前幾天，坐擁京滬八大商業(yè)的SOHO中國(guó)又有了工商變更。繼去年卸任上市公司董事長(zhǎng)后，潘石屹又卸任了北京搜候房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的董事長(zhǎng)和法人，張欣也卸任了副董事長(zhǎng)。

(相關(guān)資料圖)

北京搜候公司注冊(cè)于2004年，開(kāi)發(fā)了包括三里屯SOHO在內(nèi)的多個(gè)商業(yè)，是SOHO中國(guó)的核心公司。

消失傳出來(lái)，網(wǎng)友又沸沸揚(yáng)揚(yáng)地討論，老潘這次是真的退場(chǎng)了。有意思的是，兩口子同時(shí)辭職，SOHO中國(guó)這兩天的股價(jià)，不跌反漲。

2007年做三里屯SOHO前，老潘曾在香港太古廣場(chǎng)與首創(chuàng)董事長(zhǎng)劉曉光偶遇。一個(gè)當(dāng)時(shí)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)明星老板，一個(gè)是地產(chǎn)圈帶頭大哥，兩個(gè)人逛完太古后，不約而同地感慨：

要是能在北京做出這么一個(gè)商業(yè)，該多棒。

三里屯的前身，叫“三里墳”。這里埋著攝政王多爾袞，和康熙弟弟恭親王。八國(guó)聯(lián)軍侵華，俄軍在此屯兵，于是更名為“三里屯”。

2009年，老潘的三里屯SOHO交付。幾乎同時(shí)交付的，還有三里屯太古里。太古里很快人流如織，將三里屯推至北京時(shí)尚中心。但一街之隔的三里屯SOHO，長(zhǎng)時(shí)間里空空蕩蕩。

老潘后來(lái)跟公司高管沮喪地說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)這活，對(duì)于內(nèi)地開(kāi)發(fā)商是一場(chǎng)幻夢(mèng)。

在此之前，王石也在內(nèi)部講，如果萬(wàn)科要去搞商業(yè)地產(chǎn)，即使躺在棺材里他也要反對(duì)。

老潘和王石對(duì)于商業(yè)的畏難情緒，也傳染給了中國(guó)其他地產(chǎn)商。很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，習(xí)慣于掙快錢的開(kāi)發(fā)商，都不會(huì)碰商業(yè)地產(chǎn)。就算接手，有時(shí)也是掛羊頭賣狗肉罷了。

也是北京搜候公司注冊(cè)的那一年冬天，12月9日，深圳羅湖，有個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)了。如果老潘當(dāng)時(shí)看過(guò)這個(gè)商業(yè)，他應(yīng)該會(huì)收回上述那句話。

這個(gè)購(gòu)物中心光統(tǒng)籌設(shè)計(jì)，就花了三年時(shí)間。他們請(qǐng)來(lái)了全球頂尖的零售業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)做前期市場(chǎng)調(diào)查，跑遍了日本、香港、美國(guó)等近百個(gè)著名購(gòu)物中心，光是研究報(bào)告就寫了300多頁(yè)。

但開(kāi)業(yè)后，這個(gè)猶如東京銀座的商業(yè)綜合體就引起了轟動(dòng)。大家被300個(gè)品牌門店給震了：

好多牌子是第一次進(jìn)入大陸市場(chǎng)。

這個(gè)商業(yè)叫深圳萬(wàn)象城，是華潤(rùn)做的第一個(gè)購(gòu)物中心，但就是這個(gè)商業(yè)，讓羅湖成為深圳第一個(gè)真正意義上的CBD。十九年過(guò)去了，萬(wàn)象城依然是中國(guó)Shopping Mall的范本，華南最受歡迎的購(gòu)物中心。

所以誰(shuí)說(shuō)中國(guó)人就干不好商業(yè)地產(chǎn)？關(guān)鍵還是得看是誰(shuí)在干，有沒(méi)有下真功夫，忍不忍得了寂寞。

過(guò)去兩年，廣東中山的網(wǎng)友也很喜歡討論一個(gè)問(wèn)題：

剛開(kāi)業(yè)沒(méi)兩年的金鷹廣場(chǎng)，怎么就沒(méi)人了？

中山網(wǎng)友們口中的金鷹廣場(chǎng)，是一位祖籍中山的古姓歸國(guó)華僑投資建設(shè)的。位于新舊城區(qū)交接之處，2019年開(kāi)業(yè)。

