上周，金地集團發(fā)布了2022年財報。

單是看年度業(yè)績，投資者眾說紛紜。

但比我想象的好多了，要知道，半年前，人們還沉浸在金地股債雙殺、違約暴雷的巨大擔憂中。

(資料圖片僅供參考)

但現(xiàn)在看，無論看哪些指標，金地都是很“穩(wěn)健”的存在。這份財報，恰恰反襯出的是：資本市場對其的憂慮，“過度”了，金地“活下來”毫無問題。這是最重要的事。

重要的還不止此，金地從3月開始在全國積極拿地，恢復再投資能力的速度出人意料。

也許，凌克的“單車”，其實踩得比你想象得要好。

01

我們看房企財報的時候，首先要弄清楚：2022年是一個什么年？我認為許多投資者還沒有真正體認到去年的大調(diào)整之烈度，大家都只沉浸在自己所關注的某家房企里，有特寫，未必有全景。

考慮到今天房地產(chǎn)的體量，咱們重申先前的看法：2022年是中國房地產(chǎn)行業(yè)有史以來最慘烈的1年，沒有之一。根本不再是凈利下滑的問題，而是接近或者完全就是全行業(yè)虧損，不是說每一家都虧，而是說上市房企凈利潤整體加總，虧的錢比賺的錢多。

經(jīng)濟觀察報截至3月30日統(tǒng)計，公布年報的144家A+H股上市房企，超7成房企出現(xiàn)利潤下滑，過半虧損。虧損房企整體虧掉接近2839億，甚至超過3000億。再加上當時還有100多家沒有公布業(yè)績的房企，全行業(yè)虧損板上釘釘。

中信建投4月20日研報對A+H123家房企統(tǒng)計，全行業(yè)2022年營收40732億元，-9.7%，為2010年以來首次負增長；實現(xiàn)歸母凈利潤共-498億元，-120.3%，為2010年以來首次出現(xiàn)虧損。

我做了一個表，“虧損百億俱樂部”。凡能公布年報以及虧損百億以上的房企，已有至少13家，最多的融創(chuàng)虧了277億，最少的華僑城虧了109億，這些加起來一共虧損超過2000億。

一句話形容，覆巢之下無完卵。這個情況下，2022年所有的開發(fā)商目的只有一個：“活下去”。只要能夠不暴雷，縮表出清，活下去，就是成功跑贏。

有的童鞋會列舉濱江集團等少數(shù)能夠逆市增長的案例，來提醒我“不要比爛”。說的對，這時候能夠增長自然優(yōu)秀，說明企業(yè)一定有值得學習的地方。但這和我說的不矛盾，單年度看，每家企業(yè)都會有自己的漲落，有的增長多些有的少些，非常正常。

我自己的邏輯，關注一家房企最重要的是看它的競爭力還在不在（以及它維持競爭力做了什么行動），單年度的財務數(shù)據(jù)也重要但是第二位。有競爭力的企業(yè)某年不一定賺到錢，但是長期肯定能賺到錢。

02

看金地的財報，我的評價是：成功的“活下去”了，依然是“好學生”，很穩(wěn)健，業(yè)績在預期之內(nèi)。如果聯(lián)想到去年四季度的股債雙殺，這個業(yè)績可以說是超預期的。

亮點有這樣幾處。

1）TOP10排名上升，并且避免了暴雷。

大家知道，金地在2015年之前規(guī)模掉隊了，之后開始奮起直追，2017年定下“3年破2000億”目標。到2021年，金地集團銷售額高達2867億，重回房企銷售排行榜TOP10。今年銷售額下滑了23%，但是穩(wěn)在2200億以上，在TOP10名次反而升到第7名。并且，在布局的78個城市中，金地有19個城市市占率位居前五，在深圳、上海、南京、大連、呼和浩特、湛江等城市，金地的市占率位居前三。

沒有暴雷對于金地很重要。因為他2016年之后走的路線其實和融創(chuàng)、碧桂園、旭輝、陽光城差不多，全都是在上規(guī)模，“踩單車”踩得都飛快，這是和萬科、中海不同的風格。過去幾年，暴雷的主要就是快周轉、求規(guī)模的房企。金地在去年的股債雙殺，本質(zhì)上反應的也是投資者對公司近年來快速擴張的擔憂。

