一線城市的樓市調(diào)控放松不放松？深汕合作區(qū)可能給“打了一個樣 ”。

這兩日網(wǎng)傳深汕特別合作區(qū)的一份通知，調(diào)整深汕限購和限售政策，包含：放開限購、限售期調(diào)整為兩年、推行優(yōu)先申購制度。

目前深汕住建局網(wǎng)站內(nèi)還搜索不到這份名為《關(guān)于積極支持剛性和改善型住房需求的通知》文件，但今日（3月10日）有媒體致電深汕住建局求證，得到相關(guān)工作人員證實，對方表示”沒有正式文件但已在實施落地”。

【資料圖】

深汕取消限購，這釋放的是怎樣的信號？

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今年兩會的《政府工作報告》中提到房地產(chǎn)工作重點是加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求。 去年至今，全國有36城放松限購，54城放松限貸，20城放松限售，142省市放松公積金貸款，50城實行購房補(bǔ)貼?；旧?，一句話，非一線城市全線放寬，但是四大一線城市相對穩(wěn)定。

此次深汕合作區(qū)的調(diào)整涉及三大方面，結(jié)合原先的限購政策對比看：

1）放開限購，暫停對自然人實施商品住房限購，即無需提供無房證明。此前深汕居民家庭在合作區(qū)持有的商品房和公寓的總套數(shù)不得超過2套，成年單身人士（含離異）在合作區(qū)持有總套數(shù)不得超過1套。

2）優(yōu)化商品住房轉(zhuǎn)讓管理，即自取得不動產(chǎn)權(quán)證書之日起2年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。根據(jù)2019年深汕合作區(qū)執(zhí)行的限售政策，購買商品房和公寓自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

3）推行優(yōu)先申購制度，小于120㎡的商品住房仍舊優(yōu)先面向深汕轄區(qū)戶籍居民銷售，第二批銷售放開對其他區(qū)域客戶購買，大戶型購買資格不限，購房者或其家庭在深汕轄區(qū)內(nèi)已有商品住房的，不再享有優(yōu)先申購資格。

可以說，作為深圳的10+1區(qū)，深汕合作區(qū)的此前施行的限購和限售政策力度和深圳本土非常接近。

在此前，深圳都市圈內(nèi)幾乎全部松綁?；葜萑∠拶?，限售期由3年調(diào)整為1年；首套住房首付比例降至20%，貸款利率下調(diào)至3.9%，最低執(zhí)行3.8%；佛山全域放開限購，3年限售；珠海首套房按揭利率部分銀行降至3.7%……

早在臨深幾個城市在需求端出現(xiàn)政策松綁后，不少人對深圳樓市調(diào)控政策上的松動翹首以盼，但等來的只有推廣二手房帶押過戶以及最近的人才房單身申購年齡放寬至30歲，其它的政策端以及房貸利率皆是按兵不動。

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這里和粉絲們談一些我的看法。

首先，深汕合作區(qū)取消限購和放寬限售期，是符合市場預(yù)期的，它的放寬顯示出管理部門對房地產(chǎn)的態(tài)度由“控制”轉(zhuǎn)向“呵護(hù)”。

為什么會出現(xiàn)這個姿態(tài)上的轉(zhuǎn)變？背后的原因是因為去年深圳的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了劇烈調(diào)整，2022年新房交易量是近5年的第二低點，僅略高于2018年。樂有家數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳一手住宅網(wǎng)簽成交34441套，同比下跌34%；二手房方面，市場交易量達(dá)到近19年來的最低點，僅成交了2.2萬套，是絕對底部。

其次，這樣的放寬帶有明顯的“邊緣放松”的特征（這是我之前造的一個詞），解釋它包含有兩層意思。

第一層是在區(qū)域?qū)用?，調(diào)控放松的特征是“邊緣”包圍“核心”。如城市間調(diào)控的動作所展示，所有的調(diào)控放松，基本是在非一線城市內(nèi)發(fā)生的，一線城市基本上沒有大范圍放松動作。在同一個城市內(nèi)也是如此，“非核心區(qū)域”先放松，慢慢再輪到“核心區(qū)域”，這個主要出現(xiàn)了重點城市，包括一線城市。本次 深汕合作區(qū)的放松，就是這個邏輯。

第二層是在政策層面，調(diào)控放松的特征也是“邊緣”包圍“核心”?；旧蟻砜矗盼簧晕⒖壳耙恍┑某鞘?，都沒有選擇直接觸及“五限令”的根本——尤其是限購、限貸、限價這三點，大概都是做了一些調(diào)整，但很少是全面取消。甚至像惠州算是“三線城市”取消限售，都只是“3改1”但并不取消。深汕合作區(qū)本次也是如此，5改2。

