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2022年，上海全面完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，未來重點將轉(zhuǎn)向城中村改造和舊住房成套改造，正式打響“兩舊一村”改造攻堅戰(zhàn)。目前，城市更新項目大多屬于“難啃的骨頭”，較多涉及風(fēng)貌保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級等內(nèi)容，導(dǎo)致項目附帶有高比例的保護(hù)保留建筑、產(chǎn)業(yè)引入門檻、落稅指標(biāo)等開發(fā)限制條件，壓縮了企業(yè)可開發(fā)、可變現(xiàn)的空間。丁祖昱委員在今天下午舉行的市政協(xié)十四屆一次會議大會發(fā)言上建議，需要統(tǒng)籌好政府、企業(yè)、民眾三個群體，算好城市更新經(jīng)濟(jì)、社會兩本大賬，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

一是專注增量和存量的雙軌發(fā)展，推動開發(fā)模式和運營模式雙向并行。規(guī)劃在注重“增量”空間的同時，也要基于“存量”考慮資產(chǎn)盤活問題，提升規(guī)劃落地性。在城市更新規(guī)劃中，疊加產(chǎn)品圖層和經(jīng)濟(jì)圖層，給出鼓勵更新的參考方向，評估增值空間，增強(qiáng)企業(yè)和政府對更新項目的整體把握，以便政府配套政策制定和土地合理定價。把“開發(fā)+銷售”和“開發(fā)+運營”的更新模式相結(jié)合，在保障項目經(jīng)濟(jì)可行的基礎(chǔ)上，推動房地產(chǎn)業(yè)踐行“留改拆”為主線的城市更新，走可持續(xù)發(fā)展道路。

二是因“項”施策，加大政策配套支持力度。涉及“兩舊一村”、零星更新等內(nèi)容的城市更新項目，面臨地理位置偏遠(yuǎn)、改造經(jīng)濟(jì)效益低、社會資本進(jìn)駐意愿不足等多種問題。一方面，需要政府敢于突破，主動求變，進(jìn)一步放開政策層面的剛性認(rèn)定指標(biāo)，拓寬項目審批通道；建立城市更新方案的市區(qū)協(xié)同審批機(jī)制，壓縮企業(yè)時間成本；動態(tài)更新規(guī)劃方案，放開部分規(guī)劃約束指標(biāo)等。另一方面，需要強(qiáng)化多部門協(xié)作，靈活運用用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換、容積率突破等鼓勵措施，讓利、便利于企業(yè)，提升市場化機(jī)構(gòu)參與積極性，切實增強(qiáng)城市更新項目的可行性。

三是優(yōu)化金融政策供給，協(xié)助企業(yè)降本增效。拓寬金融扶持渠道，針對緊迫的更新項目和優(yōu)質(zhì)的統(tǒng)籌主體，給予城市更新專項貸款、城市更新地方債等支持；對于側(cè)重民生改善、風(fēng)貌保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級等長遠(yuǎn)利益考慮的更新片區(qū)，進(jìn)一步加大各級各類財政補(bǔ)貼扶持力度；對于保留保護(hù)建筑比例高、重點產(chǎn)業(yè)升級、社會效益凸顯的項目，加大貼息力度，取消貼息最長時間限制，協(xié)助社會資本積極、高效地開展城市更新工作。

上海城市更新正在步入“提質(zhì)增效”的關(guān)鍵時期，下階段需要政府通過政策創(chuàng)新、模式創(chuàng)新，增強(qiáng)城市更新配套制度供給，協(xié)助企業(yè)共同算好更新賬，推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，讓上海這座城市的未來更加美好。

作者：占悅

攝影：葉辰亮

編輯：何易

責(zé)任編輯：顧一瓊

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