太被關(guān)注，或許不是好事。

上個(gè)月的23號(hào)，42家房企齊聚北京土拍大廳，只為了昌平朱辛莊0028地塊的最終歸屬。

◎3月23日土拍現(xiàn)場(chǎng)

(相關(guān)資料圖)

最終朱辛莊0028地塊被上海大華摘得，中簽率2.38%。

大華第一次進(jìn)京，就中大獎(jiǎng)，毫無(wú)意外地獲得了超高的關(guān)注。而拿地之后，大家自然會(huì)把焦點(diǎn)移到怎么打造產(chǎn)品上。

◎大華項(xiàng)目地鐵位置圖

尤其是在堪稱北京新盤最多的昌平南，大華壓力更大些。因?yàn)橐鎸?duì)的不僅是極度內(nèi)卷的現(xiàn)狀，還有維權(quán)纏身的前輩新盤帶來(lái)的壓力。

對(duì)于大華而言，拿了一塊很優(yōu)質(zhì)的地，高興的同時(shí)，更要冷靜下來(lái)仔細(xì)研究產(chǎn)品，要知道碼農(nóng)喜歡的昌平南，可不是那么好混的。

對(duì)此，你怎么看？

配套挺好、陷阱不少

自身和周邊都很優(yōu)質(zhì)。

自身方面，大華項(xiàng)目1.47萬(wàn)平米的占地面積，匹配3.66萬(wàn)平的建筑規(guī)模，需配建不小于1000平的商業(yè)和350平的社區(qū)管理服務(wù)用房，除此之外，全部建設(shè)期房商品房。

再就是，大華0028地塊的位置，在樓Sir看來(lái)，在整個(gè)昌平南算最好的了，整體比其東北邊不遠(yuǎn)的越秀星樾好不少。

◎大華朱辛莊項(xiàng)目周邊配套

首先，大華項(xiàng)目距地鐵朱辛莊站直線距離500米左右，是真正意義上的臨鐵盤。

朱辛莊站目前是8號(hào)線和昌平線的雙軌交匯站，未來(lái)還會(huì)建設(shè)北部聯(lián)絡(luò)線，因?yàn)槟壳案鞯罔F線在朱辛莊區(qū)域都是地上線，所以500米左右的距離也讓項(xiàng)目免受地鐵噪音和振動(dòng)影響。

◎朱辛莊地鐵站

但樓Sir也提到過(guò)，換乘站便意味著人流量肯定小不了，朱辛莊站既然是大站，就意味著早高峰人不會(huì)少。

事實(shí)也是如此，朱辛莊站常年霸占昌平線早高峰車站客流前三甲。

◎圖源北京交通廣播

項(xiàng)目附近的商業(yè)有萬(wàn)科TBD綜合體，永旺商城，同時(shí)還有在建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及45萬(wàn)平方米昌平超級(jí)合生匯。

這些商業(yè)，對(duì)于大華項(xiàng)目來(lái)講，都是步行可達(dá)，這是絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

◎TBD住總?cè)f科中心

◎已經(jīng)處于招商階段的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

項(xiàng)目地塊5公里內(nèi)有北大國(guó)際和積水潭兩家三甲級(jí)醫(yī)院和一家兒童醫(yī)院。

板塊本身規(guī)劃有教育用地，領(lǐng)秀慧谷西側(cè)是在建的101中學(xué)昌平分校。

尤其是產(chǎn)業(yè)，越秀星樾屬于信息產(chǎn)業(yè)園的住宅配套，片區(qū)內(nèi)有小米產(chǎn)業(yè)園和信息產(chǎn)業(yè)園等，同時(shí)也可以承接海淀上地，西二旗，后廠村等產(chǎn)業(yè)外溢，區(qū)域發(fā)展?jié)摿善凇?/p>

◎大華項(xiàng)目北側(cè)的小米智能工廠二期效果圖

這些相關(guān)配套，樓Sir在分析越秀星樾的時(shí)候都說(shuō)了。

在寫越秀星樾的時(shí)候，樓Sir在標(biāo)題上就提及了大風(fēng)，是因?yàn)槲艺J(rèn)為大風(fēng)因素不可忽視，它不止出現(xiàn)在一個(gè)項(xiàng)目，而是昌平南尤其是朱辛莊、二撥子區(qū)域都有的。

樓Sir越秀星樾文章下有一條關(guān)于“無(wú)效配套”的說(shuō)法，這位網(wǎng)友的表達(dá)樓Sir覺(jué)得有道理，也同樣適用于大華項(xiàng)目：

產(chǎn)業(yè)方面，小米智能工廠二期是每年產(chǎn)出千萬(wàn)部手機(jī)的工廠，機(jī)械聲+大貨車進(jìn)出噪聲是值得考慮的因素。

其次，無(wú)論是越秀星樾還是大華項(xiàng)目，業(yè)主的孩子能不能上101學(xué)校還是未知數(shù)。（這也是大部分宣傳項(xiàng)目配套時(shí)不會(huì)說(shuō)的一點(diǎn)，告訴你有就行了）

