)后的水平。

部分樓盤五一來訪量超200組，認(rèn)購達(dá)到25套以上。雖然從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上暫未體現(xiàn)，但是主流樓盤的人氣表現(xiàn)似乎也體現(xiàn)了樓市在五一出現(xiàn)了短暫回溫。

其實(shí)回望每年的五一黃金周，蘇州樓市都會(huì)掀起短暫的小高潮。而今年，壓抑三年之久的旅游熱潮幾乎搶占了樓市的風(fēng)頭。

五一黃金周作為房企營銷的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，房企都會(huì)緊抓政策端利好和購房預(yù)期有所提升的機(jī)遇，加速推盤，加大營銷力度，以促進(jìn)銷售并收到了良好的效果。

且開發(fā)商拿出十足的誠意，推出各類花式打折優(yōu)惠活動(dòng)，對購房者有較大的吸引力。

值得一提的是，盡管經(jīng)濟(jì)已現(xiàn)企穩(wěn)信號，但當(dāng)下的蘇州樓市復(fù)蘇的持續(xù)性和恢復(fù)程度仍有較大的不確定性，居民的信心還是不夠足。

想要市場延續(xù)熱度，還需要政策端持續(xù)發(fā)力，蘇州在五一節(jié)后發(fā)布了市區(qū)公積金新政及商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)的推行，包括對外地人購房條件的部分區(qū)域的放松，都是為了進(jìn)一步開需求的源，但是對市場活躍度的影響，還需要時(shí)間來驗(yàn)證。

當(dāng)下，對購房者來說，蘇州的購房政策已經(jīng)足夠?qū)捤?，且短期?nèi)房貸利率下調(diào)的可能性小，所以，還在等利率下調(diào)的客戶可以提前結(jié)束觀望期了。

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場，供參考

引用數(shù)據(jù)及觀點(diǎn)請注明來源：克而瑞蘇州房產(chǎn)測評（cricfjsz）

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