導(dǎo) 讀

1、成交規(guī)模仍延續(xù)低位，北京、杭州、蘇州點(diǎn)狀回暖

2、投資百?gòu)?qiáng)門檻回升，總投資額仍同比下降20%

(資料圖)

3、兩成百?gòu)?qiáng)房企拿地，國(guó)央企仍是領(lǐng)頭羊

4、京、蘇、杭集中供地?zé)岫雀?，民企投資弱恢復(fù)

5、地塊優(yōu)質(zhì)或吸引更多企業(yè)參與，土地市場(chǎng)熱度將慣性延續(xù)

☉ 文／克而瑞研究中心

榜單解讀

前言：2月份土地市場(chǎng)在核心城市集中供地優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下點(diǎn)狀回暖，但投資仍難言全面復(fù)蘇。百?gòu)?qiáng)的門檻回到去年同期水平，總投資規(guī)模同比仍下滑20%左右。

企業(yè)端來(lái)看，僅有兩成百?gòu)?qiáng)房企納儲(chǔ)，以國(guó)央企、部分優(yōu)質(zhì)區(qū)域型房企為主，值得注意的是，在蘇、杭土拍之中，民企投資在逐漸恢復(fù)。三四線城市中，拿地則多以城投為主。

在政策寬松、銷售回暖以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，預(yù)計(jì)集中供地土拍熱度仍能延續(xù)。但上半年投資壓力依舊不然小覷，民企能否恢復(fù)投資，需要“金三銀四”市場(chǎng)作為支撐。

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成交規(guī)模仍延續(xù)低位，北京、杭州、蘇州點(diǎn)狀回暖

截至 2月23日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為4183萬(wàn)平方米，同比下降2%，環(huán)比下降4%。成交總價(jià)1280億元，受杭州、蘇州優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升影響，平均樓板價(jià)上升至3060元/平方米，但仍低于近一年平均水平。

月內(nèi)北京、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市舉行了四場(chǎng)土拍，受益于土拍質(zhì)量的回升，均取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)熱度。整體溢價(jià)率水平回升至5.38%，但封頂、溢價(jià)的只是少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，多數(shù)普通地塊仍是底價(jià)成交，冷熱分化依舊明顯。

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投資百?gòu)?qiáng)門檻回升，總投資額仍同比下降20%

截止 2月末，在部分核心城市集中供地的影響下，企業(yè)投資表現(xiàn)較一月末有顯著提升，體現(xiàn)在投資百?gòu)?qiáng)門檻回升：二月末新增土儲(chǔ)貨值為15.5億元，同比仍微跌4%，但總價(jià)、建面百?gòu)?qiáng)門檻分別為4億元和15.3萬(wàn)平方米，同比上漲25%和4%。但與2021年、2020年同期相比，百?gòu)?qiáng)投資的各項(xiàng)門檻值仍呈現(xiàn)明顯下降。

從百?gòu)?qiáng)投資總量上看，與2020年-2021年存在較大落差，也并未回到2022年同期水平：截至二月末的新增土儲(chǔ)貨值、投資金額和建面百?gòu)?qiáng)合計(jì)分別為3594億、1358億元和2694萬(wàn)平方米，同比降幅在15-20%之間。

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兩成百?gòu)?qiáng)房企拿地，國(guó)央企仍是領(lǐng)頭羊

隨著北京、杭州 、蘇州等城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，房企投資積極性略有回升。前兩月超 過(guò)兩成百?gòu)?qiáng)房企在土地市場(chǎng)納儲(chǔ)，與一月僅零星百?gòu)?qiáng)拿地形成鮮明對(duì)比。但值得注意的是，萬(wàn)科、龍湖、中海、金地等集中供地?？颓皟稍氯晕从袛孬@，一方面是自身的投拓節(jié)奏、城市選擇的差異，另一方面，在核心城市土拍火熱下，競(jìng)拍搖號(hào) “運(yùn)氣不佳”。

就拿地企業(yè)而言，仍是頭部國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)區(qū)域型民企等老面孔。其中越秀、中國(guó)鐵建等拿地金額同比漲幅超100%，建發(fā)金額同比增長(zhǎng)70%，且拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均。此外，民企投資呈現(xiàn)弱復(fù)蘇狀態(tài)，除新城、建業(yè)等去年幾乎未拿地的企業(yè)開(kāi)始參拍，而偉星、中天美好集團(tuán)等區(qū)域型民企依舊表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，且投資聚焦在核心集中供地城市，兩者拿地銷售比均超過(guò)0.4。

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京、蘇、杭集中供地?zé)岫雀?，民企投資弱恢復(fù)

月內(nèi)四個(gè)進(jìn)行了集中供地出讓的城市土地市場(chǎng)的熱度呈現(xiàn)明顯差異，杭州、北京、蘇州溢價(jià)率均高達(dá)7%以上，其中杭州連續(xù)進(jìn)行了2022年第五批、2023年首批集中供地，兩次均維持了非常高的市場(chǎng)熱度，蕭山市北地塊甚至有60家房企參與搖號(hào)；反之，鄭州地市表現(xiàn)冷清，是四個(gè)城市中唯一有流拍發(fā)生的城市，且所有地塊均底價(jià)成交。

在蘇州、杭州的三次土拍中，本地民企投資有所恢復(fù)。尤其是浙系民企濱江、偉星、中豪等在杭州土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為突出。相較之下，三四線城市則更多以城投為主。

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地塊優(yōu)質(zhì)或吸引更多企業(yè)參與土地市場(chǎng)熱度將慣性延續(xù)

我們認(rèn)為，在政策寬松、銷售回暖以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來(lái)核心城市首輪土拍熱度會(huì)較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷，需要“金三銀四”市場(chǎng)進(jìn)一步回暖做強(qiáng)有力的支撐。

綜合而言，我們認(rèn)為判斷投資回暖有三個(gè)信號(hào)，一是城投托底的減少與退出，二是參與拿地的企業(yè)數(shù)量增多，溢價(jià)率持續(xù)走高，三則是規(guī)模民企的投資復(fù)蘇。從2月的集中供地來(lái)看來(lái)看，城投拿地比例確實(shí)降低，但多數(shù)是建立在地塊供應(yīng)減少、優(yōu)質(zhì)地塊比例提升的條件之上的，雖然許多深耕型杭州民企拿地，但是全國(guó)化規(guī)模民企仍深陷泥潭。所以市場(chǎng)端來(lái)看，雖然核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)高熱，但企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大，市場(chǎng)仍是高度集中。

值得注意的是，部分民企參與到土拍中并有所斬獲無(wú)疑釋放了積極的信號(hào)，后續(xù)能否延續(xù)取決于自身的經(jīng)營(yíng)狀況，未來(lái)的土地市場(chǎng)大概率還是會(huì)呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖的趨勢(shì)，城市內(nèi)部板塊也將愈發(fā)分化。

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