撰寫 / fufu 米婭

(相關(guān)資料圖)

主編 / 付慶榮

視覺設(shè)計(jì) / 小石頭

頭圖來源 / 華貿(mào)集團(tuán)官網(wǎng)

華貿(mào)，“全球店王”SKP的大房東；香港置地，香港中環(huán)的大地主。兩個主角，幾出好戲。

好戲開場，舞臺北京。CBD核心區(qū)，北京華貿(mào)中心2003年動工，四年后主力店北京SKP開業(yè)，富賈、明星云集，像極了鼎盛年代的香港LANDMARK（置地廣塲）。

看見時(shí)代機(jī)會，內(nèi)地潛行多年的香港置地，2011年拍下了北京王府井綜合商業(yè)項(xiàng)目用地。

歷時(shí)6年，香港置地內(nèi)地首個高端購物中心——北京王府中環(huán)揭開面紗，距SKP所在的華貿(mào)中心開車約8公里。這是華貿(mào)與香港置地在京的隔空會面，往后數(shù)載，交集甚少，各自安好。

慢慢的，時(shí)間拉長，好戲的劇集，在城市變幻中，有了新番。出京第一站，華貿(mào)南下惠州，打了個好樣；而后轉(zhuǎn)戰(zhàn)華東，接連落子蘇州、南京、上海，所到之處毫無例外都碰上了香港置地。

當(dāng)不約而同選中高端mall這一標(biāo)簽時(shí)，華貿(mào)與香港置地的運(yùn)行軌跡注定無法繼續(xù)平行，多線交織，火花四起。

上海華貿(mào)中心效果圖 圖源：華貿(mào)集團(tuán)官網(wǎng)

#1

北京平行，各自繁華

打開華貿(mào)集團(tuán)官網(wǎng)，“華貿(mào)簡介”開篇之句——“北京華貿(mào)中心是偉大時(shí)代的偉大作品”。

這個以45度角建筑空間軸線與北京長安街軸線融合的城市綜合體，是北京CBD核心區(qū)成型的主力推手，靠主力店SKP在京城高端商業(yè)圈一戰(zhàn)成名。

相較之下，香港置地出征北京，晚了近十年。安家在王府井大街，體量不大，但逼格拉滿。一位北京商業(yè)圈人士對商業(yè)地產(chǎn)頭條如此形容：“王府中環(huán)就像個低調(diào)的紳士?！?/strong>

一個外放張揚(yáng)，一個低調(diào)內(nèi)秀。在上述人士看來，在北京，華貿(mào)中心與王府中環(huán)、華貿(mào)與香港置地，“基本不會同時(shí)出現(xiàn)在談資中，因?yàn)樘煌恕薄?/strong>

01

北京華貿(mào)中心，一個運(yùn)氣爆棚的高端探路者

“2004年，華貿(mào)成為首個同時(shí)引入麗思卡爾頓、JW萬豪兩座國際五星級酒店的城市綜合體?！?/p>

“2008年，Emporio Armani旗艦店在華貿(mào)廣場開幕。”

“2017年5月，國內(nèi)首個特斯拉超級充電站在華貿(mào)中心亮相?！?/p>

“商業(yè)主力店北京SKP部分，2021年度銷售額就高達(dá)240億元，位居世界零售業(yè)單店銷售額第一名。”

一條條成績單，勾勒著北京華貿(mào)中心的榮耀時(shí)刻。毋庸置疑，這座體量近100萬㎡的綜合體，以一己之力推動了北京CBD東擴(kuò)，并由此形成了國貿(mào)中心、華貿(mào)中心、環(huán)球金融中心三大國際金融聚集區(qū)。

跳出城市維度，在商業(yè)世界，外界對華貿(mào)中心印象深刻的最大元素，非北京SKP莫屬。

圖源：華貿(mào)集團(tuán)官網(wǎng)

