樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮5月4日，國(guó)金證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告。

事件

(相關(guān)資料圖)

中央政治局 4 月 28 日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。指出要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房。

點(diǎn)評(píng)

房地產(chǎn)寬松基調(diào)不變，市場(chǎng)持續(xù)弱復(fù)蘇。本次中央政治局會(huì)議延續(xù)了“房住不炒”、“支持剛性和改善性住房需求”、“保交樓”、“新模式”的調(diào)控基調(diào)，與 2022 年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議保持一致，或意味當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)是符合調(diào)控預(yù)期的。從全國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)看，2023 年 1-3 月商品房銷售額累計(jì)同比+4.1%，房屋竣工面積累計(jì)同比+14.7%，而新開工面積在土地成交縮量背景下，累計(jì)同比-19.2%；而從百?gòu)?qiáng)房企銷售來(lái)看，2023 年 1-4 月累計(jì)同比+9%（較 1-3 月擴(kuò)大 7pct）。

行業(yè)健康發(fā)展仍需政策支持，需求端政策相繼落地。供給側(cè)政策應(yīng)出盡出，2022 年 11 月以來(lái)房企“三支箭”、保交樓專項(xiàng)借款、預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化等措施相繼落地，從“保項(xiàng)目”到“保主體”，房企現(xiàn)金流狀況出現(xiàn)邊際改善，2023 年一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 13.3 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 5.9%，增速較 4Q22 高 2.2 個(gè)百分點(diǎn)，較 1Q22 高 5.9 個(gè)百分點(diǎn)，有望持續(xù)提振市場(chǎng)信心。需求側(cè)寬松持續(xù)落地，全國(guó)各能級(jí)城市均有松綁限售限購(gòu)、降低房貸利率、降低首付比例、購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等措施落地促進(jìn)購(gòu)房需求釋放，近期一線城市政策也有所寬松，如廣州二孩家庭購(gòu)買首套房公積金貸款額度提高 30%，廣州創(chuàng)新開展“一手房帶壓過(guò)戶”等，系列寬松政策支撐行業(yè)健康發(fā)展。會(huì)議首提城改和“平急兩用”，行業(yè)發(fā)展新方向。本次會(huì)議首提在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，此前上海等高能級(jí)城市也提出要加強(qiáng)城市更細(xì)、老舊小區(qū)改造等，預(yù)計(jì)未來(lái)城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)速度將加快，在高能級(jí)城市公開市場(chǎng)土拍競(jìng)爭(zhēng)提升的背景下，通過(guò)參與城市更新、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方式拿地或?yàn)榉科髱?lái)更多的優(yōu)質(zhì)土地資源，已經(jīng)參與進(jìn)城市更新的保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、萬(wàn)科等企業(yè)或?qū)⒂纱耸芤??！捌郊眱捎谩惫不A(chǔ)設(shè)施，平時(shí)用作旅游、康養(yǎng)等，重大公共事件突發(fā)時(shí)立即轉(zhuǎn)換為隔離收治設(shè)施，能夠有效推動(dòng)大城市轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，主要建設(shè)民宿和酒店、儲(chǔ)備一批單體大型方艙醫(yī)院、升級(jí)一批應(yīng)急醫(yī)療服務(wù)點(diǎn)，或?yàn)榻ㄖ髽I(yè)帶來(lái)部分增量項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)影響較小。

投資建議

政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不變，寬松政策持續(xù)落地提振市場(chǎng)信心，支撐銷售復(fù)蘇態(tài)勢(shì)；城市更新將成為房企新的拿地渠道，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地產(chǎn)板塊，推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點(diǎn)城市的頭部央國(guó)企和改善型房企，如建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展等；物業(yè)板塊受益于地產(chǎn)銷售復(fù)蘇和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)，推薦濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等；二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)向好，推薦強(qiáng)房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。

風(fēng)險(xiǎn)提示

寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約

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