行至2022年尾，歷經(jīng)整年風(fēng)雨的地產(chǎn)行業(yè)，終于迎來了政策的“暖陽”。

(資料圖片)

伴隨政策變化，行業(yè)底層邏輯也回歸產(chǎn)品主義，在此指引下，行業(yè)發(fā)展模式也向“新模式、高質(zhì)量”轉(zhuǎn)變。招采作為地產(chǎn)價值鏈中樞，是產(chǎn)品主義從理念到落地的重要支撐，新時期下房企如何構(gòu)建穩(wěn)定、共贏的供應(yīng)鏈？

帶著這個疑問，明源供應(yīng)鏈研究院對越秀地產(chǎn)招采管理中心進行了獨家專訪。

01

提質(zhì)降本，關(guān)鍵在于實現(xiàn)優(yōu)秀供方資源整合

“通過戰(zhàn)略采購，積累匹配適用的供應(yīng)商資源，在開發(fā)端、成本端及產(chǎn)品端促效降本提質(zhì)，打造品牌形象，進一步打造房企核心能力?！?/p>

Q1明源供應(yīng)鏈研究院：為實現(xiàn)提質(zhì)降本提效，當(dāng)前很多房企正在做集采或者戰(zhàn)采，在集采和戰(zhàn)采的規(guī)劃設(shè)計和落地執(zhí)行中，越秀地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)了哪些行業(yè)通??？有什么解決思路和經(jīng)驗可以分享給同行？

A1越秀地產(chǎn)：隨著企業(yè)規(guī)模的擴大以及客戶對品質(zhì)要求的提升，優(yōu)秀資源整合能力的重要性愈加凸顯。

規(guī)?；瘧?zhàn)略采購成為房企有效整合資源、建立集團化發(fā)展規(guī)模優(yōu)勢的重要手段。在戰(zhàn)略采購?fù)七M的過程往往會出現(xiàn)以下四個問題，針對不同問題有不同的解決思路：

■問題一

存在問題：

戰(zhàn)略采購缺乏合理規(guī)劃，沒有匹配的體系機制與組織架構(gòu)，導(dǎo)致工作目標(biāo)不明、工作機制不定、工作效果不佳。

解決思路：

第一，統(tǒng)一認知：房企要自上而下明確戰(zhàn)略采購的價值認知，并上升為企業(yè)發(fā)展的核心戰(zhàn)略。

第二，分類規(guī)劃：結(jié)合企業(yè)產(chǎn)品體系及開發(fā)需求，劃分出“工程”與“材料設(shè)備”不同維度，分別制定戰(zhàn)略采購規(guī)劃，合理推進戰(zhàn)采品類的擴充。

第三，明確職責(zé)：根據(jù)采購體量、需求及責(zé)任主體，明確“總部－區(qū)域－城市”三級戰(zhàn)采管理架構(gòu)，總部統(tǒng)籌全國性及跨區(qū)域戰(zhàn)采，區(qū)域公司統(tǒng)籌本區(qū)域及跨城市戰(zhàn)采，城市公司統(tǒng)籌城市級戰(zhàn)采，分工清晰，有助企業(yè)戰(zhàn)采規(guī)模及占比提升。

■問題二

存在問題：

優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源沉淀不足，導(dǎo)致戰(zhàn)略資源匹配度不高，戰(zhàn)采成效體現(xiàn)不佳。

解決思路：

第一，擴源優(yōu)選：開展多途徑多渠道的主動尋源，建立契合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展導(dǎo)向的供應(yīng)商入圍標(biāo)準(zhǔn)。

第二，優(yōu)中選優(yōu)：提升在履約資源的優(yōu)秀率。例如越秀地產(chǎn)通過設(shè)立供應(yīng)商分級機制，落地供方優(yōu)惠激勵政策，對于A級供應(yīng)商，給予包括優(yōu)先中標(biāo)權(quán)、優(yōu)先澄清權(quán)、免抽取參投等激勵；

第三，分檔匹配：推進供應(yīng)商分檔機制，以產(chǎn)品特性及產(chǎn)品檔次為基礎(chǔ)，提升資源匹配程度。

第四，協(xié)同高效：建立完善履約協(xié)調(diào)機制，協(xié)同解決履約項目的難點卡點，創(chuàng)造平等良好的履約環(huán)境，增加合作粘性。

■問題三

存在問題：

標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)未盡完善，項目管理標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致戰(zhàn)采適效性低，戰(zhàn)略合作供應(yīng)商履約壓力增大。

