2022-02-11 15:14:03 來(lái)源 : 財(cái)聯(lián)社
有傳聞稱(chēng)正榮將不再按此前計(jì)劃在今年3月贖回2億美元永續(xù)債,且正榮境外債將重組,相關(guān)傳聞引發(fā)今日正榮地產(chǎn)股債雙殺。對(duì)于上述傳聞,正榮地產(chǎn)回應(yīng)投資者,公司將按原計(jì)劃贖回2億美元永續(xù)債,相關(guān)傳聞不實(shí)。對(duì)于股價(jià)大跌,正榮地產(chǎn)表示,今日或有機(jī)構(gòu)惡意做空再買(mǎi)入,公司正在進(jìn)一步了解股價(jià)下跌原因。
港股正榮服務(wù)跌超80% 正榮地產(chǎn)跌超60%
港股正榮服務(wù)和正榮地產(chǎn)午后閃崩,港股正榮服務(wù)跌超80%,正榮地產(chǎn)跌超60%。
近日,正榮地產(chǎn)發(fā)布2021年12月未經(jīng)審核經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。2021年12月,正榮地產(chǎn)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約為人民幣100.11億元,2021年1-12月,正榮地產(chǎn)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約為人民幣1456.43億元,合約銷(xiāo)售建筑面積約為880.26萬(wàn)平方米及合約平均售價(jià)約為每平方米人民幣16500元。據(jù)悉,正榮地產(chǎn)2021年銷(xiāo)售目標(biāo)為1500億元。
多地“打骨折”促銷(xiāo),正榮地產(chǎn)為償還短債“急”了
房企要“過(guò)冬”,拼銷(xiāo)售是終極法寶。
近日就有媒體稱(chēng),閩系房企正榮地產(chǎn)在多個(gè)區(qū)域“打骨折”銷(xiāo)售。
比如天津南站津門(mén)正榮府,之前的價(jià)格是每平米20000元,如今13500元左右的單價(jià)可以買(mǎi)到,降幅接近三成。
正榮地產(chǎn)此舉,肯定是要得罪已經(jīng)買(mǎi)房的業(yè)主。畢竟,新房還沒(méi)買(mǎi)幾天,房?jī)r(jià)就“被”跌去三成,任誰(shuí)都無(wú)法接受這種結(jié)果。
果然,就在11月13日,津門(mén)正榮府業(yè)主聚集起來(lái),要求開(kāi)發(fā)商“退房”。
之所以要“冒天下之大不韙”,正榮地產(chǎn)無(wú)疑是在資金鏈上出現(xiàn)了問(wèn)題。畢竟,短期債務(wù)在身后虎視眈眈,正榮地產(chǎn)如果不抓回款、準(zhǔn)備好充足的資金,到時(shí)候必定是要陷入違約危機(jī)的。
不過(guò),正榮地產(chǎn)的千億銷(xiāo)售規(guī)模一直“名不副實(shí)”,由于其合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目占比很高,毛利率持續(xù)下滑,還頻頻遭質(zhì)疑“明股實(shí)債”。
如今,正榮地產(chǎn)還要“打骨折”銷(xiāo)售,雖然短期內(nèi)可以加速回款,有利于其償還債務(wù)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,此舉對(duì)正榮地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展顯然不利。
“借新還舊”之路遇阻,“打骨折”促銷(xiāo)售回款
歐宗榮、歐宗洪兩兄弟,一個(gè)是正榮地產(chǎn)的創(chuàng)始人,一個(gè)是融信集團(tuán)的當(dāng)家人。
歐氏一門(mén)執(zhí)掌兩家千億房企,實(shí)屬罕見(jiàn)。
而身為閩系房企的代表,正榮地產(chǎn)和融信集團(tuán)的共性,就是高負(fù)債、高杠桿追求規(guī)模增長(zhǎng)。
2018年,正榮地產(chǎn)和融信集團(tuán)同時(shí)步入千億房企的行列。但隨后,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控日趨收緊,而作為高負(fù)債房企,兩家的日子都不好過(guò)了。
回歸到今天文章的主角正榮地產(chǎn),半年報(bào)顯示,截至6月30日,其總負(fù)債為2033.05億元,相比2020年的1837.8億元增加10.62%,資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81.22%。
