來源 | 京師律所

根據(jù)《民法典》第586、587條規(guī)定了定金罰則，合同約定的定金數(shù)額不得超過合同金額的20%。對(duì)于定金數(shù)額超過20%的部分，按照定金罰則進(jìn)行處理，爭(zhēng)議不大。但是，若合同約定的定金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合同金額的20%，那么超過20%的部分的性質(zhì)如何界定？雖然民法典規(guī)定，“超過部分不產(chǎn)生定金的效力”，但是對(duì)于超過的部分的性質(zhì)，并未進(jìn)一步明確，超過的部分是不是定金？是不是無效？是不是完全不受法律保護(hù)？尤其是定金條款與違約金條款，甚至懲罰性違約金條款存在競(jìng)合并存關(guān)系時(shí)，對(duì)上述規(guī)定的理解就至關(guān)重要。

典型案例：2020年7月11日，購房人與開發(fā)商簽訂《認(rèn)購合同》，約定： 購房人以內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)購買商品房，購房款為600萬元，其中300萬元性質(zhì)為定金。 雙方約定在2021年10月1日前簽訂正式的《商品房買賣合同》。 為此，購房人支付全部房款600萬。 《認(rèn)購合同》還約定： 若開發(fā)商違約導(dǎo)致未能按期簽訂商品房買賣合同的，購房人有權(quán)隨時(shí)通知解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)雙倍定金的違約金 (不以購房人的實(shí)際損失為限)，同時(shí)退還購房人已付全部房款，并按同期銀行貸款利率支付利息。

(資料圖片僅供參考)

但是，開發(fā)商違反合同約定，一直未能與購房人簽訂商品房買賣合同。為此，購房人向法院提起訴訟要求解除合同，并承擔(dān)違約責(zé)任。

此時(shí)，雙方圍繞開發(fā)商承擔(dān)“雙倍定金的違約金”產(chǎn)生分歧。購房人可主張的雙倍定金的違約金具體數(shù)額為多少？

要回答這個(gè)問題，就必然涉及對(duì)《民法典》第586條關(guān)于超過合同金額20%的部分不產(chǎn)生定金的效力，如何進(jìn)行理解？

在司法實(shí)踐中，可能會(huì)存在以下三種理解：

第一種理解：超過部分不產(chǎn)生定金的效力=超過部分不視為定金。

根據(jù)《民法典》第586條，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。

因此，本案例中，雙方關(guān)于購房款為600萬，約定定金300萬明顯超過房款的20%（120萬），超過部分不視為定金。依據(jù)合同約定，雙倍定金的違約金，也就是120萬的兩倍，共計(jì)240萬。

因此，購房人可向開發(fā)商主張解除合同，要求返還全部購房款600萬及利息，并支付違約金240萬元。

第二種理解：超過部分不產(chǎn)生定金的效力=超過部分依然為定金，只是超過部分不適用定金罰則。

第一，根據(jù)《民法典》第586條，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。

何謂“ 定金的效力” ？簡(jiǎn)言之就是“定金罰則”。根據(jù)《民法典》第587條，給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

根據(jù)上述“定金罰則的效力”，對(duì)于支付定金的一方，就是“賠一”；對(duì)收取定金的一方，就是“退一賠一”。因此，無論誰違約，違約金均等于定金數(shù)額。簡(jiǎn)言之，定金數(shù)額超過合同20%的那部分，僅僅是不產(chǎn)生“定金罰則的效力”（“賠一”或“退一賠一”），法律并未否認(rèn)其定金的性質(zhì)。

第二，合同約定開發(fā)商承擔(dān)雙倍定金的違約金 (不以購房人的實(shí)際損失為限) ，同時(shí)退還購房人已付全部房款，并按同期銀行貸款利率支付利息。

為此，開發(fā)商作為收取定金的一方，最終根據(jù)合同約定承擔(dān)的上述違約責(zé)任，并非“定金罰則”，已經(jīng)超出了“退一賠一”的“定金罰則”，為“懲罰性違約責(zé)任”。

因此，合同約定的雙倍定金的違約金 (不以購房人的實(shí)際損失為限)，這里的“雙倍定金”指的就是300萬的雙倍，并非適用定金效力的定金的雙倍。

第三，根據(jù)開發(fā)商與購房人簽訂購房合同的本意，以及雙方權(quán)利義務(wù)均衡的角度，在未與購房人簽訂《商品房買賣合同》和辦理商品房備案手續(xù)的前提下，購房人就已經(jīng)提前支付全部600萬購房款，購房人承擔(dān)非常大的購房風(fēng)險(xiǎn)（錢和房可能兩空）。為此，雙方特意在合同中多次重申將定金鎖定為300萬，以《補(bǔ)充協(xié)議》方式特別約定，一旦開發(fā)商嚴(yán)重違約，購房人能夠按照300萬的雙倍追究開發(fā)商的違約責(zé)任，且特別約定不以購房人的實(shí)際損失為限，這是一種明顯的懲罰性違約責(zé)任。因此，雙方簽訂合同時(shí)，關(guān)于懲罰性違約責(zé)任的真實(shí)意思表示，雙倍定金的違約金就是300萬的兩倍。

因此，購房人可向開發(fā)商主張解除合同，要求返還全部購房款600萬及利息，并支付懲罰性違約金600萬元。

第三種理解：超過部分不產(chǎn)生定金的效力=超過部分“定金”不適用定金罰則，超過部分“定金”并非定金罰則中的“定金”概念，仍然受法律保護(hù)，應(yīng)根據(jù)真實(shí)意思表示確定其性質(zhì)（懲罰性違約金）。

如前所述，超過部分不產(chǎn)生“定金的效力”，簡(jiǎn)言之就是超過部分不產(chǎn)生“定金罰則”的效力。對(duì)于收取定金的一方，就是超過部分不產(chǎn)生“退一賠一”的法律效力。超過部分的“定金”仍然受法律保護(hù)，只是該部分不產(chǎn)生定金罰則的效力。

而本案例中，合同特別約定開發(fā)商承擔(dān)雙倍定金的違約金 (不以購房人的實(shí)際損失為限) ，同時(shí)退還購房人已付全部房款，并按同期銀行貨款利率支付利息。因此，該違約責(zé)任毫無疑問為懲罰性違約責(zé)任，并不能適用定金罰則的效力。

雖然合同約定300萬的定金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過法律規(guī)定的20%上限（120萬），但對(duì)于超過20%上限的部分，即便不屬于定金罰則中的“定金”的概念，但仍然受法律保護(hù)。在并不具備適用定金罰則的前提下，合同約定的懲罰性違約金（“雙倍定金”），僅僅是關(guān)于違約金具體數(shù)額的約定，并非定金罰則中的“定金”的概念，不能將超過20%上限的“雙倍定金”摳字眼理解為定金罰則中“定金（20%）的雙倍”。這不符合法律規(guī)定和雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示。

因此，購房人可向開發(fā)商主張解除合同，要求返還全部購房款600萬及利息，并支付懲罰性違約金600萬元。

綜上所述， 本人認(rèn)為上述第三種理解更符合法律規(guī)定和立法精神，更能反映各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)由開發(fā)商向購房人返還全部600萬購房款及利息，并承擔(dān)懲罰性違約金600萬元。

援引法律

《民法典》第586條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。 實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

第587條 債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。