但是，金地在快速發(fā)展的同時成功避免了暴雷。不但如此，2022年公司全額償還兌付了當年內(nèi)到期的所有境內(nèi)外債務及利息，展示出了較強的抗風險能力。

這是很厲害的一點，證明了管理層的風控能力無論是在順逆周期，都在線，姜還是老的辣。

2）經(jīng)營質(zhì)量和財務風控依然出色。

看各項財務指標，金地2022年營收1202.08億元，升21.14%；歸母凈利潤61.07億元，降35%。實際資產(chǎn)負債率為65.3%，凈負債率為52.2%，持有貨幣資金545.07億元，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負債的覆蓋倍數(shù)為1.13倍，繼續(xù)全部滿足“三道紅線”的要求。

如果和自己比，當然都是下滑，全行業(yè)都是。但如果放到同行里去看，就能看出來，金地的經(jīng)營水平是保持了TOP10水準的。

以上6家房企都是行業(yè)TOP10，也基本都代表了行業(yè)的優(yōu)秀水平。比較來看，金地的各項指標都保持在同一水準。銷售額排第五，營收排最低，但是歸母凈利、凈負債率都還略有優(yōu)勢。

如果拿曾經(jīng)的“招保萬金”來比，金地已經(jīng)排第三了。放大到上面說的100多家房企，只在A股比較，差不多同等營收水平下，金地去年的凈利水平超過了招商蛇口、綠城中國以及新城控股。和同日發(fā)布年報的綠地比較，不知道好幾多倍，綠地銷售額4863億，營收4355億，-19.98%，歸母利潤10億……

另外，根據(jù)財報，金地的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務毛利率穩(wěn)在了20%。依據(jù)目前的市場狀態(tài)，以及拿地的策略變化，這個毛利率的水平基本可以確認是底部了，接下來大概率不會再繼續(xù)往下掉，回升只是時間問題。

3）沒有出現(xiàn)大規(guī)模質(zhì)量維權。

這一點炒股的未必在乎，但如果你買了房絕對最值得在乎。原因是，這兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)有兩個現(xiàn)象，一是大量的暴雷房企，房子不能交付，致大量買房人受損。但另一個現(xiàn)象更令人難以理解，很多沒有暴雷、財報也很漂亮的巨頭房企，也是遍地質(zhì)量維權，樓盤交付引發(fā)了客戶的嚴重不滿。

這一點，從目前公諸媒體的信息來看，金地的產(chǎn)品質(zhì)量，是過關、過硬的。2022年，金地高標準交付房屋10多萬套，交付率達102%，創(chuàng)歷史新高，并沒有發(fā)生什么顯著的質(zhì)量缺陷事件。公司還因此入選了“中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100”、“2022年企業(yè)交付力TOP10”榜單。

我之前就此寫過文章，越是在此時，房企越是應該珍惜自己的產(chǎn)品和口碑。交付良好，我認為這是金地2022年非常重要的收獲之一。

4）依然能夠分紅。

有分紅能力的公司的才是好公司。今年金地擬10派1.36元（含稅），預計派現(xiàn)金額合計為6.14億元。派現(xiàn)額占凈利潤比例為10.05%，這是金地公司上市以來，累計第22次派現(xiàn)。當然，分紅率比往年低，這個不奇怪。

03

從金地3-4月的動作看，金地不但“活下來”了，而且在尋求“活得更好”，這是令投資者抱以期待的地方。

以我觀察，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已分化為三個陣營：第一陣營是“國央派”，得益于先前規(guī)模不激進和政府背書，現(xiàn)在反而能保持進取，比如中海、華潤。第二個陣營是“穩(wěn)健派”，沒有暴雷，已經(jīng)成功渡劫，正在從“活下去”轉向“活得好”，比如萬科、龍湖。第三個陣營是“暴雷派”，已經(jīng)暴雷了，依然在極力自救，但是很長時間都將喪失再投資能力。

