作者：老謝

現(xiàn)在的樓市，已經(jīng)成為「蘿卜蹲」的游戲。所有人都等著，恒大、融創(chuàng)之后，誰(shuí)會(huì)成為下一個(gè)蹲下的「蘿卜」？

最近似乎輪到綠地蹲了，這個(gè)曾經(jīng)能和萬(wàn)科爭(zhēng)一時(shí)長(zhǎng)短的「綠巨人」，在過(guò)去的一年時(shí)間里，先后經(jīng)歷了銷(xiāo)量下滑、評(píng)級(jí)下調(diào)、業(yè)主退房潮。

(相關(guān)資料圖)

在樓市大環(huán)境萎靡的情況下，如此多的負(fù)面消息，顯然讓市場(chǎng)上僅剩不多的剛需購(gòu)房者望而卻步，進(jìn)而加速市場(chǎng)的不信任從而形成馬太效應(yīng)。綠地未來(lái)的日子，恐怕會(huì)變得越來(lái)越難過(guò)。

而在更遠(yuǎn)一點(diǎn)的未來(lái)，恐怕所有房企的日子，都不好過(guò)。當(dāng)然，現(xiàn)在或許也是時(shí)候讓曾經(jīng)躺著的房地產(chǎn)企業(yè)卷起來(lái)了。

01

昔日「綠巨人」，搖搖欲墜？

日前，有媒體報(bào)道稱(chēng)，綠地集團(tuán)面臨一筆金額超過(guò)10億元的強(qiáng)制執(zhí)行案子，正在進(jìn)行司法程序。此筆強(qiáng)制執(zhí)行案例，是武漢某項(xiàng)目的乙方公司申請(qǐng)的，與綠地的欠款問(wèn)題有關(guān)。此外，綠地在湖南長(zhǎng)沙的某個(gè)項(xiàng)目公司，也陷入了密集執(zhí)行，僅是7月20日就總共有6條執(zhí)行信息被披露。

一邊是債主上面要錢(qián)，另一邊卻是購(gòu)房者高喊「退錢(qián)」。6月26日，深圳綠地新都會(huì)準(zhǔn)業(yè)主發(fā)出一份退房要求書(shū)，準(zhǔn)業(yè)主集體要求退房、退名額、退還所有房款及貸款利息、本金。要知道，該樓盤(pán)曾在2019年入選「日光盤(pán)」，成為當(dāng)時(shí)耀眼的明星樓盤(pán)。但三年過(guò)去了，這個(gè)樓盤(pán)卻落得個(gè)一地雞毛。

在全國(guó)，綠地也有多個(gè)住宅項(xiàng)目都被曝出維權(quán)，武漢、濟(jì)南、贛州等多地的項(xiàng)目存在延期交付、涉嫌違規(guī)銷(xiāo)售等問(wèn)題。

事實(shí)上，在全國(guó)范圍內(nèi)，綠地被業(yè)主要求退房的新聞此起彼伏。很多人不禁疑惑，綠地不是國(guó)企么？怎么會(huì)搞成現(xiàn)在這樣？

作為國(guó)內(nèi)首家以房地產(chǎn)為主業(yè)的世界500強(qiáng)企業(yè)，綠地曾以2408億元的銷(xiāo)售額名列全國(guó)第一，也曾與萬(wàn)科爭(zhēng)一時(shí)之長(zhǎng)短，靠的就是其國(guó)資背景。

綠地在成立之初，是一家純國(guó)企，公司由上海農(nóng)委和上海建委百分百持股。后來(lái)，隨著多次混改，綠地已經(jīng)成為屬于實(shí)控人為張玉良，有國(guó)資背景的混合所有制企業(yè)。公司的前三大股東分別為上海格林蘭投資、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城投集團(tuán)，持股比例分別為29.13%、25.82%及20.55%。上海格林蘭投資就是以張玉良為首的綠地職工持股會(huì)。

在地產(chǎn)圈，很多人說(shuō)張玉良是個(gè)身段柔軟的人，是「難得在市場(chǎng)和政府之間找到微妙平衡」的存在。但是，這種平衡最終也限制了綠地的發(fā)展。綠地的混合所有制背景，導(dǎo)致了其既沒(méi)有正牌國(guó)企的豪橫，也沒(méi)有純正民營(yíng)企業(yè)的靈活，最終在近幾年逐漸退出了頭部房企的爭(zhēng)奪。