上圖可直觀感知，北京SKP的占地約為華貿(mào)中心的1/6，總建筑面積18萬㎡，營業(yè)面積12萬㎡，是彼時(shí)國內(nèi)單體面積最大的百貨公司。

資料顯示，自2011年超過杭州大廈，登頂國內(nèi)商場銷售額第一寶座，北京SKP蟬聯(lián)“店王”十?dāng)?shù)年。按照2021年240億銷售額計(jì)算，日均入賬近7000萬元。

“SKP走的是純重奢風(fēng)，以單身貴族、7080后高消客群為主，很多網(wǎng)紅明星會去采購當(dāng)季新品。空間局促，買完就走?！睔赓|(zhì)土豪的SKP，有上千個奢侈、高端、個性大牌，從不缺流量。

圖源：華貿(mào)集團(tuán)官網(wǎng)

華貿(mào)中心因SKP而紅，但也被其掣肘。熱鬧的人潮，多屬于SKP，華貿(mào)自家運(yùn)營的華貿(mào)廣場、華貿(mào)購物中心、華貿(mào)商業(yè)街、華貿(mào)19號（Club），只能錯位而生——相對輕零售，重餐飲和生活服務(wù)，名氣有限。

搖擺在極限兩端，華貿(mào)重新厘清了自己的角色與定位：固守SKP這個“金牌主力店”標(biāo)簽不可行，立于高端商業(yè)江湖，需要一塊屬于自己的招牌。

2011年，華貿(mào)出京，南下惠州，“華貿(mào)天地”首秀落在江北CBD，學(xué)步北京SKP，集結(jié)了雅詩蘭黛、蘭蔻、Hugo Boss、BOSE近千家國內(nèi)外一線品牌，“這些品牌在惠州購物商場中較為罕見”。

惠州華貿(mào)中心 圖源：華貿(mào)集團(tuán)官網(wǎng)

疊加地利之便、客流穩(wěn)定、租戶優(yōu)質(zhì)，惠州華貿(mào)天地自開業(yè)起出租率高企。公開數(shù)據(jù)顯示，2021年底該商場出租率達(dá)96.3%，遠(yuǎn)超惠州商場80%的平均出租率；2018-2021年間項(xiàng)目的平均月租復(fù)合年均增長率約為7.8%，超北京、上海零售物業(yè)增長率。

此外，2021年，惠州華貿(mào)天地商品總值排惠州所有商場第一，銷售額36.5億元，客流量約2086萬。瞅準(zhǔn)資產(chǎn)價(jià)值節(jié)節(jié)攀升，春泉產(chǎn)業(yè)信托2022年買下了該項(xiàng)目68%股權(quán)。

至此，華貿(mào)真正打磨出了一個高端mall運(yùn)營的成功樣本。擲下重金，猛攻華東，底氣由此而出。

02

王府中環(huán)，一個品位高級的精奢復(fù)制者

不同于北京華貿(mào)中心，時(shí)刻包裹在喧鬧的名氣與人流中。“低調(diào)派”王府中環(huán)，好似一個款款走來的優(yōu)雅紳士。

“王府中環(huán)是個奢享生活地標(biāo)，因體量限制零售大牌規(guī)模不及SKP，但高格調(diào)的餐廳、生活方式等體驗(yàn)消費(fèi)品牌亮眼，北京高收入女性白領(lǐng)、中產(chǎn)家庭很愛逛……商場的香氛味都比SKP好聞些。”一位熟悉北京商業(yè)的朋友如此評價(jià)。

王府中環(huán)，定位標(biāo)簽為Luxury Lifestyle，占地面積超過2.1萬㎡，商業(yè)零售面積4.3萬㎡，首批入駐的在130+個品牌中，包括多個重磅大牌、格調(diào)餐廳——Chopard蕭邦、Jimmy Choo、FENDI芬迪、GUCCI古馳、CAFé LANDMARK、Jade Garden翠園、The Cheesecake Factory芝樂坊、KANPAI CLASSIC老乾杯等。

