時隔4年，又有房企陷入銷售數據造假的風波。

近日，有投資者表示，廣州國企越秀地產雖然去年今年股價漲幅大幅跑贏內房股，銷售和拿地亮眼，但公司銷售額造假。原本60%多的權益（公司投關披露），三方榜單數據均為98%、99%，去年權益銷售額“注水”更是高達500億（原本700多億的權益銷售額造假成1200多億）。

圖片來源：雪球

(資料圖片僅供參考)

權益銷售額是指按房企各自所占的股份比例來計算的銷售額，全口徑銷售額是指項目總銷售額，換而言之，權益銷售額越高，房企掏出的“真金白銀”越多。但是，像中海地產這樣最不愛和別家合作拿地的房企，銷售權益比都達不到95%，越秀地產有可能嗎？

銷售權益比虛高？

據克而瑞銷售排行榜顯示的數據，2022年1-12月，越秀地產全口徑金額為1260億元，權益金額為1251.6億元；中指研究院排行榜顯示的數據，2022年，越秀地產銷售額為1264億元，權益銷售額為1255.6億元；億翰智庫排行榜顯示的數據，2022年，越秀地產銷售額為1260億元，權益口徑銷售額為1251.6億元。綜合三家榜單來看，越秀地產全口徑銷售額與權益銷售額差距不足10億元，銷售權益遠超95%。

克而瑞2022年1-12月中國房地產企業(yè)銷售榜TOP200

左：全口徑金額 右：權益金額 圖片來源：克而瑞

但據越秀地產2022年半年報顯示，新增的16幅地塊中，并不是所有地塊權益均在90%以上。對于持股比例低的項目，有些越秀地產沒有購買股權以增加持股比例。以杭州翠攬云境為例，企查查顯示，開發(fā)商杭州中海海犇房地產有限公司由中海持股80%、越秀持股20%。長沙江悅和鳴開發(fā)商長沙悅夢置業(yè)有限公司由長沙國資委持股40%、平安持股30%、越秀持股30%。

圖片來源：越秀地產2022年半年報

杭州中海海犇房地產有限公司股權穿透圖

圖片來源：天眼查

此外，克而瑞2023年前2月銷售排行榜顯示，越秀地產全口徑金額224億元，權益金額211.3億元，兩者相差12.7億元?？硕?023年1月中國房地產企業(yè)銷售榜TOP100則顯示，越秀地產全口徑金額88.1億元，權益金額77.3億元。但據克而瑞2023年1月廣州房企銷售金額排行榜，越秀地產全口徑金額為73.89億元，權益金額39.62億元，也就是說，越秀地產1月在廣州以外區(qū)域用14億的全口徑銷售，創(chuàng)造了37億權益銷售。

圖片來源：克而瑞

面對造假傳聞，3月6日，越秀地產回應稱，公司從未向第三方行業(yè)機構提供過權益銷售金額數據，上市公司嚴格按要求對外披露新增土地權益占比。

對于越秀地產的回答，投資者并不認可。投資者稱，越秀地產為什么不敢披露銷售權益，有無向三方機構付費向權益金額“注水”及“注水”的數據為何不及時更正而是樂見其成。而在越秀地產官網宣傳文章中也可以看到“從締造中國第一代商品房到打造200多個高品質住宅小區(qū)，從起步廣州到布局全國30個城市，從地方性國企到權益合同額行業(yè)TOP10……”

圖片來源：越秀地產官網

另一方面，關于排行榜上銷售數據的來源，有房企人士向證券之星地產表示數據都是開發(fā)商主動提供的，真實度不高。

越秀“狂飆”

“為什么要銷售額造假。難道是為了高價配股？”面對越秀地產的虛報行為，投資者感到不解。

雖然沒有高價配股，但是越秀地產已經大手筆融資。2月9日，越秀地產公告稱，公司持股95%的附屬公司廣州城建已向上交所及證監(jiān)會申請公開發(fā)行本金總額最高為94億元的公司債券，用于償還到期及回售公司債券及償還其他有息債務。

越秀地產對資金的渴求部分與拿地有關。2月8日北京2022年第五批次集中供地中，越秀地產擊敗華潤、首開、中鐵、建發(fā)等12家房企，以上限價59億元拿下石景山蘋果園地塊、昌平信息產業(yè)園地塊。

為了進一步完善布局，越秀地產在人事上做出調整，1月10日，據界面新聞報道，旭輝原華北區(qū)域集團總裁董毅加盟越秀地產擔任華北區(qū)域副總裁，主管投資和北京公司。近期，有消息稱，原金地商置華中區(qū)域總經理郭偉智已加盟越秀集團，原金地集團華北區(qū)域北京公司營銷總趙峰也已跳槽，做越秀北京公司助理總經理，分管營銷。

不過越秀地產想要開拓新市場并不容易。2021年11月26日，越秀在北京的首個項目天恒越秀懷山府取得預售證，共計1079套房源上市，2021年12月4日首期開盤。截至發(fā)稿前，來自北京住建委官網數據，天恒越秀懷山府簽約套數仍為19套，去化率連2%都沒到。

同時，財務方面，越秀地產2022年半年報顯示，公司短期借款為269.59億元，同比增長約21.21%；長期借款為576.16億元，同比增長約9.80%，有息負債增加98.59億元。2022年三季度末，越秀地產的有息負債升至909.81億元，對應的貨幣資金減少至240.65億元。

企業(yè)現金流缺口也在加大。2022年上半年，越秀地產經營活動產生的現金流量凈額約為-16.19億元，同比減少460.68%；投資活動產生的現金流量凈額約為-60.23億，較去年同期有所增加；融資活動產生的現金流量凈額約為9.19億元，同比減少90.89%，現金凈額約為-67.23億元?，F金缺口逐漸擴大，難怪越秀地產要大規(guī)模融資了。