◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

◎ 編輯 | 密探財(cái)經(jīng)

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近期太多房企預(yù)告業(yè)績都虧慘了，如今不妨來吃個(gè)“定心丸”。昨天，首份上市房企2022年完整財(cái)報(bào)來了。

沒想到，竟然是新晉“地產(chǎn)黑馬”的粵系大型國企——越秀地產(chǎn)。另據(jù)可靠消息，馬上有一家頭部民營房企也會(huì)大秀業(yè)績。

趕早發(fā)的，必然都是成績還不錯(cuò)的。要知道，一些上市出險(xiǎn)房企還在補(bǔ)發(fā)2021年及2022年中期財(cái)報(bào)。一場樓市深度調(diào)整，讓央國企和民營房企重新大洗牌。

看財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)總體向好，2022年?duì)I收約724.2億元，同比上升26.2%，核心凈利約42.4億元，同比上升2.1%，歸母凈利39.5億元，同比上升10.2%，實(shí)現(xiàn)毛利率20.4%，同比微降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

去年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額約1250.3億元，同比上升8.6%，在樓市嚴(yán)冬居然還能正增長，難能可貴。其中，大灣區(qū)貢獻(xiàn)596.8億元，是集團(tuán)總銷售額約47.7%，占近半壁江山，華東貢獻(xiàn)429.5億元，占比約34.4%。

大灣區(qū)和華東，特備是長三角，都是目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最活躍的兩個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，也是近兩年大型房企重回一二線、深耕高能級城市最喜歡的地方。

去年，越秀地產(chǎn)在12個(gè)核心城市新增37幅土地，總建面約695萬方，據(jù)披露約53%通過國企合作、城市運(yùn)營、TOD和產(chǎn)業(yè)勾地等非公開獲取，其中國企合作占比34%，TOD占比11.5%，綜合拿地成本低顯而易見。

截至去年底，越秀地產(chǎn)總土儲約2845萬方，其中大灣區(qū)土儲占總土儲約49.8%，占比近半，規(guī)模擴(kuò)張的后勁很足。

3月以來，一二線樓市復(fù)蘇明顯，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在業(yè)績會(huì)上公開說，2023年投拓拿地約400億元跟去年相當(dāng)，目標(biāo)銷售額增長6%。相比去年增長8.6%，越秀管理層今年制定銷售目標(biāo)偏保守，但留些余地，總沒壞處。

看財(cái)務(wù)，越秀地產(chǎn)截至去年底，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率依次為68.8%、62.7%和2.23倍，為“三道紅線”監(jiān)管的綠檔房企。

具體來看，越秀地產(chǎn)相比2021年現(xiàn)金短債比1.36倍，當(dāng)前有一定增厚，但相比2021年底剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率69.1%，當(dāng)前微降0.3個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率卻明顯上升15.6個(gè)百分點(diǎn)。

越秀地產(chǎn)“流動(dòng)負(fù)債”一欄，截至2022年底借債余額157.4億元，比2021年底余額298億元，直接減少過半，短債壓力大幅度釋放，應(yīng)付款及票據(jù)16.4億元，跟此前變化不大，其他應(yīng)付款及費(fèi)用763.2億元，比2021年底增加92億元。

再看“非流動(dòng)負(fù)債”一欄，越秀地產(chǎn)截至2022年底該部分的借債余額725.5億元，比2021年底457.3億元?jiǎng)≡隽?78.2億元。

這來自房企再融資松動(dòng)，特別是國資房企受益最大。2022年，越秀地產(chǎn)取得新融資599億元，其中境內(nèi)融資524億元，境外融資75億元。

截至去年底，越秀地產(chǎn)總借債約883億元，比2021年底755.3億元增加127.7億元，平均借債成本4.16%，同比降了10個(gè)基點(diǎn)。

同期末，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)管賬戶資金351.2億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約218.5億元，未來一年內(nèi)到期的借債占總借債的18%，也就是接近159億元，相比此前一年內(nèi)到期借債占總借債39%，也就是約295億元，短債規(guī)模降了。

不過，越秀地產(chǎn)短債償還壓力仍在，除了近169億元短債外，還有數(shù)額不小的應(yīng)付款和其他應(yīng)付款及應(yīng)付費(fèi)用等。反過來看，當(dāng)前房企再融資已寬松，加上國企背書，融資便利。

過去多年，地方的國企多被激進(jìn)型黑馬民營房企壓著，如今樓市震蕩洗牌后，央國企優(yōu)勢瞬間凸顯，擴(kuò)規(guī)模沖動(dòng)強(qiáng)烈，但代價(jià)就是加杠桿，畢竟房地產(chǎn)也是玩金融。

編輯：密探君

文章來源：地產(chǎn)密探

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