2023是結(jié)束3年防疫的第一年，也是充滿機(jī)會(huì)的一年，如何高效利用資金產(chǎn)生更大收益，不妨今晚直播聊一聊……

(資料圖片僅供參考)

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春節(jié)后，隨著大型走親訪友活動(dòng)再次如約而至，頭疼的時(shí)刻也就來了。

上學(xué)時(shí)被問成績(jī)，畢業(yè)后被問對(duì)象，成家后被問收入，一胎后被問啥時(shí)候二胎……

哪壺不開提哪壺，這種被“八卦型社?！敝涞目謶?，從小便埋藏在腦海里揮之不去。

但今年貌似有點(diǎn)不同，發(fā)現(xiàn)更多人除了八卦外，老家的親戚朋友還問了一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的問題

—— 現(xiàn)在提前還貸需要付違約金不？

提前還貸的風(fēng)潮，想不到這么快就傳回老家了。

提前還房貸，本是去年在一二線城市集中出現(xiàn)的一個(gè)現(xiàn)象，甚至還出現(xiàn)了“還不成功”的情況。

如北京目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個(gè)月申請(qǐng)，有銀行則表示，目前預(yù)約提前還房貸的還款時(shí)間已經(jīng)排到5月份。 如杭州多家銀行提前還房貸業(yè)務(wù)存在延長(zhǎng)情形，部分購(gòu)房者甚至要排隊(duì)4個(gè)月。有銀行甚至修改了還款規(guī)則，從此前隨時(shí)可申請(qǐng)還貸，改到了一年只能提前還貸一次。 ……

還款需要提前預(yù)約，能不能約上另說；約上了額度受限，能還多少也另說。

都說借錢的是大爺，討債的是孫子，可如今還按揭這事硬是又把大爺孫子換了個(gè)位置。

回顧2022年，居民手里的錢主要有兩個(gè)流向，一個(gè)是銀行，另一個(gè)還是銀行。

前者是存款，截至2022年12月，全年住戶存款增加17.84萬億元，創(chuàng)近些年新高。

后者是房貸，自去年上半年一二線城市便就出現(xiàn)了大規(guī)模提前還貸潮，如今由于還款人數(shù)眾多，已經(jīng)不是你想還就能還得了。

令人想不到的事，春節(jié)期間老家的不少人居然也問起了提前還貸的事，看來這提前還貸的風(fēng)潮已經(jīng)快速?gòu)囊欢€，傳到三四線了。

回看一二線提前還款的發(fā)展軌跡，前期人少比較好還，后期人多則需排隊(duì)預(yù)約。

那老家會(huì)按照一二線的發(fā)展邏輯發(fā)展，后面出現(xiàn)提前還款潮么？

—— 其實(shí)大概率不會(huì)。

原因在于老家城市的購(gòu)房者存在對(duì)負(fù)債天然的心理排斥，以及"不想為銀行打工"的精密計(jì)算。

不同于一二線“買房抗通脹”、“最大化薅好人生最低利率羊毛，能貸7成絕不5成，能30年絕不20年”意識(shí)，三四線老家更多則是“首付盡量多付，貸款盡量少貸”的交易習(xí)慣。

所以這就自然導(dǎo)致了一二線城市的購(gòu)房者往往手里還有較多余錢，擁有提前還款的財(cái)余，而三四線城市居民的財(cái)余則非常有限，因?yàn)楦妒赘稌r(shí)就花的差不多了。

提前還款的風(fēng)潮雖已從一二線傳導(dǎo)老家了，但后者卻難以復(fù)制前者的擁擠度，所以如果三四線的朋友想要提前還款，還是比較容易的。

2023年1月20日，央行公布了最新五年期lpr利率，沒有驚喜也沒有意外，4.3%的基準(zhǔn)利率從去年8月至今紋絲不動(dòng)。

低么，很低！

4.3%是2008年有統(tǒng)計(jì)以來的歷史最低水平，部分城市首套房貸可以做到3.9%甚至更低。

但是這對(duì)于我們存量房貸用戶又有啥用呢，毫不影響提前還款熱情！

如下圖所示，截至2022年三季度末，利率上浮的貸款仍占據(jù)金融機(jī)構(gòu)貸款余額的大頭。

如果我們?cè)賹⒗噬细〈媪抠J款拆開看，就能理解為什么有的朋友爭(zhēng)著搶著提前還款了。

如今賺錢難，5年期銀行存款都開始3%保衛(wèi)戰(zhàn)了，利率高位站崗的朋友看著自己5-6%的按揭房貸，眼瞅著每月還進(jìn)銀行的高利息心里著實(shí)難受。

我們以等額本息利率5.2%，30年按揭150萬為例:

不提前還款則每月8236.7元，利息總額146.5萬元，利息總額已經(jīng)接近貸款總額。

如果選擇提前部分還款30萬元，則每月月供約6509元，利息總額約97.2萬元，每月還貸減少近2000元，節(jié)省利息總額約25.7萬元。

所以對(duì)于陸續(xù)在全國(guó)興起的提前還款潮，利率站崗的朋友大概率非常能理解。

要不要提前還按揭，其實(shí)關(guān)鍵點(diǎn)不在于利率，而在于自身的投資能力。

當(dāng)年“最大化薅好人生最低利率羊毛，能貸7成絕不5成，能30年絕不20年”的意識(shí)之所以能夠深入人心，其本質(zhì)原因在于

—— 房產(chǎn)升值收益大于借貸利率支出。

如上圖所示，我們以2014年末全國(guó)二手房掛牌價(jià)為100基數(shù)，2021年達(dá)到峰值，我們?yōu)榱朔奖阌?jì)算直接取整200。

若按照單利計(jì)算，我們可得這7年里年化收益約為14%。

而另一邊的資金成本呢，下面這張圖很清晰！

在這個(gè)過程中，是典型的"用低利率資金博取高收益率收益"的過程，你如果能拿到更多更久期的低成本資金，那么你的收益便越大。

所以就出現(xiàn)了”能貸30年絕不20年，能貸7成絕不5成“的現(xiàn)象，所以你在期間上了車，基本就等于坐上了財(cái)富的飛機(jī)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩開了通脹的自行車。

而反觀當(dāng)下之所以會(huì)出現(xiàn)提前還貸潮，本質(zhì)原因也是源于2022年的地產(chǎn)熊市與投資理財(cái)熊市的雙重打擊，使得投資收益跑贏5.5%的按揭利率變得困難。

所以當(dāng)投資收益低于按揭貸款利率時(shí)，資金大規(guī)模還高利率房貸成了多數(shù)人的選擇，從一二線發(fā)起，逐步向三四線城市傳導(dǎo)。

所以關(guān)于提前還貸這事，答案也就出來了。

你的年化投資收益能跑贏按揭，那么不僅不用考慮提前還，還應(yīng)該繼續(xù)通過低成本負(fù)債不斷擴(kuò)充資產(chǎn)端，耐心等風(fēng)來即可；

如果你的投資收益跑不贏按揭，少還一分錢都是錯(cuò)誤，因?yàn)橘Y金在你手里成了徹徹底底的負(fù)收益。

2023是結(jié)束3年防疫的第一年，也是充滿機(jī)會(huì)的一年，如何高效利用資金產(chǎn)生更大收益，不妨今晚直播聊一聊。

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