解決思路：

第一，完善標(biāo)準(zhǔn)：四大開發(fā)前線——產(chǎn)品線、工程線、成本線及招采線，通過相互協(xié)同和配合，建立完善標(biāo)準(zhǔn)化體系，包括產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、工藝工法標(biāo)準(zhǔn)化、計量計價標(biāo)準(zhǔn)化、合同條件標(biāo)準(zhǔn)化，配套標(biāo)準(zhǔn)化等。

第二，推動應(yīng)用：明確標(biāo)準(zhǔn)化管理和應(yīng)用目標(biāo)，建立標(biāo)準(zhǔn)化管理工具，同時配套考核體系，以規(guī)范管理行為，保障標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用，減少戰(zhàn)略采購的時效性偏差、成本偏差及質(zhì)量偏差。

■ 問題四

存在問題：

戰(zhàn)略采購風(fēng)險管理意識不足。

解決思路：

從管理風(fēng)控及廉潔風(fēng)控兩個維度出發(fā)。采購管理風(fēng)控上，強化戰(zhàn)略采購關(guān)鍵環(huán)節(jié)中涉及戰(zhàn)采前置條件的完備性、預(yù)算合同確認的及時性等問題的檢查與閉環(huán)，減少因為采購管理疏忽而出現(xiàn)風(fēng)險；廉潔風(fēng)控上，則需要建立廉潔風(fēng)險行為負面清單，覆蓋戰(zhàn)略分配、圖紙管理、樣板管理、預(yù)結(jié)算管理等，對涉及廉潔問題的重點事項進行嚴(yán)格把關(guān)，避免出現(xiàn)廉潔問題。

02

共生，是地產(chǎn)供應(yīng)鏈理想合作形態(tài)

“新起點下，共生的供需關(guān)系一定是建立在"強強合作"這個前提下的。”

Q2明源供應(yīng)鏈研究院：2022年是供需關(guān)系的新起點，請問越秀地產(chǎn)認為地產(chǎn)供需關(guān)系應(yīng)該朝哪個方向發(fā)展？

A2越秀地產(chǎn)：新時期的供需關(guān)系發(fā)展方向主要有兩個層面：一個是強強合作，一個是利益共生。

所謂強強合作，主要是受經(jīng)濟大環(huán)境及暴雷房企影響，地產(chǎn)與上下游企業(yè)普遍現(xiàn)金流趨緊，承接能力受限。供方會更加青睞資金穩(wěn)健的國央企背景房企，而房企也需要履約風(fēng)險可控、資金流健康的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源，在這個過程中，風(fēng)險較大、現(xiàn)金流不穩(wěn)定的企業(yè)將會排除出局。

第二層面的利益共生，則是在前一個強強合作維度的前提下，優(yōu)質(zhì)的房企和優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商基于共同利益目標(biāo)，探索出多種形式的合作方式，實現(xiàn)經(jīng)營互相支撐。

比如說，在合作前期，供應(yīng)商可以利用自己的專業(yè)能力，為越秀地產(chǎn)提供更優(yōu)質(zhì)的降本增效方案；在合作中期，借助系統(tǒng)對接，供應(yīng)商生產(chǎn)體系和越秀地產(chǎn)生產(chǎn)計劃相互配合，真正做好上游供應(yīng)鏈的管理，建立綠色通道，保障加急需求，快速生產(chǎn)與物流的快速配送。進入到銷售的環(huán)節(jié)，供應(yīng)商可以直接進入到銷售案場，來給業(yè)主直接介紹產(chǎn)品，使業(yè)主對于所用到的產(chǎn)品功能和品質(zhì)有更加清晰、準(zhǔn)確的認識，這既是對于房企銷售很好的支持，也能夠提升供應(yīng)商的品牌影響力以及美譽度。

Q3明源供應(yīng)鏈研究院：基于新的合作理念，越秀地產(chǎn)對于未來合作的供應(yīng)商有何標(biāo)準(zhǔn)和要求？在供應(yīng)商履約管理和長期關(guān)系培育上，有何創(chuàng)新舉措或經(jīng)驗心得？

A3越秀地產(chǎn)：從選擇供應(yīng)商的標(biāo)準(zhǔn)來說，對于施工類供應(yīng)商，我們更看重他們與屬地頭部房企合作的業(yè)績，施工類供應(yīng)商在屬地化分支機構(gòu)或執(zhí)行管理團隊資源能力；對于材料類供應(yīng)商，我們更看重他們與頭部房企的合作情況及市場口碑。

