受城市更新政策調(diào)整、房地產(chǎn)調(diào)控與房企流動(dòng)性危機(jī)等多因素影響，2022年，全國(guó)各地城市更新進(jìn)程緩慢。不過(guò)，時(shí)至2023年，多地舊改提速向前。

值得關(guān)注的是，為何今年以來(lái)，各地尤其是一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市舊改提速，這一改變背后的原因是什么？現(xiàn)時(shí)的“舊改”模式，與之前相比有何不同？

多地加大推進(jìn)力度，舊改進(jìn)程提速

(資料圖片)

2022年以來(lái)，多地陸續(xù)加強(qiáng)對(duì)城市更新的推進(jìn)力度。

廣東舊改起步早，也是房企“舊改”布局最多的區(qū)域。今年2月1日，廣東省政府常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要推動(dòng)城市更新，深入推進(jìn)“三舊”改造，下大力氣抓好廣州、深圳等市城中村改造，積極支持剛性和改善性住房需求，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。在此背景下，廣州、深圳、佛山等以各種形式先后披露新一輪城市更新計(jì)劃。

深圳方面，2023年深圳市政府工作報(bào)告指出，要完成100個(gè)以上老舊小區(qū)改造，并啟動(dòng)首批40個(gè)城中村統(tǒng)籌規(guī)劃和整治提升試點(diǎn)。來(lái)自廣東合一城市更新研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至2023年3月5日，深圳今年已有13個(gè)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃草案公示（含補(bǔ)充及修改等公示），同比增長(zhǎng)3倍多；同時(shí)，已有18個(gè)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃公告（含補(bǔ)充及修改等公告），同比增長(zhǎng)2倍多。從數(shù)據(jù)層面可見(jiàn)，今年城市更新進(jìn)程相比去年明顯加速。

值得一提的是，目前深圳舊改模式主要為城市更新和土地整備利益統(tǒng)籌等模式。截至2022年12月31日，從項(xiàng)目規(guī)模上看，土地整備利益統(tǒng)籌已趕超城市更新，并整體呈現(xiàn)大項(xiàng)目、大統(tǒng)籌連片改造模式的趨勢(shì)。根據(jù)合一城市更新研究院發(fā)布的《2023年度深圳城市更新和土地整備白皮書(shū)》，2022年，深圳新增拆除重建類(lèi)計(jì)劃公告項(xiàng)目26個(gè)，拆除規(guī)模249.1公頃；新增土地整備利益統(tǒng)籌計(jì)劃立項(xiàng)31個(gè)，整備實(shí)施規(guī)模1835.2公頃。對(duì)比分析來(lái)看，土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目呈現(xiàn)彎道超車(chē)城市更新之勢(shì)，其規(guī)模是城市更新的7.37倍，大片區(qū)大統(tǒng)籌仍是主流趨勢(shì)。

廣州方面也不例外。2月22日，廣州市推動(dòng)城市更新提速增效工作動(dòng)員會(huì)暨第一批城中村改造項(xiàng)目集中開(kāi)工活動(dòng)啟動(dòng)，廣州市政府與各區(qū)政府簽訂2023年廣州市城市更新工作責(zé)任書(shū)，市區(qū)兩級(jí)將統(tǒng)籌共同推進(jìn)城市更新項(xiàng)目建設(shè)。

據(jù)悉，今年廣州市政府工作報(bào)告明確提出：2023年全市城市更新年度固定資產(chǎn)投資目標(biāo)將達(dá)2000億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)60%。城中村改造是今年廣州城市更新的重頭戲，其中，計(jì)劃推進(jìn)的127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資983億元，占全年城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)的49%。具體做法上，將充分借鑒上海、杭州等地經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合廣州實(shí)際情況，今年將落實(shí)國(guó)企做地，高效推進(jìn)土地收儲(chǔ)工作。

今年廣州城市更新年度固定資產(chǎn)投資目標(biāo)將達(dá)2000億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)60%。圖為廣州典型城中村“瀝滘村”。圖/IC photo

