彭澎認(rèn)為，從國家政策的導(dǎo)向來看，“房住不炒”和城市群發(fā)展模式對三四線城市的房地產(chǎn)市場影響更大，中山適時(shí)進(jìn)行發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型具有現(xiàn)實(shí)意義。

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中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

地方政府正在嘗試減少對房地產(chǎn)和土地財(cái)政的依賴。

3月6日，來自中山市自然資源局的消息顯示，中山計(jì)劃將翠亨新區(qū)、岐江新城合共超過5000畝的商住用地，調(diào)整為工業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化等綜合產(chǎn)業(yè)用地。

中山市自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)表示，作出大面積土地用途的調(diào)整，體現(xiàn)的是中山為高質(zhì)量發(fā)展、“制造業(yè)當(dāng)家”騰挪空間的堅(jiān)定決心?！拔覀兎艞壛硕唐诶妫斋@的是長遠(yuǎn)的好處?！睋?jù)其透露，未來中山將推動(dòng)更多居住及商業(yè)用地向產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)變。

雖地處粵港澳大灣區(qū)，也有著制造業(yè)的良好基礎(chǔ)，但過去幾年，中山錯(cuò)過了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的好機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)在固定投資中的占比也較高，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）不斷被其他城市趕超。2022年，中山的GDP增速僅為0.5%，在廣東21個(gè)地級市中排在第十位。今年，中山打算奮起直追，GDP的增長目標(biāo)為6%，其中，工業(yè)投資的增長目標(biāo)高達(dá)60%。

3月7日，廣東省體制改革研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長彭澎對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，地方政府對房地產(chǎn)的依賴是全面的，應(yīng)逐步轉(zhuǎn)變，要讓GDP去房產(chǎn)化，需要有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)體系支撐，尤其是一批有市場競爭力的企業(yè)群體?！爸猩桨延玫叵虍a(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展傾斜，就是要擺脫對房地產(chǎn)的依賴。希望中山能夠成功以經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來反映探索的模式有效、可復(fù)制可推廣?！?/p>

商住地改用途 拓展產(chǎn)業(yè)空間

翠亨新區(qū)位于中山市東部臨海區(qū)域，包括南朗街道、橫門島及周邊海域，總規(guī)劃面積226平方公里。其中，起步區(qū)包括馬鞍島、橫門西水道和西側(cè)區(qū)域，總面積為56平方公里，陸域面積35平方公里。

此次，位于馬鞍島原規(guī)劃超3000畝的居住用地，將被調(diào)整為綜合產(chǎn)業(yè)用地，綜合產(chǎn)業(yè)用地總面積將達(dá)1.86萬畝，占總建設(shè)用地的40%。據(jù)介紹，翠亨新區(qū)未來將以馬鞍島為核心推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，提升以科技產(chǎn)業(yè)為核心的發(fā)展能級，打造面向未來的國際一流科技創(chuàng)新區(qū)、中山制造業(yè)數(shù)字化智能化轉(zhuǎn)型升級示范區(qū)、中山參與粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的主陣地。

岐江新城原本規(guī)劃的綜合產(chǎn)業(yè)用地總面積約1.3萬畝。中山計(jì)劃將其中的勝隆片區(qū)、火炬科教園片區(qū)及總部經(jīng)濟(jì)區(qū)東區(qū)片區(qū)部分用地調(diào)整為綜合產(chǎn)業(yè)用地，減少新增居住及商業(yè)用地規(guī)模，增加產(chǎn)業(yè)用地布局。調(diào)整后可增加超2000畝綜合產(chǎn)業(yè)用地，增幅超15%。

中山市自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這次土地用途的調(diào)整是中山除“工改”之外，以多種途徑拓展產(chǎn)業(yè)空間的體現(xiàn)，該局正研究制定相關(guān)政策，支持鼓勵(lì)全市“商、住改工”項(xiàng)目。除了上述兩個(gè)區(qū)域外，中山多個(gè)鎮(zhèn)（街）也正在推動(dòng)“商、住改工”項(xiàng)目，包括沙溪鎮(zhèn)龍瑞村“商改工”項(xiàng)目、南頭鎮(zhèn)的百畝“住改工”、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)近千畝“住改工”項(xiàng)目等，以支持制造業(yè)發(fā)展。

