3月30日晚，萬(wàn)科發(fā)布2021年年報(bào)，財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健、非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)高速發(fā)展，并推出回購(gòu)方案和歷史上最高比例的分紅派息預(yù)案。但在守住安全經(jīng)營(yíng)底線的同時(shí)，受外部環(huán)境變化和公司自身因素影響，萬(wàn)科也出現(xiàn)了公司上市31年以來(lái)的第三次利潤(rùn)增速下滑。

3月31日上午，萬(wàn)科舉行年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)。不同于往年傳統(tǒng)的業(yè)績(jī)會(huì)，此次會(huì)議開(kāi)場(chǎng)并沒(méi)有由董事會(huì)秘書(shū)朱旭介紹業(yè)績(jī)情況，而是董事長(zhǎng)郁亮走上臺(tái)前，主動(dòng)就兩大焦點(diǎn)問(wèn)題——2021年利潤(rùn)下滑的原因、2022年業(yè)績(jī)“企穩(wěn)回升”的信心來(lái)源，進(jìn)行了分析和回應(yīng)。

對(duì)于2021年凈利潤(rùn)下滑的原因，郁亮在年報(bào)《致股東》章節(jié)中，已做了較為詳細(xì)的分析。業(yè)績(jī)會(huì)上，他仍然做了進(jìn)一步反思。他認(rèn)為過(guò)去三年，管理層面存在離散度大的問(wèn)題。萬(wàn)科過(guò)去一直是充分授權(quán)、分布式的機(jī)制，這在行業(yè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，有利于迅速抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但隨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，大型復(fù)雜項(xiàng)目越來(lái)越多，有的城市公司和區(qū)域，不具備完整能力，拉低了整體表現(xiàn)。業(yè)務(wù)層面，多賽道同時(shí)探索所付出的成本，比預(yù)想更大，也對(duì)過(guò)往業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。2014年，萬(wàn)科開(kāi)始進(jìn)行轉(zhuǎn)型探索時(shí)，嘗試的賽道比較多，因?yàn)橐匀f(wàn)科的規(guī)模體量，只有一兩條賽道，不足以支持可持續(xù)發(fā)展。但多賽道同時(shí)探索所面臨的難度和付出的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了最初的預(yù)估。過(guò)去開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度快，承擔(dān)了有關(guān)成本，但市場(chǎng)環(huán)境變化之后，這些學(xué)費(fèi)對(duì)業(yè)績(jī)的影響就顯露出來(lái)。在反思的最后，郁亮誠(chéng)懇表達(dá)了他的歉意，“2021年業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向廣大投資者、利益相關(guān)方表示誠(chéng)摯的歉意”。

2021年畢竟已是過(guò)去式，投資者更為關(guān)心的是，2022年萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)怎么樣，年報(bào)中所說(shuō)的“企穩(wěn)回升”，底氣何來(lái)? 對(duì)此，郁亮進(jìn)行了詳細(xì)拆解。他指出，萬(wàn)科的信心主要來(lái)自于兩個(gè)外部基礎(chǔ)和三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)。

企穩(wěn)回升的兩個(gè)外部基礎(chǔ)

第一個(gè)外部基礎(chǔ)，是有利于市場(chǎng)穩(wěn)定的政策措施不斷出臺(tái)。中央已經(jīng)明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門(mén)和各級(jí)政府也在制定政策穩(wěn)定市場(chǎng)，萬(wàn)科對(duì)政策環(huán)境有信心。經(jīng)過(guò)調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過(guò)高、過(guò)低的利潤(rùn)率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會(huì)向社會(huì)平均水平回歸。這是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的環(huán)境基礎(chǔ)。

郁亮談到的第二個(gè)外部基礎(chǔ)，房地產(chǎn)仍是規(guī)模超十萬(wàn)億量級(jí)的巨大市場(chǎng)，常做常有、常做常新。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是規(guī)模巨大的單一產(chǎn)品市場(chǎng)，規(guī)?？隙ǔ^(guò)十萬(wàn)億元量級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然是重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是萬(wàn)科現(xiàn)在和未來(lái)的主要業(yè)務(wù)，這門(mén)生意未來(lái)仍會(huì)常做常有。另一方面，伴隨城市發(fā)展，人們的工作生活場(chǎng)景越來(lái)越多樣化，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容和服務(wù)不斷有新的需求，因此這項(xiàng)業(yè)務(wù)也會(huì)常做常新。萬(wàn)科以開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重為核心，已經(jīng)做了比較充分的布局和準(zhǔn)備，形成了有自身特點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展能力，這是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的行業(yè)基礎(chǔ)。

企穩(wěn)回升的三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)

對(duì)于支撐企穩(wěn)回升的三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，郁亮進(jìn)行了更詳細(xì)的說(shuō)明。