除廣東之外，還有多地也于近期公布了今年城市更新計(jì)劃。比如1月份，上海市政府工作報(bào)告中指出，進(jìn)一步改善市民居住條件，實(shí)施城市更新行動(dòng)，全面推進(jìn)“兩舊一村”改造，完成12萬(wàn)平方米中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造、28萬(wàn)平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項(xiàng)目，完成既有多層住宅加裝電梯3000臺(tái)。

據(jù)明源地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)多個(gè)省、市的老舊小區(qū)改造計(jì)劃，無(wú)論在改造規(guī)模和改造力度上都超過(guò)了2022年。比如廣西今年計(jì)劃實(shí)施改造1807個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，這一數(shù)據(jù)較去年提升了36.7%；沈陽(yáng)今年計(jì)劃改造老舊小區(qū)1251個(gè)，較去年翻了2倍。

參與門(mén)檻放寬，政府主導(dǎo)加快舊改進(jìn)度

值得一提的是，自去年下半年以來(lái)，華夏幸福、奧園、恒大、佳兆業(yè)、時(shí)代中國(guó)、雅居樂(lè)、寶能、花樣年等此前在“舊改”市場(chǎng)多有涉足的房企，紛紛傳出退出、減持舊改項(xiàng)目，或引入合作方共同開(kāi)發(fā)等消息，比如寶能退出黃埔楓下村舊改、龍湖退出黃埔永崗北社區(qū)舊改、時(shí)代中國(guó)退出黃埔橫逕村和重崗村舊改、奧園退出黃埔知識(shí)城旺田村和新村舊改。而接手上述舊改項(xiàng)目的企業(yè)則是當(dāng)?shù)氐膰?guó)企或城投公司。

“早些年，曾有不少房企因舊改獲得長(zhǎng)期持續(xù)的高回報(bào)率，但從近年來(lái)看，舊改對(duì)房企現(xiàn)金流形成極大沖擊，甚至不得不通過(guò)轉(zhuǎn)讓其他項(xiàng)目等方式來(lái)苦苦支撐。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波如是說(shuō)。

那么，為何今年以來(lái)，各地尤其是一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市舊改明顯提速，這一改變背后的原因是什么？

對(duì)此，張波分析指出，經(jīng)濟(jì)建設(shè)尤其是GDP目標(biāo)的達(dá)成，需要房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮作用，“舊改”本身就孕育著房地產(chǎn)供需兩方面的機(jī)會(huì)點(diǎn)：一方面，通過(guò)舊城改造可以形成大量的規(guī)整土地，并且由于具備較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也可以吸引更多的房企來(lái)參與，并由此增加大量的優(yōu)質(zhì)房源供給。另一方面，舊城改造也可以推動(dòng)原住民的居住需求提升，無(wú)論是原拆原回，還是更新改造，都會(huì)產(chǎn)生大量的購(gòu)房需求。

除此之外，各地舊改提速，與當(dāng)?shù)卣邔用婕哟蠓龀至Χ扔嘘P(guān)。以廣州為例，今年1月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于印發(fā)廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引的通知，對(duì)舊村改造政策進(jìn)行調(diào)整。

明源地產(chǎn)研究院分析指出，該政策的調(diào)整主要包括：一是放寬合作企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力及總資產(chǎn)要求，二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)即可參與，資產(chǎn)核驗(yàn)范圍調(diào)整為企業(yè)本身兼全資子公司；現(xiàn)狀建筑面積大于等于60萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，企業(yè)總資產(chǎn)不得低于200億，而此前要求為不低于300億。二是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不再分圈層設(shè)置準(zhǔn)入要求，取消按產(chǎn)業(yè)圈層嚴(yán)格導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)的要求，同時(shí)，產(chǎn)業(yè)引入要求由“準(zhǔn)入條件”調(diào)整為“擇優(yōu)條件”。三是設(shè)置企業(yè)退出的處理流程和措施，放寬對(duì)合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制，并細(xì)化合作企業(yè)退出情形及具體程序。

“不難發(fā)現(xiàn)，這些政策降低企業(yè)參與城市更新的準(zhǔn)入門(mén)檻，也給參與企業(yè)提供了有力的政策支持，尤其是退出機(jī)制的明確，更是減少了參與企業(yè)的后顧之憂(yōu)。這不僅讓企業(yè)有更多機(jī)會(huì)參與，也有利于激活企業(yè)的參與意愿。一些過(guò)去沒(méi)資質(zhì)參與的地方國(guó)企，現(xiàn)在也能拿到入場(chǎng)券?！泵髟吹禺a(chǎn)研究院分析稱(chēng)。