據(jù)悉,正榮地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有203.4億元。最棘手的,是美元債。數(shù)據(jù)顯示,截至目前,正榮地產(chǎn)存續(xù)境外債16只,存續(xù)規(guī)模39.5億美元,其中將有半數(shù)美元債將在一年內(nèi)到期。
我們知道,近期爆雷的房企,基本上都是未能償還到期的美元債。一直以來(lái),房企都可以“借新還舊”但是,這場(chǎng)突如其來(lái)的的信用危機(jī),打破了房企發(fā)行新債的節(jié)奏。
例如正榮地產(chǎn),今年以來(lái)還是發(fā)行了5筆美元債的,其用途基本上都是償還到期債務(wù)。
然而,就當(dāng)下而言,房地產(chǎn)行業(yè)的再融資渠道已然收緊。數(shù)據(jù)顯示,整個(gè)10月,內(nèi)地房企發(fā)行美元債也不過(guò)5只,合計(jì)金額10.97億美元,較去年同期44.14億美元的發(fā)債規(guī)模,大幅下滑了75%。
由此看來(lái),正榮地產(chǎn)“借新還舊”這一招,怕是短期內(nèi)無(wú)法再奏效了。
迫于還債壓力,正榮地產(chǎn)只得“打骨折”促銷(xiāo)售回款了。
據(jù)悉,不只是天津,正榮地產(chǎn)位于南極地區(qū)的正榮悅東府,部分房源最低打到了65折。
房企都是逐利的,這樣大規(guī)模打折,正榮地產(chǎn)是真的急了。
“偽千億”規(guī)模存“明股實(shí)債”,利潤(rùn)水平將繼續(xù)下降
根據(jù)最新數(shù)據(jù),今年前10個(gè)月,正榮地產(chǎn)連同合聯(lián)營(yíng)公司的累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約為1257.05億元,同比增長(zhǎng)14.41%,已完成全年目標(biāo)1500億元的83.8%。
這樣的銷(xiāo)售進(jìn)度,即便是在整個(gè)行業(yè)內(nèi)都算不錯(cuò)的,全年達(dá)標(biāo)也板上釘釘了。
由此也可以看出,正榮地產(chǎn)“打骨折”銷(xiāo)售,并不是為了追趕銷(xiāo)售進(jìn)度,而是純粹的資金鏈緊張了。
值得注意的是,正榮地產(chǎn)一直被詬病為“偽千億”房企。
半年報(bào)顯示,今年上半年正榮地產(chǎn)的合約銷(xiāo)售金額822.99億元,其權(quán)益銷(xiāo)售額只有463.5億元,權(quán)益銷(xiāo)售額占比56.32%,處于行業(yè)低位。
這一情況正源于正榮地產(chǎn)追求規(guī)模增長(zhǎng),頻頻成立合聯(lián)營(yíng)公司,做大自己的紙面銷(xiāo)售額。
合聯(lián)營(yíng)公司的不斷增加,致使正榮地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益不斷上升。
半年報(bào)顯示,截至6月30日,正榮地產(chǎn)的凈資產(chǎn)470.55億元,其中少數(shù)股東權(quán)益253.79億元,占凈資產(chǎn)比例高達(dá)53.93%。
但是,今年上半年正榮地產(chǎn)錄得15億元的凈利潤(rùn),其中少數(shù)股東損益只有3.38億元,占比不過(guò)22.53%。
也就是說(shuō),占比53.93%的少數(shù)股東權(quán)益,只獲得22.53%的凈利潤(rùn)分配,這就是典型的“明股實(shí)債”嫌疑。
不過(guò),資本都是逐利的,凈利潤(rùn)如此分配,資本肯定是無(wú)法滿(mǎn)意的。事實(shí)上,由于大量合聯(lián)營(yíng)企業(yè)的存在,正榮地產(chǎn)不得不用更加隱蔽的方式,來(lái)為資本提供更高的收益,而這也造成其利潤(rùn)水平的下滑。
半年報(bào)顯示,今年上半年正榮地產(chǎn)毛利率僅為19.06%,同比減少了1.26個(gè)百分點(diǎn),毛利率在同行中屬于偏低水;凈利率為9.39%,同比上漲僅0.6個(gè)百分點(diǎn)。
如果大規(guī)?!按蚬钦邸变N(xiāo)售,正榮地產(chǎn)的利潤(rùn)水平只會(huì)加速下滑。
另外,今年上半年正榮地產(chǎn)新增的24個(gè)項(xiàng)目,拿地平均成本為9161元/平方米,較去年同期的5883元/平方米增加了55.72%。
一邊是拿地成本越來(lái)越高,一邊又是急于“打骨折”促銷(xiāo),正榮地產(chǎn)為了償還短期債務(wù),有點(diǎn)透支未來(lái)的感覺(jué)了。
沒(méi)辦法,活下去是正榮地產(chǎn)的首要選擇了。