他表示，第一個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營(yíng)，今年實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，同時(shí)未來(lái)2到3年的儲(chǔ)備有保障。它主要通過(guò)三方面進(jìn)行支撐，一是通過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行集中管控和統(tǒng)籌管理，努力挖掘管理紅利，提高整體回報(bào)水平。二是通過(guò)繼續(xù)堅(jiān)持高質(zhì)量投資。萬(wàn)科從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)投資，但從去年下半年起，已取消此前的投資額度分配辦法，開(kāi)始對(duì)投資進(jìn)行集中管控，提高對(duì)投資的要求，包括項(xiàng)目盈利水平、團(tuán)隊(duì)操作能力、投后管理等，這些舉措將最終轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)。三是來(lái)自于現(xiàn)有儲(chǔ)備資源。目前萬(wàn)科在建面積1億平方米，擬開(kāi)發(fā)面積超過(guò)4500萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備資源充足，可以支持未來(lái)2到3年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。此外，截止去年底，萬(wàn)科已售未結(jié)合同金額累計(jì)超過(guò)7100億元，是2021年結(jié)算收入的1.6倍，這些已售未結(jié)資源，將陸續(xù)轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入，對(duì)萬(wàn)科的業(yè)績(jī)形成有力支撐。

第二個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)增速快、營(yíng)運(yùn)凈收入（NOI）率勢(shì)頭好，正在逐步形成新的利潤(rùn)蓄水池。

首先，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)持續(xù)向好。物業(yè)收入過(guò)去十年復(fù)合增速超過(guò)30%，物流近三年達(dá)到52%，公寓業(yè)務(wù)近三年達(dá)到40%，印力近五年為20%，2021年萬(wàn)科整體經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過(guò)400億。同時(shí)，上述業(yè)務(wù)NOI率都表現(xiàn)出了良好勢(shì)頭，物流穩(wěn)定期項(xiàng)目NOI率達(dá)到6.5%，其中冷鏈超過(guò)7%，公寓業(yè)務(wù)2019年后獲取的項(xiàng)目超過(guò)了6%，印力近兩年的重要新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，首個(gè)完整年超過(guò)6%。

其次，探索這些業(yè)務(wù)的學(xué)費(fèi)，大部分已經(jīng)交完。萬(wàn)科一直堅(jiān)持追求有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，因此采取成本法對(duì)這些業(yè)務(wù)進(jìn)行計(jì)量，折舊攤銷(xiāo)在成本費(fèi)用里進(jìn)行列支，去年合并報(bào)表范圍內(nèi)此部分費(fèi)用已達(dá)80億元，客觀上對(duì)報(bào)表利潤(rùn)存在影響。今年，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)總體將開(kāi)始形成正向貢獻(xiàn)。

同時(shí)，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社會(huì)對(duì)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)需求越來(lái)越大。以REITs為代表的不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資，也為經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)提供了很好的增值變現(xiàn)出路。以上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，萬(wàn)科如果退出，可實(shí)現(xiàn)差不多15億的利潤(rùn)。再例如，去年萬(wàn)緯物流通過(guò)增資入股方式，引入戰(zhàn)略投資者，實(shí)現(xiàn)了30%溢價(jià)。這類(lèi)合格資產(chǎn)，將對(duì)萬(wàn)科未來(lái)業(yè)績(jī)構(gòu)成有力支撐。

郁亮所講的第三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬(wàn)科具備行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，凈負(fù)債率長(zhǎng)期處于行業(yè)低位，“三道紅線”全部符合“綠檔”要求，這將有利于萬(wàn)科獲得更多投資選擇，獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

已取消所有高管層級(jí)，全部下沉到前線

向投資者詳細(xì)闡釋了萬(wàn)科“企穩(wěn)回升”的信心來(lái)源后，郁亮表示，任何計(jì)劃和目標(biāo)，都需要靠人去干，需要通過(guò)腳踏實(shí)地、一步一個(gè)腳印去實(shí)現(xiàn)。他透露，萬(wàn)科已取消集團(tuán)合伙人層級(jí)，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線，董事長(zhǎng)和總裁也不例外。據(jù)了解，郁亮目前在萬(wàn)科內(nèi)部同時(shí)兼任首席客戶(hù)官，研究解決客戶(hù)層面所反映的關(guān)鍵問(wèn)題，總裁祝九勝同時(shí)兼任長(zhǎng)租公寓BU首席合伙人，承擔(dān)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任。

在發(fā)言的最后，郁亮向投資者表達(dá)了萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升的決心，他表示，萬(wàn)科歷史上經(jīng)歷了三次凈利潤(rùn)下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出過(guò)去發(fā)展中累積的短板問(wèn)題，當(dāng)外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時(shí)，短板問(wèn)題就會(huì)以?xún)衾麧?rùn)下滑的方式敲響警鐘，警醒萬(wàn)科必須始終對(duì)市場(chǎng)保持敬畏之心，正視問(wèn)題、對(duì)癥下藥、快速行動(dòng)，從而再次企穩(wěn)回升，期待明年給大家交上合格的答卷。