◎網(wǎng)友留言

沒(méi)有絕對(duì)的好，也沒(méi)有絕對(duì)的壞。樓Sir只希望，做決定的時(shí)候多實(shí)地看看，多分析分析。

戶型內(nèi)卷、價(jià)格更卷

拿地第二周，大華就把戶型圖的過(guò)程稿放出來(lái)了。

按照過(guò)程稿來(lái)看，大華項(xiàng)目戶型有78平兩居，89平、94平、98平3居，120平4居，一共372套房子。

先來(lái)看看戶型圖過(guò)程稿。

78平兩居戶型，純朝南，客廳有陽(yáng)臺(tái)，主臥有飄窗，但衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，次臥雖朝南但窗太小，估計(jì)會(huì)影響采光。

◎78平兩居戶型圖

89平、94平、98平3居戶型，南向臥室都做了飄窗，客廳也都做了陽(yáng)臺(tái)，且都是南北通透的全明格局。

89平戶型南北進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，有12.79米。94平戶型入戶過(guò)道狹長(zhǎng)，6.3平米廚房稍顯小。98平戶型廚餐客一體化在3個(gè)三居戶型中做得最好，但入戶進(jìn)門便是正對(duì)次臥門，有“門套門”現(xiàn)象出現(xiàn)。

◎89平、94平、98平3居戶型圖

120平4居戶型，也做到了南北通透的全明戶型。

但大華項(xiàng)目的這版戶型過(guò)程稿，都有一個(gè)明顯的缺點(diǎn)，就是戶型內(nèi)凹?jí)Ρ谔唷?20平戶型中，主臥飄窗部分有設(shè)備平臺(tái)內(nèi)凹，南向書房有電梯內(nèi)凹、設(shè)備平臺(tái)內(nèi)凹，廚房中則有水暖設(shè)備內(nèi)凹。

一個(gè)戶型中，如出現(xiàn)太多內(nèi)凹，則會(huì)顯得戶型不方正。

◎120平4居戶型圖

當(dāng)然，這只是大華項(xiàng)目的戶型過(guò)程稿，最后版本我們還要等。如果最后呈現(xiàn)還是這樣，樓Sir只能說(shuō)，大華這是在玩兒火。

當(dāng)然也要在產(chǎn)品和價(jià)格方面與其他項(xiàng)目比比。

◎大華項(xiàng)目周邊新房二手房情況

從目前大華項(xiàng)目釋放出來(lái)的產(chǎn)品信息，并沒(méi)有什么特別。

◎昌平南新房項(xiàng)目信息

單單先和離大華項(xiàng)目最近的越秀星樾來(lái)說(shuō)，大華項(xiàng)目目前的戶型面積段，越秀星樾都有，甚至還比大華多一個(gè)59平1居戶型。

而其他面積段，奧森春曉、北清云際、文源府也都能找到“平替”。

重點(diǎn)是，昌平南能與大華項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目達(dá)到10+個(gè)，與大華項(xiàng)目單價(jià)差不多的都有五六個(gè)項(xiàng)目，跑量比較快的珺和府，網(wǎng)簽率86.67%，北清云際、奧森春曉也分別達(dá)到74.48%和56.77%。

這些項(xiàng)目，都還在賣。只要在賣，就有競(jìng)爭(zhēng)。

◎昌平南新房項(xiàng)目網(wǎng)簽情況

大華項(xiàng)目的銷售指導(dǎo)價(jià)定在6.2萬(wàn)/平，昌平南國(guó)譽(yù)燕園、中海匯智里、國(guó)子郡二期這些項(xiàng)目雖然偏遠(yuǎn)，但5萬(wàn)/平以下的單價(jià)，還是在價(jià)格上充滿優(yōu)勢(shì)，尤其是國(guó)譽(yù)燕園網(wǎng)簽均價(jià)僅為3.4萬(wàn)/平。

二手房方面，項(xiàng)目周邊的次新小區(qū)領(lǐng)秀慧谷小區(qū)目前掛牌均價(jià)在6.1萬(wàn)/平—7.5萬(wàn)/平。

昌平南，尤其是朱辛莊、二撥子區(qū)域，還有一個(gè)魔咒，就是維權(quán)。

之前珺合府就因?yàn)閱卧T和過(guò)道的規(guī)劃發(fā)生過(guò)小范圍的維權(quán)。最近，珺和府和親兄弟文源府又因?yàn)轫?xiàng)目西側(cè)規(guī)劃的S2線，引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)退房。

還有就是今年年初北清橡樹灣也因?yàn)榘酝鯒l款、特價(jià)房等遭到業(yè)主集體維權(quán)，華潤(rùn)也因此上了熱搜。

樓Sir在315當(dāng)天寫了這些項(xiàng)目的維權(quán)事件。

為什么昌平南新房項(xiàng)目會(huì)爆發(fā)如此多的維權(quán)，樓Sir認(rèn)為一是項(xiàng)目確實(shí)存在問(wèn)題，二是昌平南新房項(xiàng)目的業(yè)主都是無(wú)法上車海淀的高知人群，它們可能比開發(fā)商懂得更多。

所以，對(duì)于大華而言，無(wú)論是不是第一次進(jìn)京，是不是第一次獨(dú)立操盤，都不重要，重要的是大華一定要用心做好產(chǎn)品，把前期的地塊周邊情況調(diào)查清楚，認(rèn)真對(duì)待客戶，爭(zhēng)取一炮打響。

因?yàn)?，想立足北京，口碑真的很重要?/p>