北京王府中環(huán) 圖源：香港置地官網(wǎng)

往后近5年，其多次迭代場內(nèi)品牌。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，商場內(nèi)的零售品牌面積占比絕對數(shù)最高，但逐年在下跌；而餐飲、生活服務(wù)品牌面積占比整體有一定的上升。

一方面，引入BOGNER 博格納、BVLGARI 寶格麗、Cartier 卡地亞、HUBLOT 宇舶表、MIKIMOTO、Tiffany & Co.蒂芙尼等，豐富高階品牌矩陣，穩(wěn)住“Luxury ”調(diào)性；另一方面，圍繞“Lifestyle”，定義京城奢享生活方式，加碼高端餐飲、生活服務(wù)業(yè)態(tài)，近日ARTNATURE、LE TIF美發(fā)沙龍等多個美業(yè)新店開業(yè)。

奢享貴賓空間“方圓閣” 圖源：官方提供

北京王府中環(huán)定調(diào)了香港置地高端商業(yè)“金牌操盤手”形象，而香港置地憧憬的精奢“中環(huán)”圖景，還在南京、上海、重慶、蘇州等城市徐徐展開。

2018年，香港置地47.7億元拿下幾經(jīng)轉(zhuǎn)手的南京新街口東鐵管巷地塊，建造34萬㎡的“頂奢綜合體”——金陵中環(huán)；2020年初310.5億元摘上海徐匯濱江西岸金融港地王地塊，“豪華版”中環(huán)來了。

金陵中環(huán)效果圖 圖源：香港置地官網(wǎng)

2021年末，聯(lián)手華潤拍下重慶“起拍條件最苛刻”的觀音橋電測村地塊，“山城版”中環(huán)萬象城定案；2022年落子蘇州金雞湖，“古城版”中環(huán)韻味十足。

高端奢華的“中環(huán)”之外，香港置地還祭出了定位中高檔的生活方式產(chǎn)品線“光環(huán)”。首秀之作“重慶光環(huán)購物公園”，開業(yè)8個月，營業(yè)額超14億元，開業(yè)當(dāng)年客流量過1500萬+人次。

目前，“光環(huán)”的全國化路徑已經(jīng)開啟。據(jù)公開報(bào)道，“成都光環(huán)”、杭州光環(huán)夢中心分別將于2023年、2025年入市。

從區(qū)域聚焦來看，無論是“中環(huán)”還是“光環(huán)”，以上海為中心的華東區(qū)域，是香港置地未來十年的主戰(zhàn)場。曾經(jīng)因“保守”錯過多個黃金發(fā)展期的它，拿出了孤注一擲的勇氣與決心。

可現(xiàn)實(shí)很殘酷，恒隆、太古、新鴻基、瑞安、新世界老牌港資以及一眾外資高手，穩(wěn)穩(wěn)雄霸在華東商業(yè)金字塔頂端。與此同時(shí)，以華貿(mào)為代表的“華東新秀”玩家，鉚足勁、豪斥資，氣勢猛如虎。

曾經(jīng)，華貿(mào)與香港置地可以各自繁華；現(xiàn)在，卻不得不爭鋒相對。

#2

華東交鋒，醞釀與爆發(fā)

在華東，香港置地的布局，搶先華貿(mào)一步。2015年，以股權(quán)合作方式，與旭輝共同開發(fā)上海浦東洋涇35萬㎡城市綜合體，即LCM置匯旭輝廣場。

一年后，華貿(mào)首進(jìn)蘇州，底價(jià)拿下2016-WG-47號地塊。2017年12月8日，地塊批前公示，擬建蘇州華貿(mào)中心。

彼時(shí)，二者在新城市的交集，尚未出現(xiàn)。

直至2018年，在南京當(dāng)年首場土拍中，香港置地底價(jià)將“中華第一商圈”的南京新街口東鐵管巷地塊收入囊中，終結(jié)地塊閑置14年的命運(yùn)；而華貿(mào)則在年末、南京倒數(shù)第二場土拍中，競下城中G58地塊，距前者不到5公里。

