這幾天濟南最牛杯的大事，也是濟南房產(chǎn)圈的最猛強心針...

位于華山西側(cè)的宋劉片區(qū)，即將迎來拆遷，現(xiàn)在拆遷公告已對外進行發(fā)布。

隨著這種一夜暴富新聞的發(fā)酵，那么隨之而來的追問就來了

(資料圖片僅供參考)

某某某會拆嗎？濟南房價會漲嗎？周邊房價會漲嗎？

01

關(guān)于宋劉莊哺育多少濟漂人群的雞湯我就不給各位灌了...

先簡單梳理一下，其實拆遷這事完全就是玄學(xué)。

宋劉片區(qū)的拆遷是個流傳很久遠(yuǎn)的故事

早在華山拆遷開始，就有類似的消息頻傳，尤其是這幾年，隨著一路之隔的華山片區(qū)從城中村逐漸拓展為網(wǎng)紅景點，這讓一直想打造城市景觀的歷城區(qū)坐不住了...

在2021年1月的華山街道就公式了一份《關(guān)于加速轄區(qū)全面新型城鎮(zhèn)化問題的建議》

原文挺有意思，我都復(fù)制過來了

繼華山片區(qū)、華山北片區(qū)開發(fā)建設(shè)項目實施以后，華山街道僅剩宋劉、西楊、還鄉(xiāng)店三個城中村未完成棚改舊改。2020年，根據(jù)區(qū)委區(qū)政府《關(guān)于推進落實“中優(yōu)”戰(zhàn)略的實施意見》，“中優(yōu)”戰(zhàn)略涉及華山街道辦事處宋劉、西楊、高墻王及蓋家溝部分，其中宋劉片區(qū)是“中優(yōu)”片區(qū)“1334”規(guī)劃中三大優(yōu)化片區(qū)之一。但宋劉、西楊、還鄉(xiāng)店三個城中村始終未完成棚改舊改，在一定程度上制約了街道全面新型城市化步伐。

其實也難怪歷城區(qū)著急，甭管某些人成天跳起來黑，但是華山公園的開放確實為歷城增光添彩..

過去都是一起混飯吃的哥們，這邊越來越繁華，從城市天際線上看確實也不太舒服..

而且這兩年，也一直有人在咨詢宋劉片區(qū)的拆遷進程..

ZF的回答也很標(biāo)準(zhǔn)

在2021年這片區(qū)就納入了中優(yōu)項目組，正在由區(qū)平臺積極招商引資以及尋找投資方，同時進行初步摸底流程，便于投資商核算成本后進行拆遷...

在其他類似的回復(fù)中，我們可以得知，推進組也沒閑著，相繼談了中海集團和城發(fā)集團。

后期，隨著中國能建葛洲壩落地濟南，先拿到了唐冶能建蘭園，后續(xù)10月份又在市中白馬山那些了地塊。

大概率在央企發(fā)揮帶頭作用的帶動下，最終中國能建葛洲壩集團，在2022年11月中標(biāo)，再到這幾天，落地消息頻傳...

簡單梳理不難發(fā)現(xiàn)，想拆遷最關(guān)鍵的點：找投資方

宋劉這片區(qū)，以現(xiàn)在角度看，位置確實不錯，中海華山一直賣的不錯，而且隨著生態(tài)環(huán)境向好，宋劉片區(qū)是塊有利可圖的地。

連ZF的官方回復(fù)都說了，需要核算成本，便于拆遷。

至于濼口二期，最新消息是依然在洽談中，之前所以次次凍結(jié)，次次解凍，其原因還是開發(fā)商不認(rèn)可天橋樓市...

推介會搞了很多，洽談的開發(fā)商也很多，但是最終不好落地，不賺錢還干活多，純公益事業(yè)，當(dāng)然沒人去做。

還有某些地塊，單輪房齡，房屋形態(tài)，確實該拆，但是地塊太小，單獨拆遷算不過來賬，只能等待周邊一起拆遷..

那不就成遙遙無期了...

02

從現(xiàn)在披露的消息看

說是宋劉片區(qū)每人補償78.6萬，然后加蓋的部分700-1000元每平，如果這數(shù)字正確的話，單純算單價16500元/平上下，與吳家堡拆遷單價類似。

找了條當(dāng)年吳家堡拆遷的新聞，供各位八卦

據(jù)悉,XX家住的房子宅基地228平米,4層總面積900多平米,因為全家人口有10人,考慮到貨幣補償更劃算一些,就放棄了房屋補償。按照濟南市制定的本次吳家堡的拆遷政策,每人47平米的補償面積,每平米16800元的拆遷補償價,10口人共獲得補償789.6萬元,加上多出的房屋補償和拆遷獎勵,一共分得了820多萬的拆遷補償款。

不過現(xiàn)在說啥的都有，不過至于補上千萬還是五百萬，和咱也沒關(guān)系啊...

至于房價，我認(rèn)為短期內(nèi)肯定是會的，但漲幅不會特別大，但同時這波漲幅會更穩(wěn)健，關(guān)鍵原因還是大環(huán)境發(fā)生了劇烈的變化

吳家堡和文旅城拆遷的時候，正好處于拆遷貨幣化的高潮，大家對買房子就升值存有執(zhí)念。

正巧，這兩地我都有認(rèn)識的朋友，當(dāng)年拆遷戶買房改善和買商鋪繼續(xù)吃房租的人不在少數(shù)。

只是區(qū)別結(jié)局大相徑庭...

吳家堡3542戶把西客站懟到了2萬多

潘田莊2000戶把大小漢峪也懟到了2萬多

西客站當(dāng)年是一天一個價，現(xiàn)在又成了一天一個價，漢峪推上去了，后面雖有波折，但再沒下來，成東部改善的熱點區(qū)域了...

也正是因為這些案例在前，以及現(xiàn)在房地產(chǎn)涼涼的信息大行其道。

所以，我估計，這批房東把錢一股腦放到樓市的意愿應(yīng)該不算太強（尤其是附近的樓盤），而且我記得當(dāng)年宋劉不少住戶在華山有房子，觀望也是意料之中。

不過，畢竟宋劉2738戶的拆遷總數(shù)量還是在的，總有給老人換房的，也總有孩子獨立置業(yè)的，所以短期內(nèi)的一定會有所提振。

尤其是現(xiàn)在的張馬屯-新東站片區(qū)，單價已經(jīng)有所漲幅，借助這波不差錢的拆遷，能把之前的漲幅穩(wěn)住，價格繼續(xù)往上提一下。

我認(rèn)為這也是大概率事件....

你說費這么大勁把房子都扒了，房價沒啥變化，這遷不是白拆了嗎？

03

其實這件事，我之前的文章也提到過，畢竟很多省份是把今年激活房地產(chǎn)掛在首位的。

1.31號的文章

尤其是在今年，拆遷改造的計劃格外多，讓我總是感覺那個熟悉的醫(yī)生又回來了...另外據(jù)我所知，前段時間的供地計劃，多數(shù)地塊沒能引起開發(fā)商的太多關(guān)注。

如果我是醫(yī)生，我會繼續(xù)開猛藥的，這種藥也是短期內(nèi)能讓病情和預(yù)期發(fā)生改變的最快路徑。

不過呢，這對買房人來說，可不是什么好消息，拆遷不可怕，就怕那個熟悉的醫(yī)生又回來了...

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