金地在第二個陣營，眼下正在主動出擊尋找新投資。

3月份，凌克說了一句非常著名的話：“經(jīng)營就像踩單車，不前行就會跌落。表達了今年還要主動尋找投資、謀求發(fā)展的決心。

結合金地最近的投資策略，我理解這句話的意思是：第一要穩(wěn)健，保持平衡，不能倒；第二要前行，光是縮表，也會把未來給“縮沒了”，不前行也會倒。

回看過往5年，金地的土地儲備從2018年的4400萬平米增至2021年的6400萬平米（每年拿地都在1600萬平米以上）。2022年顯著減少，全年只新增248萬平米土儲，總投資368億（2019-2021年每年都在1000億以上），創(chuàng)下新低。總土地儲備5182萬平米，回到了2019年水位。

3月以來的動作，顯示了金地的投資意愿在增強，投資能力也在快速恢復。

3月28日，金地年內(nèi)首度出手拿下西安一塊地，計容面積約14.8萬平米，樓面價5749元/平米。

4月19日是金地的“幸運日”，這一天，金地連中三元，上午在東莞“以2%的概率”搖中松山湖地塊，下午在上海搖中兩塊地，總地價超過60億。同時，金地在深圳和新加坡高奢酒店嘉佩樂簽約，以及宣布啟動金地有史以來最重要的金地環(huán)灣城項目。

嘉定區(qū)菊園地塊溢價率9.28%，聯(lián)動價4.6萬/平；嘉定徐行地塊溢價率8.88%，聯(lián)動價3.75萬/平。東莞地塊在松山湖核心區(qū)，樓面地價約2.6萬/平，房價普遍都在5萬+。

注意，這兩個城市不但是中國的高能級城市，而且都是金地的優(yōu)勢城市，賺錢的確定性都很高。

環(huán)灣城項目原址是金地總部，這對于金地象征意義巨大。該項目總規(guī)模超過100萬平米，“是金地集團迄今投資額最大的一個項目，也是金地集團最高端的一個項目”。根據(jù)年報披露，投資額計劃約達250億！將為金地未來貢獻可觀的營收及利潤！

以至于金地集團總裁黃俊燦當時說，4月19日是金地“非常好運的一天”。截至目前，金地今年拿地投資總額已超過87億。要指出一點，金地是我見到的極少有的一家依賴自身經(jīng)營重新開始拿地的房企。

我認為這說明了幾點：1）金地沒有躺平，依然在謀求增長。2）金地依然有實力，擁有再投資的能力。很多企業(yè)都已經(jīng)沒了，金地還有。3）金地會選擇更高質(zhì)量的投資，“三主流”投資——主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品，都會尋求顆粒度更細、更安全的測算。從以上披露的土地投資思路來看，金地今年的土地投資明顯高度聚焦于安全邊際更強的核心城市！這將是未來行業(yè)的方向，也是房企業(yè)績的保障！

基于以上以及毛利率水平的探底回升，我的判斷較為樂觀，金地未來在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務領域的業(yè)績保障會更好，而不是更差。維持住TOP10的地位、以及更高質(zhì)量的增長接續(xù)，都將是大概率事件。

基于以上理由，在最近1個月內(nèi)，我發(fā)現(xiàn)，有多達12家評級機構對金地給出了“買入”及“推薦”評級。其中最低目標價在9.8元，最高則超過14元。最近的是中銀證券，5月2日發(fā)布評級報告，維持金地集團“買入”評級。截至5月4日，金地的股價只有不到8元。

04

金地的年報里還有幾段話很重要，在“公司發(fā)展戰(zhàn)略”部分，建議關注金地的童鞋認真揣摩，那個代表了金地的總體思維。我們這里只談轉型業(yè)務。

公司將……秉持“新平衡發(fā)展觀”……在住宅開發(fā)業(yè)務進入下行通道的大趨勢下，公司將積極調(diào)整收入結構，配置合適資源布局自持資產(chǎn)、服務、科技等業(yè)務賽道。