在分析“舊改”加速的原因時(shí)，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇指出，首先，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)深度盤(pán)整逐漸有所恢復(fù)，且土地稀缺，存量市場(chǎng)盤(pán)活是必然選擇；其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上有所回暖，有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心；此外，實(shí)施城市更新行動(dòng)仍是國(guó)家支持的大方向，隨著配套政策不斷完善，一定程度上增強(qiáng)了業(yè)界信心，加快了城市更新項(xiàng)目進(jìn)程。

在此背景下，張波指出，由于房企普遍資金緊張，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式會(huì)有所減少，因此，預(yù)計(jì)會(huì)有更多城市采用政府主導(dǎo)的方式加快舊改進(jìn)度，以解決舊改通常存在的周期長(zhǎng)、前期資金壓力大的問(wèn)題。

“留改拆”模式迭代進(jìn)化，房企參與方式更多元

值得一提的是，相比之前，現(xiàn)時(shí)的“舊改”概念較之前有所變化。明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)將其概括為：過(guò)去是“拆改留”，大拆大建為主；現(xiàn)在是“留改拆”，大拆大建為輔。

2021年8月底，住建部正式發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，其中明確規(guī)定，除違法建筑和經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%，提倡分類(lèi)審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造；倡導(dǎo)利用存量資源，鼓勵(lì)對(duì)既有建筑保留修繕加固，改善設(shè)施設(shè)備，提高安全性、適用性和節(jié)能水平。

除此之外，政策明確不沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，“大拆大建，急功近利”，鼓勵(lì)推動(dòng)由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。

在此背景下，各地“舊改”的思路、模式發(fā)生了很大變化，舊改逐漸向微改造、局部改造等改建類(lèi)模式靠近，公益性特征愈加明顯。隨之，以往單純的舊改已逐步過(guò)時(shí)，投資模式亦發(fā)生迭代和進(jìn)化。

國(guó)家高端智庫(kù)研究員宋丁表示，目前整個(gè)城市發(fā)展以及舊改進(jìn)程中，越來(lái)越傾向于“新加坡模式”，即加大保障性住房建設(shè)力度，將保障性住房指標(biāo)逐步納入舊改項(xiàng)目中，比如落實(shí)租賃房、共有產(chǎn)權(quán)住房等，加大公益屬性。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦表示，政策“反對(duì)大拆大建”后，“舊改”開(kāi)始回歸公共利益屬性，強(qiáng)調(diào)公共配套補(bǔ)短板，片區(qū)修復(fù)、片區(qū)功能恢復(fù)和活化，具體涉及包括水電路氣等必要基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的老舊小區(qū)改造、歷史文化建筑的保護(hù)、學(xué)校及醫(yī)療配套補(bǔ)短板等方面，突出強(qiáng)調(diào)對(duì)整個(gè)片區(qū)的綜合改造，而不再是某個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)化。

“目前的舊改已由追求單純的數(shù)量規(guī)模貨值，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，與此同時(shí)，更加重視歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)活化、注重產(chǎn)業(yè)升級(jí)等?！绷_宇說(shuō)。

在此背景下，對(duì)于房企而言，也需適應(yīng)新的要求，“這些變化意味著業(yè)界投資發(fā)展戰(zhàn)略正在發(fā)生重大變化，不僅投資邏輯需要轉(zhuǎn)變，商業(yè)模式也需要轉(zhuǎn)型升級(jí)，并要不斷提升項(xiàng)目的操盤(pán)實(shí)施能力?！绷_宇分析稱(chēng)。

展望前景，張波指出，房企未來(lái)參與城市更新的方式也將會(huì)多元化，原有的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)周期模式還將存在，但會(huì)有更多企業(yè)選擇承接代建、基金運(yùn)作、模式輸入等方式輕量化參與合作，“總體來(lái)看，今年依然是舊改的大年，舊改本身的推進(jìn)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)起到更多積極作用?！?/p>

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