此外，過往合作方背調(diào)及第三方風(fēng)險背調(diào)也已經(jīng)納入我們的準(zhǔn)入規(guī)定動作中：一方面越秀地產(chǎn)通過明源云采購等外部信息源獲取供應(yīng)商信息；另一方面，也主動接入到國家權(quán)威官方數(shù)據(jù)，比如國家企業(yè)信用平臺、建筑市場監(jiān)管平臺、信用中國等。上述信息已經(jīng)作為越秀地產(chǎn)在供應(yīng)商入庫時必須背調(diào)要求，從而篩選出風(fēng)險可控、資金流健康的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源。

從供方履約和供需雙方長期關(guān)系培育來說，我們認為良好履約絕不是供方單方面的事情，房企的履約環(huán)境同樣重要。因此，在 2022 年二季度，越秀地產(chǎn)在傳統(tǒng)的過程履約評價基礎(chǔ)上，增加了供應(yīng)商履約評價反饋機制，通過數(shù)字化系統(tǒng)將評價結(jié)果自動推送供應(yīng)商，供應(yīng)商可以通過招采平臺提出意見反饋。希望通過這樣的機制給予供應(yīng)商更充足的合作信心。

03

數(shù)字化，是供應(yīng)鏈精益管理的重要支撐

“立足業(yè)務(wù)，打造更智能、更高效、更便捷的供應(yīng)鏈數(shù)字化平臺，推動供應(yīng)鏈管理精益化?！?/p>

Q4明源供應(yīng)鏈研究院：數(shù)字化、智慧化是當(dāng)前企業(yè)管理的趨勢，請問越秀地產(chǎn)是如何通過數(shù)字化，實現(xiàn)供應(yīng)鏈的精益化管理的？

A4越秀地產(chǎn)：越秀地產(chǎn)在供應(yīng)鏈數(shù)字化實踐上布局較早，2020年我們就建設(shè)上線了房地產(chǎn)領(lǐng)域首個國企供應(yīng)鏈中臺“越秀地產(chǎn)招采平臺”。在這兩年時間內(nèi)，我們陸續(xù)進行了平臺2.0和平臺3.0的迭代升級。

目前越秀地產(chǎn)所有的供應(yīng)商大到總包小到零星物資的供應(yīng)商，都已經(jīng)通過平臺完成注冊，并且從立項一直到定標(biāo)，全過程招采都在招采平臺上完成。

精益管理是越秀地產(chǎn) 2022 年的主題詞，基于這一主題，我們圍繞招采及供應(yīng)商管理業(yè)務(wù)精益管理要求，通過招采平臺建設(shè)了五大精益管理模塊和乙供材料推薦品牌模塊，前者搭建了“總局—分支機構(gòu)—項目執(zhí)行管理團隊”的三級管理體系，后者完善了乙供材料推薦品牌的準(zhǔn)入及選用管理機制。

當(dāng)然，我們距離制造業(yè)精益管理的要求仍有很大距離，因此，我們規(guī)劃明年進一步升級智慧風(fēng)控 4.0 招采平臺，在現(xiàn)有招采業(yè)務(wù)打通，全角色在線直聯(lián)成果的基礎(chǔ)上，借助RPA、區(qū)塊鏈這些新技術(shù)的加持，深入融合越秀地產(chǎn)“同路人”“大生產(chǎn)協(xié)同”等關(guān)聯(lián)理念，向更智能、更高效、更便捷方向邁進。

比如，以數(shù)字員工代替真人，優(yōu)化作業(yè)流程，把人力資源從重復(fù)性的勞務(wù)中解放出來，把采購部門主要工作從操作性轉(zhuǎn)化成戰(zhàn)略性的管理；又比如，依托數(shù)字化手段實現(xiàn)大生產(chǎn)業(yè)務(wù)的深度交圈，保持溝通，及時補位，通力協(xié)作，實現(xiàn)大生產(chǎn)條線收益的最大化等等。

Q5明源供應(yīng)鏈研究院：基于上述落地基礎(chǔ)，越秀地產(chǎn)對于國企如何做好數(shù)字化，有何經(jīng)驗分享？

A5越秀地產(chǎn)：國企要做好數(shù)字化，首先是始終保持居安思危和躬身入局的心態(tài)，認清與同行標(biāo)桿數(shù)字化水平的差距，甚至要跳出房地產(chǎn)圈子，向制造業(yè)向 IT 業(yè)學(xué)習(xí)，實現(xiàn)“與時俱進”；其次，數(shù)字化建設(shè)絕不能脫離了業(yè)務(wù)發(fā)展漫無方向延展，數(shù)字化始終是為了業(yè)務(wù)需要而服務(wù)的，立足業(yè)務(wù)，服務(wù)業(yè)務(wù)才能更好賦能業(yè)務(wù)。