樂居財(cái)經(jīng) 李禮5月5日，申港證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào)。

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4 月房企銷售排行榜出爐，百強(qiáng)房企權(quán)益銷售額累計(jì)同比持續(xù)上行。

房企權(quán)益銷售額 TOP100 總金額累計(jì)同比增速 10.8%，較 3 月提高 4.7pct，單月同比增速 26.6%，較 3 月增速回落 2.6pct，單月同比連續(xù) 2 月回落，但仍保持20%以上高增速，在春節(jié)前擠壓需求釋放后，銷售熱度環(huán)比有所減弱，且 4 月為傳統(tǒng)銷售淡季，近期銷售有所轉(zhuǎn)弱屬正?，F(xiàn)象，對(duì)全年判斷仍是好于 2022 年。

從百強(qiáng)房企與商品房銷售關(guān)系來看，整體改善方向仍確定。2023 年 3 月，TOP100 房企單月權(quán)益銷售額同比增速開始表現(xiàn)為領(lǐng)先商品房銷售額，而非如2022 年落后狀態(tài)；出現(xiàn)這一現(xiàn)象主要受到包括 TOP100 名單出險(xiǎn)房企銷售占比降低、頭部房企高質(zhì)量貨值、基數(shù)效應(yīng)等因素影響；盡管二者強(qiáng)弱關(guān)系出現(xiàn)變化，但方向性仍保持一致，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售與 TOP100 房企增速保持一致變動(dòng)，4 月較 3 月單月銷售同比增速小幅下滑，累計(jì)口徑則小幅提升。

規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)延續(xù)，但領(lǐng)先幅度有所收窄，30-50 名房企銷售持續(xù)修復(fù)。

TOP10、TOP11-30、TOP31-50 房企 4 月權(quán)益銷售額累計(jì)同比增速分別為 23%、8.4%、0.2%，分別較上月提升 4.3pct、3.4pct、9.3pct，單月同比增速分別為37.3%、20.9%、34.7%，分別較上月下降 7.6pct、下降 5.1pct、提升 9.6pct。

4 月房企土拍排行榜數(shù)據(jù)公布，國(guó)央企房企占比提升，地方國(guó)企及城投占比降低，民企拿地占比穩(wěn)定。4 月中指研究院統(tǒng)計(jì)房企權(quán)益拿地金額 TOP50 房企中，國(guó)央企、地方國(guó)企及城投、民企、混合制房企拿地金額占比分別為 44%、15%、28%、11%，分別較上月累計(jì)口徑減少 8pct，提升 5pct，減少 1pct，提升 3pct；核心城市土拍開啟后，具備資金實(shí)力的國(guó)央企拿地意愿和拿地占比顯著提升。

4 月隨著大部分核心城市啟動(dòng)集中供地，頭部房企拿地規(guī)模大幅提升。其中新增拿地金額顯著提高房企包括，華潤(rùn)置地 130 億、建發(fā)地產(chǎn) 115 億、萬科 76 億、中國(guó)中鐵 66 億、金地集團(tuán) 60 億、招商蛇口 54 億、保利發(fā)展 47 億。

數(shù)據(jù)追蹤（4 月 17 日-4 月 23 日）：

新房市場(chǎng)：30 城成交面積單周及累計(jì)同比分別為 17pct、9pct，一線城市83pct，17pct，二線城市 6pct，2pct，三線城市-4pct，19pct。

二手房市場(chǎng)：13 城二手房成交面積單周同比 59ct，累計(jì)同比 50pct。

土地市場(chǎng)：100 城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-5pct，成交建筑面積累計(jì)同比14pct，成交金額累計(jì)同比 1pct，土地成交溢價(jià)率為 1.2%。

城市行情環(huán)比：北京（-11pct），上海（1pct），廣州（15pct），深圳（17pct），南（-9pct），杭州（-21pct），武漢（-25pct）。

投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國(guó)央企華潤(rùn)置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強(qiáng)度有提升空間房企萬科 A、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)；關(guān)注中小盤國(guó)企規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會(huì)天地源、城建發(fā)展；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

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