別看古總身在馬來(lái)西亞，但一心惦記家鄉(xiāng)。這位馬來(lái)西亞著名企業(yè)家勵(lì)志要支持家鄉(xiāng)建設(shè)，后來(lái)一出手就是30個(gè)億，要蓋一個(gè)綜合體，里面有商業(yè)地產(chǎn)、酒店、廣場(chǎng)、公寓，光是停車位就建了3000多個(gè)。

就是這么一個(gè)投入巨大，萬(wàn)眾矚目的項(xiàng)目，剛開(kāi)業(yè)沒(méi)多久，就遇上了疫情。再加上各種因素，開(kāi)始變得鮮有人光顧，用中山當(dāng)?shù)厝说脑拋?lái)說(shuō)：

真系揾食艱難啊。

古總看在眼里急在心里。他想了很久，決定：

還是找活好的運(yùn)營(yíng)吧。

他找的活兒倍好的，就是萬(wàn)象城的運(yùn)營(yíng)商：華潤(rùn)萬(wàn)象生活。

從深圳萬(wàn)象城開(kāi)始，華潤(rùn)形成了萬(wàn)象城和萬(wàn)象匯為代表的商業(yè)產(chǎn)品線。這兩個(gè)金字招牌在全國(guó)49個(gè)城市落地了80多個(gè)，落地一個(gè)，火一個(gè)。

也是從萬(wàn)象城開(kāi)始，“一座城改變一座城”的口號(hào)，在圈內(nèi)廣為流傳。

原本，萬(wàn)象生活團(tuán)隊(duì)一直在運(yùn)營(yíng)自己的商業(yè)。但很多陰錯(cuò)陽(yáng)差拿了商業(yè)的開(kāi)發(fā)商，紛紛慕名過(guò)來(lái)學(xué)習(xí)，請(qǐng)教，甚至邀請(qǐng)他們幫忙運(yùn)營(yíng)自己的購(gòu)物中心。

這兩年，他們被打動(dòng)了，決定把自己積累了二十年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)外輸出，幫助業(yè)主改造、運(yùn)營(yíng)和管理商業(yè)。

金鷹廣場(chǎng)是他們2021年年底接手的。萬(wàn)象生活團(tuán)隊(duì)一進(jìn)駐金鷹廣場(chǎng)，就發(fā)現(xiàn)了一些細(xì)節(jié)上的問(wèn)題。

廣場(chǎng)外立面深色不透明，讓人看不清商場(chǎng)內(nèi)部，難以激起購(gòu)物欲望；大門口店鋪是個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的零售商，顯得很低端；商城的燈光從色溫到流明也都有問(wèn)題。昏暗的光線讓人有商場(chǎng)要倒閉的錯(cuò)覺(jué)。

30個(gè)億的大項(xiàng)目，投入、用料都很足，但他們自己不知道問(wèn)題出在哪里。比如二樓本該店鋪林立，人流如織，結(jié)果原先團(tuán)隊(duì)只放了一家店：

以純。

萬(wàn)象生活團(tuán)隊(duì)進(jìn)去之后，他們只用了9個(gè)月時(shí)間，就完成了改造。凌亂的設(shè)計(jì)、昏暗的燈光、繁復(fù)的設(shè)計(jì)，全部都被修改，取而代之的是一個(gè)明亮、整潔和一目了然的商場(chǎng)。

同樣的空間，原本商場(chǎng)內(nèi)只有90多家商戶，現(xiàn)在硬生生被萬(wàn)象生活改成了200多家。原有的商戶基本被清空，留下的兩家，一家是業(yè)主自己的商店，另一家，是門口的星巴克。

萬(wàn)象生活用自己長(zhǎng)期積累的資源，一口氣完成了整個(gè)商場(chǎng)的品牌替換。其中有70多家品牌商戶，都是第一次進(jìn)駐中山。

除了硬件，軟件上萬(wàn)象生活也提供了一整套服務(wù)。從商場(chǎng)保潔到保安門衛(wèi)，從商場(chǎng)的營(yíng)銷活動(dòng)、推廣到招商，他們?nèi)扛脑焱瓿伞?/p>

改造前，金鷹廣場(chǎng)全年的零售額就在5000萬(wàn)左右。改造后更名為石岐萬(wàn)象匯，去年年底開(kāi)業(yè)，一個(gè)月零售額就突破了6000萬(wàn)，租金、人流量擴(kuò)大了整整三倍。