正面交鋒，由此開始。對撞的硝煙，或直接、或間接，彌漫至上海、蘇州。

01

搶進(jìn)華東城市高端商業(yè)空缺地

在上海，香港置地至今有過三次布局。

LCM置匯旭輝廣場2018年開業(yè)、2019年退出與陸家嘴集團(tuán)合作的浦東前灘21號地塊高端城市綜合體項(xiàng)目后，2020年摘得當(dāng)年“地王”——上海徐匯濱江綜合體地塊。

據(jù)去年8月披露的資料，徐匯濱江項(xiàng)目總建面109萬㎡，總投資超600億元，是香港置地繼香港中環(huán)、新加坡濱海灣兩大全球金融中心后，打造的第三座國際金融中心。

建造規(guī)格之高，需要匹配一座體面的高端mall——案名初定為西岸中環(huán) West Bund Central，零售空間達(dá)23萬㎡。

而華貿(mào)的魔都首秀，則出現(xiàn)在2022年2月17日，地塊名為北外灘59街坊，在西岸中環(huán)沿黃浦江往南11公里處，意在“填補(bǔ)上海北外灘高端商業(yè)空白”。

上海西岸中環(huán) 圖源：香港置地官網(wǎng)

在《上海市商業(yè)空間布局專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》的草案公示稿中，華貿(mào)中心所在的虹口北外灘，與南京東路、淮海中路等市級商業(yè)中心并列，為上海建設(shè)國際消費(fèi)中心城市的核心承載區(qū)。

但目前片區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)體是北外灘來福士、白玉蘭廣場，二者都不算高檔。補(bǔ)缺而來的上海華貿(mào)中心，商業(yè)部分最大的亮點(diǎn)是：有幾十棟具有歷史文化風(fēng)貌的奢侈品旗艦店，打造“一個為高端商業(yè)品牌量身定制的‘品牌之家’集聚區(qū)”。

從魔都轉(zhuǎn)至蘇州，華貿(mào)與香港置地“填空之爭”戰(zhàn)況升級。

從蘇州華貿(mào)中心往東16公里，即為金雞湖東岸的蘇州中環(huán)項(xiàng)目。項(xiàng)目宗地系香港置地于2022年8月10日，與蘇州最大的國資企業(yè)新建元集團(tuán)聯(lián)手摘得。

按照規(guī)劃，蘇州中環(huán)項(xiàng)目將由“精奢商業(yè)綜合體”+“奢華酒店”組成，目標(biāo)直指蘇州首個真正意義上的高奢商業(yè)，而華貿(mào)中心對外標(biāo)簽是“蘇南最高檔商業(yè)中心”。

毫無疑問，華貿(mào)與香港置地爭的不僅僅是“高端商業(yè)地標(biāo)”，還有“蘇州首個”背后代表的唯一性與稀缺性。

作為堂堂江蘇GDP老大、全球第一大工業(yè)城市，蘇州的經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、產(chǎn)業(yè)實(shí)力都很強(qiáng)，但高端商業(yè)一直不成氣候。

在蘇州，認(rèn)可度相對較高的高檔商業(yè)有美羅商城（百貨）、比斯特購物村，中高檔商業(yè)有泰華商城。三者國際高端品牌相對集中，但商業(yè)能級不足以輻射全城，更夠不上全國標(biāo)桿。

聚焦到城市片區(qū)，蘇州高端商業(yè)空缺的尷尬更加具象。

蘇州華貿(mào)中心落位的古城石路商圈內(nèi)，有天虹CC Mall、金門國際商業(yè)廣場等7個商業(yè)項(xiàng)目，但皆大眾化、生活化。

而蘇州中環(huán)項(xiàng)目所處的蘇州工業(yè)園區(qū)，由中國與新加坡合資建成，匯集大量高精尖國內(nèi)、國際企業(yè)，不缺高凈值消費(fèi)人群。可湖東商圈已開業(yè)購物中心及百貨有9個，但無一擔(dān)得起“頂奢”之名。

