樂居財經(jīng) 李禮5月4日，國金證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究報告。

事件

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中央政治局 4 月 28 日召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。指出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。規(guī)劃建設保障性住房。

點評

房地產(chǎn)寬松基調(diào)不變，市場持續(xù)弱復蘇。本次中央政治局會議延續(xù)了“房住不炒”、“支持剛性和改善性住房需求”、“保交樓”、“新模式”的調(diào)控基調(diào)，與 2022 年底中央經(jīng)濟工作會議保持一致，或意味當前房地產(chǎn)市場持續(xù)弱復蘇的態(tài)勢是符合調(diào)控預期的。從全國房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)看，2023 年 1-3 月商品房銷售額累計同比+4.1%，房屋竣工面積累計同比+14.7%，而新開工面積在土地成交縮量背景下，累計同比-19.2%；而從百強房企銷售來看，2023 年 1-4 月累計同比+9%（較 1-3 月擴大 7pct）。

行業(yè)健康發(fā)展仍需政策支持，需求端政策相繼落地。供給側(cè)政策應出盡出，2022 年 11 月以來房企“三支箭”、保交樓專項借款、預售資金監(jiān)管優(yōu)化等措施相繼落地，從“保項目”到“保主體”，房企現(xiàn)金流狀況出現(xiàn)邊際改善，2023 年一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 13.3 萬億元，同比增長 5.9%，增速較 4Q22 高 2.2 個百分點，較 1Q22 高 5.9 個百分點，有望持續(xù)提振市場信心。需求側(cè)寬松持續(xù)落地，全國各能級城市均有松綁限售限購、降低房貸利率、降低首付比例、購房補貼、稅費減免等措施落地促進購房需求釋放，近期一線城市政策也有所寬松，如廣州二孩家庭購買首套房公積金貸款額度提高 30%，廣州創(chuàng)新開展“一手房帶壓過戶”等，系列寬松政策支撐行業(yè)健康發(fā)展。會議首提城改和“平急兩用”，行業(yè)發(fā)展新方向。本次會議首提在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造，此前上海等高能級城市也提出要加強城市更細、老舊小區(qū)改造等，預計未來城市更新項目的推進速度將加快，在高能級城市公開市場土拍競爭提升的背景下，通過參與城市更新、一二級聯(lián)動方式拿地或為房企帶來更多的優(yōu)質(zhì)土地資源，已經(jīng)參與進城市更新的保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、萬科等企業(yè)或?qū)⒂纱耸芤??！捌郊眱捎谩惫不A設施，平時用作旅游、康養(yǎng)等，重大公共事件突發(fā)時立即轉(zhuǎn)換為隔離收治設施，能夠有效推動大城市轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，主要建設民宿和酒店、儲備一批單體大型方艙醫(yī)院、升級一批應急醫(yī)療服務點，或為建筑企業(yè)帶來部分增量項目，對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務預計影響較小。

投資建議

政治局會議對房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不變，寬松政策持續(xù)落地提振市場信心，支撐銷售復蘇態(tài)勢；城市更新將成為房企新的拿地渠道，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地產(chǎn)板塊，推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點城市的頭部央國企和改善型房企，如建發(fā)國際集團、中國海外發(fā)展等；物業(yè)板塊受益于地產(chǎn)銷售復蘇和經(jīng)濟活動恢復，推薦濱江服務、建發(fā)物業(yè)等；二手房市場活躍度持續(xù)向好，推薦強房產(chǎn)中介平臺貝殼。

風險提示

寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現(xiàn)債務違約

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