就連商超門口的羅森便利店，開(kāi)業(yè)第一天營(yíng)業(yè)額就接近100萬(wàn)。不少人專門開(kāi)車來(lái)掃貨。

此前，廣場(chǎng)一到晚上不是跳廣場(chǎng)舞的大媽，就是滑滑板的小學(xué)生，年輕人好像都不見(jiàn)了。

經(jīng)過(guò)萬(wàn)象生活改造之后的石岐萬(wàn)象匯，年輕人突然多了起來(lái)。大家在咖啡店里閑聊，在商場(chǎng)里購(gòu)物。中山的年輕人第一次發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在逛街，不再需要開(kāi)車一個(gè)多小時(shí)去深圳或珠海了。很多品牌和餐飲，在中山就能完成消費(fèi)了。

對(duì)中山這座城市來(lái)說(shuō)，金鷹廣場(chǎng)這個(gè)地標(biāo)建筑重新煥發(fā)活力，更是提振了當(dāng)?shù)貙?duì)改造和振興老城區(qū)的信心。從去年12月重新開(kāi)業(yè)到現(xiàn)在，石岐萬(wàn)象匯周邊的房租，已經(jīng)漲了500一個(gè)月。

除了石岐萬(wàn)象匯，乃悟還和萬(wàn)象生活的另外幾位業(yè)主方聊過(guò)。他們之前都是運(yùn)營(yíng)得不太好的購(gòu)物中心，把萬(wàn)象生活團(tuán)隊(duì)請(qǐng)過(guò)去之后，對(duì)他們都有兩個(gè)深刻印象：

專業(yè)、誠(chéng)信。

每一層樓應(yīng)該放什么樣的產(chǎn)品，母嬰室該如何設(shè)計(jì)，什么季節(jié)針對(duì)什么產(chǎn)品進(jìn)行促銷，甚至就連商家自己的logo應(yīng)該用多大的字號(hào)，萬(wàn)象生活都有嚴(yán)格的規(guī)范。

比如位于深圳的布吉萬(wàn)象匯，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐后就發(fā)現(xiàn)，飯店的對(duì)面店鋪應(yīng)該放上親子、母嬰店鋪。因?yàn)楹芏鄬殝寧Ш⒆映鰜?lái)吃飯，順便都會(huì)逛逛這些店鋪。

正是靠著這種豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，萬(wàn)象生活迅速成為中國(guó)存量商業(yè)領(lǐng)域最優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)商：通過(guò)專業(yè)化改造，把很多業(yè)主一度想放棄的商業(yè)項(xiàng)目，重新變成城市的商業(yè)地標(biāo)。

乃悟看了下，萬(wàn)象生活去年運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目出租率都在96%以上，86個(gè)項(xiàng)目里，有69個(gè)項(xiàng)目位居所在城市銷售額前三名，單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力堪稱強(qiáng)悍。

上市以來(lái)，萬(wàn)象生活對(duì)外拓展的非華潤(rùn)商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)有25個(gè)，這個(gè)數(shù)字還在不斷滾大。

乃悟橫向?qū)Ρ纫幌?。萬(wàn)象生活運(yùn)營(yíng)的商業(yè)全國(guó)數(shù)量只有萬(wàn)達(dá)商業(yè)的八分之一，但他們的租金收入?yún)s是對(duì)方的三分之一：

平均一平米的租金是對(duì)方的三倍。

大家都知道，去年疫情反復(fù)，線下哀鴻遍野，很多大公司紛紛裁員。萬(wàn)象生活主動(dòng)給租戶減免23億的租金后，購(gòu)物中心租金收入仍然達(dá)到158億，保持了4%以上的增長(zhǎng)。

中國(guó)物管行業(yè)市盈率和市值最高的公司，并非浪得虛名。去年年底，在上市兩周年之際，萬(wàn)象生活晉升為恒生指數(shù)成份股。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活是在2020年12月9日上市的，這個(gè)日子其實(shí)是精挑細(xì)選過(guò)的。2004年12月9月，是他們第一個(gè)項(xiàng)目深圳萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)的日子。他們甚至還精心挑選了股票代碼：

1209。

大星念叨著1209，腰兒能久，誰(shuí)用誰(shuí)知道。

加 乃悟微信：yangnw0705

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