蘇州圓融時(shí)代廣場、蘇州豐隆匯HLCC mall，均為大眾檔；名氣較高的蘇州新光天地、蘇州誠品生活，則為中檔。蘇州久光百貨為中高檔，重奢品牌有Gucci、Cartier，輕奢品牌有COACH、BALLY、VERSACE等。

很顯然，蘇州久盼一座真正意義上的高奢購物中心，正如當(dāng)?shù)厣虡I(yè)觀察者坦言，“目前真的沒有拿得出手的”。

因此，在拿地協(xié)議中，明確寫著“引進(jìn)國際超一線奢侈品牌””建設(shè)一個世界知名奢華五星級酒店項(xiàng)目，限寶格麗、嘉佩樂、文華東方、華爾道夫等品牌”的蘇州中環(huán)項(xiàng)目被推上了浪尖。

承擔(dān)著打破港資在蘇城的謹(jǐn)慎，有業(yè)內(nèi)人士直言“蘇州奢侈品市場能不能變天，只能看中環(huán)項(xiàng)目了”。

02

戰(zhàn)火升級，華貿(mào)、香港置地誰牌面大？

有熱度，就會有比較；有比較，則會發(fā)現(xiàn)差異。

在“中環(huán)與華貿(mào)，誰將是蘇州下一代商業(yè)地標(biāo)？”爭議聲中，關(guān)于二者華東高端之戰(zhàn)的策略選擇，逐步浮出了水面。

● 擇地：華貿(mào)偏愛老城文化舊地 VS 香港置地喜歡“未來新地”

在南京，華貿(mào)項(xiàng)目地處鼓樓區(qū)核心，位于中國最大的皇家園林湖泊——玄武湖畔。項(xiàng)目將“傳承歷史文脈”，幕墻設(shè)計(jì)與近在咫尺的明城墻呼應(yīng)。同時(shí)項(xiàng)目將保留4棟文保建筑，呈現(xiàn)古今交融神韻，“整合國際品牌資源，重繪《南都繁會圖》。

圖源：華貿(mào)集團(tuán)官網(wǎng)

在上海，華貿(mào)中心拿下的北外灘59街坊地塊，處于虹口區(qū)老城區(qū)核心。順應(yīng)虹口區(qū)加快舊改步伐，華貿(mào)中心將規(guī)劃十幾棟具有歷史文化風(fēng)貌的奢侈品旗艦店，以達(dá)到保護(hù)街區(qū)歷史風(fēng)貌和城市肌理。

圖源：華貿(mào)集團(tuán)官網(wǎng)

在蘇州，華貿(mào)中心位處于古城石路商圈，4公里內(nèi)有知名景點(diǎn)寒山寺、蘇園、拙政園等，項(xiàng)目將“融合東方歷史文化與大都會商業(yè)文明精髓”。不難看出，華貿(mào)綜合體要走的路線是“高端+歷史文化”路線。

相較之下，香港置地去的是蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔、上海西岸金融城，每一處都比華貿(mào)選址更年輕、更未來。而在項(xiàng)目定位上，都聚焦關(guān)鍵詞“超大體量+頂奢”。

敢于大手筆打造頂奢綜合體，一方面基于香港置地在倫敦證券交易、百慕大及新加坡三地上市，背靠英資財(cái)團(tuán)怡和集團(tuán)，財(cái)力雄厚。另一方面，在香港擁有45萬㎡的“置地廣塲”這一頂奢華購物中心產(chǎn)品線，積累豐厚的奢侈品牌資源和操盤實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

以上可知，從地塊屬性開始，華貿(mào)與香港置地已然為自己做了差異化區(qū)分。而這種區(qū)分背后對應(yīng)的成功與風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，亦有不同。