這背后的原因大家都明白，要穩(wěn)住房地產(chǎn)大盤，但又不能重新漲上去。客觀說，這個尤其對一線城市的管理部門，提出了非常大的挑戰(zhàn)。也是基于這樣的看法，對于深汕的放松，在什么程度上可以引申為整個深圳的“利好”，恐怕“難言樂觀”。

我們依然維持的判斷：一線城市不可能出現(xiàn)大范圍放松調(diào)控，尤其是限購、限貸、限價這三個核心政策難以如預(yù)期寬松。

最有力的證據(jù)是，自2021年以來，深圳“本土”沒有放松任何調(diào)控政策，但是僅僅是基于全國層面的政策寬松與情緒轉(zhuǎn)暖，市場便已展開了“自我修復(fù)”。 2月份深圳二手房的成交量，是在參考價毫無變化的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了顯著升高。而 3月截止目前，每天的成交量都超過100套，如果按照這個趨勢，3月的成交量有希望比2月繼續(xù)大升。

而如此一來，深圳此時大幅放松調(diào)控的必要性反而在下降。這是令人哭笑不得的事情，大家都期盼著住房參考價能夠放松，但是成交量卻起來了。

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話雖如此，基于如下兩個看法，我個人還是建議深圳有必要、也有條件嘗試把一些“邊緣類的政策”做出一些調(diào)整，這些我在去年底已經(jīng)提過了，這里再總結(jié)梳理一下。

其一，管理部門自2020年以來大幅增加土地供應(yīng)以及結(jié)構(gòu)調(diào)整，已經(jīng)對市場產(chǎn)生了明顯效用。深圳過去三年的土地供應(yīng)總量，每年都超過360公頃，是2019年以及之前的兩倍。即便是2023年下調(diào)了一些，也高達(dá)330公頃。

這個龐大的增量對“穩(wěn)樓市”起到了立竿見影的效用，比如在龍崗、在光明，穩(wěn)，新盤供應(yīng)多，疊加限價，買家都不慌了。

其二，從去年底到現(xiàn)在，深圳推出了10幾個、多達(dá)1萬多套人才房，顯著改變了短期深圳的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這個供應(yīng)規(guī)模接近深圳單季度的剛需盤總和，同樣對于“穩(wěn)樓市”起到了很好的作用。

這兩點共同說明了一個簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識：努力的增加供應(yīng)，可以穩(wěn)住房地產(chǎn)。今時回看往日，所不同處也正在此。往日我們的調(diào)控，主要方面是需求嚴(yán)厲管制，但是供應(yīng)卻不顯著增加，是以總是短期有效，而長期無效。

今日這般，我恰恰認(rèn)為，既有供應(yīng)在前，那么深圳 可以嘗試將過往的一些“不合理”政策放松一些。這和過去是不一樣的， 在今天我們增加了供應(yīng)和調(diào)整了供應(yīng)結(jié)構(gòu)的前提下，做出“邊緣放松”，是有條件的。

比如：

1）房貸利率可以適度下調(diào)，深圳現(xiàn)在首套房貸利率4.6%，全國第二高，太高了，和國家支持剛需和改善消費(fèi)的導(dǎo)向不符，可以適當(dāng)降一點。無論是增量還是存量，都可以降。為熬過疫情的人們，減輕一些壓力，也釋放點消費(fèi)潛能。

2）公積金貸款額度應(yīng)該提高，深圳公積金額度家庭只有90萬，這個額度我印象中只比烏魯木齊高10萬。但兩者的價差可達(dá)5倍，額度太低，沒辦法照顧到那些真正的剛需。

3）改善型購房應(yīng)該做一些調(diào)整。置換型買家在過去2年備受煎熬，主要受制于三個方面的壓力：一是受制于住房參考價，首付變相大幅提高；二是受制于750萬的豪宅線，首付也大幅提高；三是受制于二套房利率。支持改善消費(fèi)也是國家精神，這些也都可以做些松綁。比如首付可否普遍下調(diào)1成，這個下調(diào) 不會對市場產(chǎn)生方向性的刺激。再比如老話題住房參考價，亦可以向著“貼近市場真實價格”的方向做些調(diào)整，減低改善型買家的困難。

4）人才住房的推售可以更加透明。現(xiàn)在行業(yè)接只知人才住房總量大，不知道推售節(jié)奏，以為都要瘋狂推出。剛需盤開發(fā)商的銷售計劃被嚴(yán)重擾亂，這個問題在接下來會變得更加明顯，應(yīng)該可以披露更多的信息。

這些“邊緣松綁”，都是符合國家政策導(dǎo)向，并且略作微調(diào)，不僅可以為經(jīng)濟(jì)增長做貢獻(xiàn)，而且不會對房價產(chǎn)生明顯刺激。