2月7日，一則關(guān)于謝娜、張杰為省高額中介費(fèi)而買房“跳單”的消息刷屏，引發(fā)熱議。

次日，謝娜和張杰方律師發(fā)表聲明，否認(rèn)“跳單”行為。此后，事件繼續(xù)發(fā)酵，2月9日，中介霍某在接受媒體采訪時(shí)坦言，后期如能獲得傭金，將全額捐出。

目前，事件真相仍然撲朔迷離，尚無定論。不過，除了“跳單”行為，由該事件爭議也掀起了對 “中介”“傭金”等關(guān)鍵詞的討論，房產(chǎn)中介再次被推向風(fēng)口浪尖。

網(wǎng)絡(luò)上對此議論不止。有網(wǎng)友表示，“超百萬的中介費(fèi)，收取模式本不合理，需要整頓”；也有人認(rèn)為，“既然嫌貴就別找中介”；還有人建議直接取消中介。

一直以來，社會(huì)對房產(chǎn)中介持褒貶不一的態(tài)度。一方面，通過中介購房更具保障；另一方面，按房價(jià)支付傭金的標(biāo)準(zhǔn)令人難以接受，以及中介行業(yè)的從業(yè)者專業(yè)性也參差不齊。

因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該事件或許是規(guī)范國內(nèi)中介行業(yè)的契機(jī)，無論是買方還是賣方，唯有依賴專業(yè)的中介角色，交易方可順利進(jìn)行。

“跳單”羅生門

事情發(fā)生在兩年前。

根據(jù)上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人霍某的發(fā)文，在2019年6月21日和22日，霍某分別兩次為張杰、謝娜帶看上海思南公館的房源，后者以不喜歡該房為由不再購買。2020年夏天，霍某發(fā)現(xiàn)二人已私下聯(lián)系房東，并購買了該房源。

根據(jù)霍某提供的信息，二人所購房源為思南公館東苑7號101室，出售方式為二手房，面積341.77平方米，竣工時(shí)間是2010年，于2019年12月14日正式完成網(wǎng)簽，成交價(jià)格為5920萬元。在此之前，霍某對該房源給出的報(bào)價(jià)為6200萬元，高出了最后成交價(jià)280萬元。

查詢顯示，謝娜、張杰完成房源交易是在上海永業(yè)房屋銷售有限公司，該公司和原房源的房東上海思和資產(chǎn)經(jīng)營管理中心，同屬于上海永業(yè)企業(yè)(集團(tuán))有限公司名下。在霍某看來，謝娜、張杰二人屬于“跳單”行為，以此規(guī)避百萬中介費(fèi)。

2月8日，在接受媒體采訪時(shí)，霍某表示，雖然當(dāng)初帶看時(shí)還未談及中介費(fèi)問題，但按照慣例，買家1%加賣家1%的傭金比例，合計(jì)將近120萬元。

上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿顯示，所購的思南公館房屋類型為公寓且并非個(gè)人購買，房屋權(quán)利人為重慶眉開眼笑文化傳媒有限公司。據(jù)天眼查信息顯示，該公司于2019年10月成立，法定代表人羅正英，謝娜為疑似實(shí)際控制人，持有該公司99%的股權(quán)。

在“跳單”事件不斷發(fā)酵后，2月8日下午，謝娜張杰方律師發(fā)表聲明，稱霍某捏造事實(shí)，以及提及的“跳單”“威脅”等虛假信息已涉嫌造謠誹謗。

對此，霍謀通過微博作出回應(yīng)，稱謝娜、張杰需拿出有力的證據(jù)，證明自己未跳單。他表示，最終網(wǎng)簽上述房源的“中介公司”，與房源賣家為同一公司的子公司，且并不實(shí)際經(jīng)營二手房業(yè)務(wù)。

雙方仍各執(zhí)一詞。不過，界面新聞從律師、房產(chǎn)分析師處獲悉，從目前已知信息，尚無法判斷張杰謝娜夫婦是否真正構(gòu)成“跳單”行為，還存在諸多疑團(tuán)未解，比如帶看時(shí)是否簽了看房協(xié)議書、合同有沒有約定服務(wù)費(fèi)具體條款、房源是否為經(jīng)紀(jì)公司獨(dú)家房源以及中介與房東有沒有簽署約束性條款等。

“跳單”，主要存在于中介領(lǐng)域，指買受人或出賣人已經(jīng)與中介公司簽署了相關(guān)協(xié)議，并利用中介公司提供的信息與機(jī)會(huì)，跳過中介公司私下達(dá)成交易的行為。目前，《民法典》第九百六十五條中有明確，委托人“跳單”應(yīng)支付中介報(bào)酬。

伴隨著雙方各自的回應(yīng)，事件再次引起廣泛熱議，網(wǎng)友的關(guān)注焦點(diǎn)也開始從明星、豪宅轉(zhuǎn)移至整個(gè)中介行業(yè)。

目前，在國內(nèi)的二手房交易中，約有85%的交易是由中介機(jī)構(gòu)完成。在二手房市場這條賽道上，前有貝殼、我愛我家、麥田、等頭部房產(chǎn)中介公司已經(jīng)占據(jù)了一定的市場份額，后有房車寶、塘鵝、有瓦、樸鄰等地產(chǎn)公司的旗下中介品牌也開始紛紛布局中介業(yè)務(wù)。其中，在2020年，貝殼的市場占有率就達(dá)到了13%，目前仍在繼續(xù)擴(kuò)張中。

