2023-02-09 08:58:30 來源 : 金融界
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1、銷售降幅收窄，長租公寓迎來新發(fā)展，維持“買入”評級
萬科發(fā)布2023年1月經營簡報。公司1月銷售面積和金額降幅相比2022年全年數據有所收窄，投資保持謹慎，在現有寬松政策預期下，公司銷售與拿地企穩(wěn)可期，多元化業(yè)務也將對后續(xù)發(fā)展提供有力支撐。我們維持盈利預測不變，預計2022-2024年萬科A(行情000002,診股)歸母凈利潤分別為244.4、269.0、297.5億元，EPS分別為2.10、2.31、2.56元，當前股價對應PE估值分別為8.4、7.6、6.9倍，維持“買入”評級。
2、銷售數據仍下滑，二季度企穩(wěn)回升可期
萬科1月實現合同銷售面積167.3萬平方米，合同銷售金額286.3億元，同比分別下滑20.6%和19.6%，銷售數據環(huán)比12月有所下降。公司2022全年合同銷售面積2630.0萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，分別同比下滑30.9%和33.6%。受銷售市場下行影響，需求端購房意愿持續(xù)低迷，1月銷售仍同比下滑。我們認為在高能級城市限購打開和房貸利率下行的預期下，公司銷售數據有望在二季度企穩(wěn)回升。
3、投資保持謹慎，單月無新增拿地
在1月集中供地較少的情況下，萬科保持謹慎的投資態(tài)度，1月無新增開發(fā)項目。公司2022全年共獲取開發(fā)項目39個，拿地面積772.6萬平方米，權益拿地面積478.3億元，拿地建面權益比61.9%。我們認為公司2023年仍將維持穩(wěn)健的投資策略，聚焦一二線城市優(yōu)質地塊。
4、參與投資建萬住房租賃基金，開啟長租公寓新模式
萬科1月中旬發(fā)公告稱，與中國建設銀行旗下建信住房租賃基金共同投資設立了建萬住房租賃基金，總規(guī)模達100億元，其中萬科子公司認繳出資額占比20%。我們認為本次合作讓更多資金精準投向長租公寓領域，能夠緩解萬科在租賃住房業(yè)務端的資金壓力，盤活存量資產，同時擴大管理規(guī)模，也為長租公寓REITS發(fā)行打下基礎。
風險提示：行業(yè)恢復不及預期，政策放松不及預期，公司銷售恢復不及預期。