“工改”是指中山在2022年出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級的若干措施》，旨在全面加快村集體連片低效工業(yè)用地和市、鎮(zhèn)（街）屬企業(yè)用地改造升級，統(tǒng)籌促進(jìn)其他土地權(quán)利人的低效用地再開發(fā)。2022年，中山累計(jì)拆除整理低效工業(yè)用地1.4萬畝，盤活批而未供和閑置土地2.4萬畝。

去年賣地收入下降超七成

作為三四線城市，中山在這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整中受到了不小的沖擊。據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，中山新增26484套一手住宅，同比下降50%，一手住宅成交36886套，同比下降29%。土地市場也頗為冷清，全年成交商住地塊9宗，總成交金額47.27億元，同比下降約76%，為近5年來的最低水平。

從中山的GDP數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)對固定資產(chǎn)投資的影響不小。2022年，中山全市固定資產(chǎn)投資同比下降0.7%，其中，工業(yè)投資增長20.4%，占全部投資比重的27.2%，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長11.5%，占全部投資比重36.7%，而占比36.1%的房地產(chǎn)投資則同比下降了23.4%，拖累了整體表現(xiàn)。

此前，中山對房地產(chǎn)的依賴度更高。2019年，房地產(chǎn)投資在中山全市固定資產(chǎn)投資中的占比高達(dá)57.2%。中山市發(fā)展和改革局在2022年5月發(fā)布的一份文件中表示，“十三五”期間服務(wù)業(yè)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)的隱憂仍然存在，房地產(chǎn)投資和稅收貢獻(xiàn)度在服務(wù)業(yè)行業(yè)中位列第一，行業(yè)增加值比重高居不下，房地產(chǎn)在相當(dāng)程度上擠占了其他服務(wù)業(yè)的發(fā)展空間。

一位業(yè)內(nèi)專家表示，近兩年，在房地產(chǎn)市場下行的背景下，城市間的分化愈發(fā)明顯，三四線城市的樓價(jià)承壓、去庫存難度加大、土地出讓金銳減，進(jìn)而影響地方財(cái)政收入，倒逼著地方政府改變原有的發(fā)展模式，走出土地依賴?yán)Ь?。從發(fā)展地產(chǎn)向發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變就是路徑之一。

從目前來看，中山正在進(jìn)行轉(zhuǎn)型的探索。根據(jù)2023年中山市政府工作報(bào)告，今年該市的主要預(yù)期目標(biāo)包括GDP增長6%，固定資產(chǎn)投資增長12%，工業(yè)投資增長60%等。工業(yè)投資增長的預(yù)期增速是2022年的3倍，發(fā)力方向很明確。

2023年，中山計(jì)劃全力推動(dòng)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，全面推動(dòng)工作力量向制造業(yè)加強(qiáng)、政策措施向制造業(yè)傾斜、資源要素向制造業(yè)集聚，著力打造新能源、生物醫(yī)藥與健康、新一代信息技術(shù)、智能家電、高端裝備、光電光學(xué)、燈飾照明、中山美居、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與食品、現(xiàn)代時(shí)尚產(chǎn)業(yè)等新時(shí)代“十大艦隊(duì)”。今年，中山還提出引進(jìn)100個(gè)以上億元項(xiàng)目、10個(gè)以上的10億元項(xiàng)目、更多百億元級項(xiàng)目的目標(biāo)。為此，該市打算全年整備工業(yè)園區(qū)建設(shè)用地5000畝，形成100畝以上連片工業(yè)用地20塊。

1月28日，在中山的高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，中山市委書記郭文海表示今年目標(biāo)任務(wù)的實(shí)現(xiàn)是硬仗苦仗，必須超常規(guī)發(fā)力，大膽探索“工改”新模式新路徑，加快建設(shè)十大萬畝級現(xiàn)代主題產(chǎn)業(yè)園，重構(gòu)中山產(chǎn)業(yè)發(fā)展大平臺(tái)，改出制造業(yè)當(dāng)家新氣象。

彭澎認(rèn)為，從國家政策的導(dǎo)向來看，“房住不炒”和城市群發(fā)展模式對三四線城市的房地產(chǎn)市場影響更大，中山適時(shí)進(jìn)行發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型具有現(xiàn)實(shí)意義。但這需要一個(gè)較長的過程，不可畢其功于一役，因?yàn)镚DP增長對房地產(chǎn)的依賴也是多方面、多層次的，GDP去房產(chǎn)化之前，必須有效培育起稅源、稅基，以保證城市運(yùn)行，以及用于替代房地產(chǎn)的強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)體系等。