這里面講到兩點：1）管理層判斷住宅開發(fā)業(yè)務將進入“下行通道”，但中短期內(nèi)需要夯實；2）金地將積極尋找第二曲線，賽道包括自持、服務、科技等。

這是所有房企現(xiàn)在面臨的課題，中短期內(nèi)大家都還是要靠房地產(chǎn)開發(fā)，但是也都知道長期要轉型。

從年報里看，金地的轉型業(yè)務收入占比還不足10%，但是金地已經(jīng)確定了自己的賽道。并且，新業(yè)務在2022年“作為穿越周期的穩(wěn)定器作用開始逐步凸顯”，顯示管理層對新業(yè)務的進展寄予厚望又相當滿意。

第一個新業(yè)務是自持業(yè)務，也即商辦及長租物業(yè)。金地目前已經(jīng)在商辦、產(chǎn)辦已經(jīng)形成了自身較強的競爭優(yōu)勢，尤其是以“威新”品牌全國各地都已打響。截至2022年，深圳金地威新中心成功入市，成為業(yè)內(nèi)標桿寫字樓。金地也實現(xiàn)了10個核心產(chǎn)業(yè)高地城市的全覆蓋，在營項目中有8個產(chǎn)業(yè)園區(qū)實現(xiàn)滿租，平均出租率達97%。

（金地威新中心）

下圖中展示的寫字樓、商業(yè)2022年租金收入為10.99億，產(chǎn)辦租金收入為4.83億，合計15.82億。

金地的長租品牌——金地草莓社區(qū)，成熟項目平均出租率穩(wěn)定在94%以上，達到行業(yè)標桿水平（與萬科泊寓、龍湖冠寓一樣的出租率）。

第二個新業(yè)務是代建業(yè)務，在這個業(yè)務領域，綠城目前做的最強，金地近年的發(fā)展速度最快，規(guī)模已經(jīng)排在了前茅。2022年，金地代建業(yè)務布局全國超40座城市，管理服務項目超115個，累計簽約管理面積超1832萬平米，其中住宅簽約面積1196平米，商辦簽約面積195萬平米，政府代建面積439萬平米，逐漸顯現(xiàn)出第二增長曲線的價值。

代建業(yè)務業(yè)務毛利不高，但是確定性強，而且是輕資產(chǎn)，關鍵是，可以快速拓寬房企的能力圈，帶來很多意想不到的其它機會。比如在今天保教樓的背景下，提前布局代建業(yè)務的金地，獲得了比別人更多的機會。因此，這個也成了房企都想擠入的賽道，華潤置地、龍湖等房企也都在切入。

第三個新業(yè)務是物業(yè)服務領域。這部分也是金地的拳頭項目，物業(yè)部分至今還沒有單獨上市。2022年金地智慧服務新增外拓合約管理面積達5000多萬平米，截至2022年末總合約管理面積突破3.85億平米，規(guī)模妥妥已是行業(yè)前十。

面對新業(yè)務，投資者常常第一句話都是問：占比太小，不知何年何月。這個我認為還是要客觀看，對于很多房企而言，相對于開發(fā)業(yè)務動輒高達20-30年的積累，轉型業(yè)務短短幾年帶來的利潤當然都可以忽略不計。但是，它們代表的是未來。

05

總結來說，我認為，金地的年報與最新行動，呈現(xiàn)出來的企業(yè)競爭力是顯著的。管理層在短期、中期、長期的切換與過渡上，展現(xiàn)出了很好的控盤能力，“踩單車”踩得其實比我們想象的好。

第一點，金地在去年的最為慘烈的環(huán)境中，穩(wěn)住了陣腳，快速的縮表出清，確保了公司的財務和經(jīng)營安全，這是短期安全。第二點，在此之后，公司在最重要的房地產(chǎn)開發(fā)本業(yè)，依然在努力尋求增長，恢復速度之快值得肯定，這是中期保障。第三點，在面向長期發(fā)展時，金地也在確立包括代建、金融等新賽道，以時間換空間，培育“第二增長曲線”，確保長跑制勝。

這些金地都做到了，在我們看到金地市盈率跌到6倍（只比內(nèi)房股龍湖高一點）的同時，也應該看到這些。