港股正榮服務(wù)和正榮地產(chǎn)午后閃崩，港股正榮服務(wù)跌超80%，正榮地產(chǎn)跌超60%。

近日，正榮地產(chǎn)發(fā)布2021年12月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)。2021年12月，正榮地產(chǎn)連同合營公司及聯(lián)營公司的累計合約銷售金額約為人民幣100.11億元，2021年1-12月，正榮地產(chǎn)連同合營公司及聯(lián)營公司的累計合約銷售金額約為人民幣1456.43億元，合約銷售建筑面積約為880.26萬平方米及合約平均售價約為每平方米人民幣16500元。據(jù)悉，正榮地產(chǎn)2021年銷售目標為1500億元。

房企要“過冬”，拼銷售是終極法寶。

近日就有媒體稱，閩系房企正榮地產(chǎn)在多個區(qū)域“打骨折”銷售。

比如天津南站津門正榮府，之前的價格是每平米20000元，如今13500元左右的單價可以買到，降幅接近三成。

正榮地產(chǎn)此舉，肯定是要得罪已經(jīng)買房的業(yè)主。畢竟，新房還沒買幾天，房價就“被”跌去三成，任誰都無法接受這種結(jié)果。

果然，就在11月13日，津門正榮府業(yè)主聚集起來，要求開發(fā)商“退房”。

之所以要“冒天下之大不韙”，正榮地產(chǎn)無疑是在資金鏈上出現(xiàn)了問題。畢竟，短期債務(wù)在身后虎視眈眈，正榮地產(chǎn)如果不抓回款、準備好充足的資金，到時候必定是要陷入違約危機的。

不過，正榮地產(chǎn)的千億銷售規(guī)模一直“名不副實”，由于其合聯(lián)營項目占比很高，毛利率持續(xù)下滑，還頻頻遭質(zhì)疑“明股實債”。

如今，正榮地產(chǎn)還要“打骨折”銷售，雖然短期內(nèi)可以加速回款，有利于其償還債務(wù)。但從長遠來看，此舉對正榮地產(chǎn)的未來發(fā)展顯然不利。

“借新還舊”之路遇阻，“打骨折”促銷售回款

歐宗榮、歐宗洪兩兄弟，一個是正榮地產(chǎn)的創(chuàng)始人，一個是融信集團的當(dāng)家人。

歐氏一門執(zhí)掌兩家千億房企，實屬罕見。

而身為閩系房企的代表，正榮地產(chǎn)和融信集團的共性，就是高負債、高杠桿追求規(guī)模增長。

2018年，正榮地產(chǎn)和融信集團同時步入千億房企的行列。但隨后，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控日趨收緊，而作為高負債房企，兩家的日子都不好過了。

回歸到今天文章的主角正榮地產(chǎn)，半年報顯示，截至6月30日，其總負債為2033.05億元，相比2020年的1837.8億元增加10.62%，資產(chǎn)負債率高達81.22%。

據(jù)悉，正榮地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有203.4億元。最棘手的，是美元債。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，正榮地產(chǎn)存續(xù)境外債16只，存續(xù)規(guī)模39.5億美元，其中將有半數(shù)美元債將在一年內(nèi)到期。

我們知道，近期爆雷的房企，基本上都是未能償還到期的美元債。一直以來，房企都可以“借新還舊”但是，這場突如其來的的信用危機，打破了房企發(fā)行新債的節(jié)奏。

例如正榮地產(chǎn)，今年以來還是發(fā)行了5筆美元債的，其用途基本上都是償還到期債務(wù)。

然而，就當(dāng)下而言，房地產(chǎn)行業(yè)的再融資渠道已然收緊。數(shù)據(jù)顯示，整個10月，內(nèi)地房企發(fā)行美元債也不過5只，合計金額10.97億美元，較去年同期44.14億美元的發(fā)債規(guī)模，大幅下滑了75%。

由此看來，正榮地產(chǎn)“借新還舊”這一招，怕是短期內(nèi)無法再奏效了。

迫于還債壓力，正榮地產(chǎn)只得“打骨折”促銷售回款了。

據(jù)悉，不只是天津，正榮地產(chǎn)位于南極地區(qū)的正榮悅東府，部分房源最低打到了65折。

房企都是逐利的，這樣大規(guī)模打折，正榮地產(chǎn)是真的急了。

“偽千億”規(guī)模存“明股實債”，利潤水平將繼續(xù)下降

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，今年前10個月，正榮地產(chǎn)連同合聯(lián)營公司的累計合約銷售金額約為1257.05億元，同比增長14.41%，已完成全年目標1500億元的83.8%。

這樣的銷售進度，即便是在整個行業(yè)內(nèi)都算不錯的，全年達標也板上釘釘了。

由此也可以看出，正榮地產(chǎn)“打骨折”銷售，并不是為了追趕銷售進度，而是純粹的資金鏈緊張了。

值得注意的是，正榮地產(chǎn)一直被詬病為“偽千億”房企。

半年報顯示，今年上半年正榮地產(chǎn)的合約銷售金額822.99億元，其權(quán)益銷售額只有463.5億元，權(quán)益銷售額占比56.32%，處于行業(yè)低位。

這一情況正源于正榮地產(chǎn)追求規(guī)模增長，頻頻成立合聯(lián)營公司，做大自己的紙面銷售額。

合聯(lián)營公司的不斷增加，致使正榮地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益不斷上升。

半年報顯示，截至6月30日，正榮地產(chǎn)的凈資產(chǎn)470.55億元，其中少數(shù)股東權(quán)益253.79億元，占凈資產(chǎn)比例高達53.93%。

但是，今年上半年正榮地產(chǎn)錄得15億元的凈利潤，其中少數(shù)股東損益只有3.38億元，占比不過22.53%。

也就是說，占比53.93%的少數(shù)股東權(quán)益，只獲得22.53%的凈利潤分配，這就是典型的“明股實債”嫌疑。

不過，資本都是逐利的，凈利潤如此分配，資本肯定是無法滿意的。事實上，由于大量合聯(lián)營企業(yè)的存在，正榮地產(chǎn)不得不用更加隱蔽的方式，來為資本提供更高的收益，而這也造成其利潤水平的下滑。

半年報顯示，今年上半年正榮地產(chǎn)毛利率僅為19.06%，同比減少了1.26個百分點，毛利率在同行中屬于偏低水；凈利率為9.39%，同比上漲僅0.6個百分點。

如果大規(guī)?！按蚬钦邸变N售，正榮地產(chǎn)的利潤水平只會加速下滑。

另外，今年上半年正榮地產(chǎn)新增的24個項目，拿地平均成本為9161元/平方米，較去年同期的5883元/平方米增加了55.72%。

一邊是拿地成本越來越高，一邊又是急于“打骨折”促銷，正榮地產(chǎn)為了償還短期債務(wù)，有點透支未來的感覺了。

沒辦法，活下去是正榮地產(chǎn)的首要選擇了。