2022-04-02 15:02:04 來源 : 網(wǎng)易號外
王文華
近日，房企陸續(xù)發(fā)布2021年財報，不少房企出現(xiàn)了“增收不增利”的現(xiàn)象，其中包括中海地產(chǎn)。
2021年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)收入2422.4億元，同比上升30.4%。但經(jīng)營利潤僅603.1億元，同比下滑7.5%；歸母凈利潤更是同比下滑了8.5%至401.6億元。
從財務(wù)數(shù)據(jù)上看，中海地產(chǎn)“增收不增利”的主要原因是利潤率持續(xù)下滑。毛利率由2018年37.8%的高點下降至23.5%，隨之凈利潤率也由26.2%降至16.6%的低點。
毛利率大幅下滑背后，中海地產(chǎn)的經(jīng)營成本大幅上升，同比去年上升42.5%，其中，銷售費用上升了7.5%，行政開支也同比增長了21.3%。
近幾年，中海地產(chǎn)土地價格漲幅超過銷售均價，導(dǎo)致房價地價比及利潤差持續(xù)收縮，以至于項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤持續(xù)下滑。
以毛利率達到頂峰的2018年為基數(shù)，中海地產(chǎn)2021年的銷售均價為19545/平方米，較2018年的銷售均價16589/平方米僅增長了17.8%，而同期的拿地成本則增長了82%，2021年中海地產(chǎn)拿地均價12103元/平米，創(chuàng)下2018年來新高，高增長的拿地價格極大壓縮了公司利潤空間。
2021年，中海地產(chǎn)新增土地儲備57宗，權(quán)益購地金額1297.5億元，新增貨值2882.2億元。截至2021年底，總的土地儲備為8077玩平方米，大致相當于4年的銷售量。
按照房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)預(yù)售的進度看，2021年結(jié)轉(zhuǎn)的項目多是2019年左右的新增項目，2019年至2021年，新增項目的地價房價比總體呈增長趨勢，由55%上漲至62%，這對于中海地產(chǎn)未來的盈利而言，也埋下了“增收不增利”的隱患。
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