作者：數(shù)據(jù)寶 陳見南

近五年全國主要城市房價表現(xiàn)如何？

證券時報·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，當(dāng)前已有超60個城市出臺了樓市松綁政策，且部分高能級城市也開始出手。

3月1日，鄭州市出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，以新政“19條”打響了今年全面放松限購限貸的“第一槍”。

進(jìn)入4月，越來越多的熱點城市加入政策松綁隊伍，已經(jīng)有衢州、秦皇島、大連、綿陽、蘭州、麗水、臺州、安順、蘇州、南京、咸寧、荊門、黃石、宜昌、上海等15城松綁了購房政策。

分析人士表示，越來越多城市出臺樓市松綁政策，主要是為了穩(wěn)增長。此外，在過去幾年時間里，各主要城市房價表現(xiàn)相對穩(wěn)定，也為樓市松綁提供了現(xiàn)實基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，過去五年中，70個大中城市二手房價漲跌幅中位數(shù)為19%左右。牡丹江、鄭州、石家莊、天津4個城市近五年來二手房價出現(xiàn)了下跌。

牡丹江跌12%居首，鄭州位居第二

數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，基于國家統(tǒng)計局公布的2022年3月份、2021年3月、2020年3月、2019年3月以及2018年3月的二手房價同比數(shù)據(jù)計算，得出過去五年房價的漲跌幅。

以鄭州為例，今年3月份鄭州二手房價同比下跌0.8%，前4年的3月份二手房同比數(shù)據(jù)分別為-1.7%、-3.4%、1.1%和-1.5%。據(jù)此測算，今年3月份鄭州二手房價同比2017年3月下跌幅度為6.19%。

除了鄭州外，牡丹江、石家莊、天津是另外三個近五年二手房價下跌的城市。

其中牡丹江下跌12.06%，位居70個大中城市二手房價近五年跌幅榜首位，石家莊下跌1.91%位居第三位，天津下跌0.2%位居第四位。

整體來看，大部分大中城市二手房價在過去五年時間表現(xiàn)并不是特別突出。數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，70個大中城市過去五年二手房價漲幅中位數(shù)為19%左右，平均一年有4%左右的漲幅，跑贏銀行一年期存款利率。

鄭州新房供應(yīng)較大

部分城市二手房價為何跌跌不休？數(shù)據(jù)寶在一年多以前曾經(jīng)對此進(jìn)行了一定的闡述。

在《房價跌幅全國第一，東北這個城市火了，20年來IPO數(shù)掛零，10年人口減少近20萬》一文中，數(shù)據(jù)寶梳理了牡丹江人口、經(jīng)濟(jì)等指標(biāo)，揭示了經(jīng)濟(jì)下行、人口流出等因素是房價下跌的重要原因。

鄭州二手房價下跌又是什么原因呢？鄭州的人口、經(jīng)濟(jì)在過去幾年都有明顯的增長。一方面，在過去幾年時間里，鄭州的GDP可謂迅猛增長，2017年GDP為7000多億，去年達(dá)到12691億。人口也是快速擴(kuò)容，從2017年的1000萬以下增長至去年的1274萬多。

有觀點認(rèn)為，鄭州二手房價下跌，或許更多是房子供應(yīng)太多所致。

數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，2017年至今鄭州累計賣地金額高達(dá)5500多億元，平均每年賣地超1100億元，高居全國前列。

與此同時，2017年至2019年，鄭州連續(xù)3年成交土地規(guī)劃建面（住宅用地）超過3000萬平，按照一套房子150平折算每年供應(yīng)超過20萬套。如果這些土地全部落地成新房，很大概率超過需求量，也會較大程度抑制新房、二手房價格。

這些城市房價低估值+賣地少+人口大增

房產(chǎn)市場上流傳這樣一段話：“長期看人口、中期看土地（政策）、短期看金融”。但事實上影響房價的因素很多，鄭州二手房價下跌與經(jīng)濟(jì)、人口的變化，跟上述那段話目前來看是有所背離的。

與此同時，70個大中城市五年二手房價漲幅第一名的濟(jì)寧，其人口變動也與其房價變動不相符。數(shù)據(jù)顯示，過去十多年這個城市的人口都在800萬至840萬之間小幅波動。而二手房價上漲較多的蘇州、西安等城市，供應(yīng)量也不小。

由此可見，一個城市的房價變化，很難說關(guān)鍵的決定性因素是什么。

數(shù)據(jù)寶篩選出房價目前估值相對較低、人口大幅流入（承接力更強）、賣地少（供應(yīng)相對較少）的城市，這些城市的房產(chǎn)或許保值增值潛力更大。

數(shù)據(jù)寶綜合上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年全國房價收入比報告》相關(guān)數(shù)據(jù)（房價收入比在13倍以下），以及過去5年規(guī)劃住宅建面相對較少（4000萬平以下），人口大幅凈流入（近5年或此前4年人口凈流入40萬以上），合計有10個城市符合條件，如下表。

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