● 籌碼：香港置地基本盤穩(wěn)固，華貿(mào)孤注一擲

征戰(zhàn)內(nèi)地商業(yè)近10年，香港置地在合資開發(fā)模式上，可謂輕車熟路。

內(nèi)地13個綜合體項(xiàng)目中，多為合資項(xiàng)目。合作伙伴一類是以招商蛇口、華潤、新建元、平安為代表，均為不缺錢的央企、國企；另一類是以外資開發(fā)商仁恒置地為代表，屬高端住宅和高端mall的高能玩家。

在華東這場高端之戰(zhàn)中，其繼續(xù)沿用了“合作”策略，以最低的風(fēng)險(xiǎn)，借力打開新的市場，這符合港企一貫的穩(wěn)健作風(fēng)。

相較之下，華貿(mào)打出的“高端+文化”組合牌，卻存在著較大的不確定性。

一方面，其此前在華東市場無根基，亦沒有城更項(xiàng)目操盤案例，如何啃下歷史文化氛圍濃厚的老城區(qū)地塊，外界存在一定的疑慮。

另一方面，沒有“店王搭檔”SKP撐場，如何引來數(shù)量足夠龐大的大牌矩陣，市場亦無信心。

從當(dāng)下的事實(shí)來看，奢侈品最高規(guī)格的“品牌之家”店型，選址苛刻。愛馬仕之家入駐上?；春Ｖ新藩?dú)棟歷史文保物業(yè)；路易威登之家分別入駐上海恒隆廣場、成都太古里、北京國貿(mào)商城。

路易威登之家成都太古里店

圖源：小紅書@AKA_SK85Simon

而在蘇州老城片區(qū)，片區(qū)歷史文化價(jià)值與商業(yè)價(jià)值融合、重構(gòu)、新生的典型案例，目前業(yè)內(nèi)更看好的是仁恒倉街，其引發(fā)的業(yè)界遐想，遠(yuǎn)勝華貿(mào)中心。

當(dāng)?shù)厥袌鱿ⅲ?strong>仁恒倉街預(yù)計(jì)今年三季度開業(yè)，入駐品牌保密嚴(yán)實(shí)，但已靠多場重磅活動頻繁出圈，法國高端設(shè)計(jì)師品牌Maison Margiela限時(shí)精品店和咖啡店、與時(shí)尚芭莎聯(lián)名打造奢侈品牌時(shí)尚大片、WallpaperSTORE*003“漫游倉”等。

今年仁恒倉街再度造勢，2月以來先后推出JIL SANDER限時(shí)體驗(yàn)店；與國際時(shí)尚品牌MARNI合作，呈現(xiàn)出“日落蘇州”的別樣盛景；推出DIESEL 2023春夏系列限時(shí)快閃店。

有觀察者表示，蘇州華貿(mào)中心項(xiàng)目外立面工程建已基本完成，但公寓銷售不理想，商業(yè)招商也還達(dá)不到官網(wǎng)所稱的“高端商業(yè)和國內(nèi)外著名品牌集聚”的預(yù)想。

圖源：伍茲貝格官網(wǎng)

對比看來，華貿(mào)與香港置地，必打的這一仗，真正的炮火還沒響，就已高低立見。但，不可否認(rèn)，華貿(mào)已經(jīng)是內(nèi)資高端陣營中有名有姓的存在。

以后，敢與港資搶食高端mall市場的玩家，除了華潤、SKP、武商，還多了一個華貿(mào)。

無論競爭是有意還是無意，華貿(mào)終歸有一份小角色挑戰(zhàn)大人物的“勇氣可嘉”。也正是在這種不平衡的力量起伏中，商業(yè)得以向前發(fā)展，至少多更元了。

香港置地，內(nèi)地悶聲發(fā)商業(yè)大財(cái)

商業(yè)很美 無去來處

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