從去年開(kāi)始，綠地的日子變得更加難過(guò)。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5447.56億元，同比增長(zhǎng)19.45%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)61.79億元，同比下降58.8%。進(jìn)入2022年，綠地連增收也做不到了，繼2021年四季度大幅下降57%后，2022年一季度綠地銷(xiāo)售額再次下降56%，僅有308億。

銷(xiāo)售額下滑帶來(lái)的最直接影響就是現(xiàn)金流問(wèn)題，截至2022年3月底，綠地的流動(dòng)性進(jìn)一步減弱，現(xiàn)金總額降至657億元人民幣，同比2020年底下降了近30%。

為了保證流動(dòng)性，綠地和曾經(jīng)的萬(wàn)達(dá)一樣，在不停地出售資產(chǎn)。5月16日，綠地集團(tuán)發(fā)布消息表示，綠地紐約太平洋公園項(xiàng)目中的兩棟公租公寓樓順利出售，合同總金額為3.15億美元。同時(shí)，綠地紐約太平洋公園項(xiàng)目另一金額為1.5億美元的物業(yè)大單近期已完成簽約。

但相較于綠地的債務(wù)，這些資產(chǎn)出售收入似乎杯水車(chē)薪。「綠巨人」，已經(jīng)搖搖欲墜。

02

轉(zhuǎn)行能否帶來(lái)新機(jī)遇？

恒大是第一個(gè)暴雷的房企，但綠地絕對(duì)不是最后一個(gè)。

從短期看，樓市持續(xù)萎靡的可能性不小。今年7月以來(lái)，已有近70個(gè)城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策。然而，效果卻極其有限。

根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，7月1日至26日，北京新房成交面積60.7萬(wàn)平方米，同比下跌50.8%，環(huán)比下降34.3%。

除了北京，根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，7月1日至26日，30個(gè)大中城市新房成交面積環(huán)比下跌27%，同比跌幅達(dá)到36.9%。

民營(yíng)房企中，世茂、中南、融創(chuàng)、中梁、雅居樂(lè)等房企的銷(xiāo)售金額降幅超過(guò)50%，新城、中駿、碧桂園和龍湖等房企降幅在40%左右；央企、國(guó)企和混合所有制企業(yè)中，招商蛇口、華潤(rùn)置地、保利等房企的銷(xiāo)售額降幅在30%以?xún)?nèi)。

曾經(jīng)這些地產(chǎn)企業(yè)都在給自己謀求一條新的發(fā)展路徑，恒大造車(chē)、賣(mài)水，碧桂園造機(jī)器人。綠地也開(kāi)始嘗試新的發(fā)展路徑。去年11月，綠地控股發(fā)布《關(guān)于公司所屬行業(yè)分類(lèi)變更的公告》表示，鑒于公司基建產(chǎn)業(yè)的收入占比已超過(guò)50%，綠地控股所屬行業(yè)分類(lèi)已由「房地產(chǎn)業(yè)」變更為「土木工程建筑業(yè)」。

就像姍姍來(lái)遲的恒馳，未必救得了恒大，碧桂園的機(jī)器人也不見(jiàn)了下文一樣，對(duì)于綠地而言，轉(zhuǎn)行基建又能有多少機(jī)會(huì)呢？

更緊迫的是，留給綠地的時(shí)間不多了。

今年5月12日，穆迪將綠地控股(600606)集團(tuán)有限公司的家族評(píng)級(jí)（CFR）從「Ba3」下調(diào)至「B2」，并將其列入了進(jìn)一步下調(diào)觀察名單，展望為負(fù)面。

6月22日，完成困境債務(wù)延期后，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)宣布將綠地集團(tuán)評(píng)級(jí)下調(diào)至「SD」。原因是，標(biāo)普將該交易視為困境債務(wù)重組，這無(wú)異于違約。如果債券未延期，綠地集團(tuán)可能缺乏在到期時(shí)進(jìn)行全額償付的資源和融資方案。

2023年9月，綠地將有290億元人民幣的等值債券（包括28億美元離岸債券）即將到期。

曾經(jīng)的「綠巨人」，還能挺到那個(gè)時(shí)候嗎？