根據(jù)平安證券預(yù)計(jì)，2024年全國房產(chǎn)交易總額將達(dá)到30.7萬億元，我國經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金收入將達(dá)5078億元。至于具體傭金標(biāo)準(zhǔn)， 各地也不盡相同。在北京，房屋中介費(fèi)由買方承擔(dān)，而在上海、廣州、成都城市，中介費(fèi)則由買賣雙方共同承擔(dān)。以鏈家為例，上海買方付成交價(jià)2%、賣方出1%，廣州買方出成交價(jià)的1.2%、賣方出1%。

“跳單”事件也正是源于此。

中介爭議

長期以來，虛假房源、陰陽合同、服務(wù)差等現(xiàn)象在房產(chǎn)中介行業(yè)中頻現(xiàn)，且高傭金為購房者所不滿。

以張杰、謝娜被指“跳單”事件為例，除了焦點(diǎn)在明星、豪宅外，事件中涉及到的房產(chǎn)中介費(fèi)收費(fèi)模式也一直備受爭議。

我國現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)按照《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》執(zhí)行，其中規(guī)定，房屋買賣代理收費(fèi)，依照成交價(jià)格總額的0.5%—2.5%收取，獨(dú)家代理收費(fèi)可適當(dāng)提高，最高不超過成交總價(jià)的3%。

在一線城市如上海，購買一套住宅房屋的總價(jià)動(dòng)輒上千萬元，中介費(fèi)輕易便可達(dá)數(shù)十萬元。涉及到豪宅，購房者所需支付的中介費(fèi)則更高。

但事實(shí)上，中介在帶看、簽約、過戶、收房等環(huán)節(jié)提所供的服務(wù)并無太大分別，而購房者支付的傭金相差很大。類似能否按具體服務(wù)項(xiàng)目逐項(xiàng)收費(fèi)、由買家單方支付傭金的模式是否合理等呼聲再一次出現(xiàn)。

2月9日晚，房產(chǎn)分析師羊迪告訴界面新聞，傭金比例只是行業(yè)常規(guī)，但對于豪宅等項(xiàng)目，是可以有彈性空間的，“尤其是這種千萬豪宅，不是非得2%，中介費(fèi)可以談?！?/p>

在國內(nèi)房產(chǎn)中介領(lǐng)域，經(jīng)紀(jì)人之間的競爭關(guān)系往往大于合作關(guān)系。究其原因，主要在于中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)復(fù)雜流程化的環(huán)境里，最終的分傭只體現(xiàn)在成交環(huán)節(jié)，而其他經(jīng)紀(jì)人的工作如發(fā)掘和帶看房源等并未體現(xiàn)出實(shí)際價(jià)值。因此，在中介領(lǐng)域里，飛單、跳單情況并不少見。

除此之外，房產(chǎn)中介參差不齊的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)能力，也不斷引來質(zhì)疑。此前不久，在“上海最慘購房人”事件中，購房者伍亭穎因銀行放貸延遲而致違約，被判賠付違約金300萬元，也令人們對其服務(wù)中介生疑，認(rèn)為有故意“套路”購房者之嫌。

據(jù)此前一份調(diào)查問卷顯示，有86%的受訪者表示對房產(chǎn)中介的服務(wù)并不滿意，甚至有人提出應(yīng)該全面取消房產(chǎn)中介。

一位合格的房產(chǎn)中介服務(wù)項(xiàng)目，并不局限于帶看、簽約。查詢發(fā)現(xiàn)，除了前期的權(quán)籍調(diào)查、使用狀況調(diào)查、行情調(diào)查到確立成交意向，訂立交易合同、辦理產(chǎn)權(quán)過戶及入住手續(xù)，甚至代辦貸款等，幾乎涵蓋了買房全過程。

而房地產(chǎn)交易本就具有低頻大額的特征，且二手房交易復(fù)雜程度遠(yuǎn)大于新房。對于絕大多數(shù)購房者而言，中介的專業(yè)服務(wù)對其仍具有不可替代的價(jià)值，起到篩選信息、輔助決策，提供資金監(jiān)管、保證交易安全的作用，既省事，也更有保障。

這意味著，在現(xiàn)行條件下，較之網(wǎng)友呼吁的“去中介化”，規(guī)范中介行業(yè)相對更具現(xiàn)實(shí)性。在羊迪看來，美國MLS模式值得借鑒。

即以會(huì)員聯(lián)盟形式，將不同房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司納入一個(gè)加盟體系，體系中成員的房源和求購信息集合在同一網(wǎng)站的共享數(shù)據(jù)庫中。在MLS模式下，美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正是“單邊代理”模式，即經(jīng)紀(jì)人只能代表買方或賣方來做單，兩邊經(jīng)紀(jì)人各為其主，成交之后，各自收傭。

交易模式轉(zhuǎn)型

房產(chǎn)中介也在進(jìn)一步加速行業(yè)洗牌，去劣存優(yōu)。

近年來，為了促進(jìn)二手房市場的良性健康發(fā)展，我國部分城市在規(guī)范房產(chǎn)中介方面也開始試水。

去年，杭州和上海就出臺(tái)了相關(guān)措施，買賣雙方可以直接交易。2021年11月19日，新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)正式在深圳市住建局官方房地產(chǎn)信息平臺(tái)上線，首次引用了“單邊代理”模式。

在國外，多是實(shí)行房單邊代理制，中介公司為買方或賣方某一方的獨(dú)家代理人而非交易撮合人，期限為3-6個(gè)月。買方經(jīng)紀(jì)人盡力爭取低價(jià)，賣方經(jīng)紀(jì)人盡力爭取高價(jià)，而交易撮合人只爭取盡快成交。

“像我們國內(nèi)這種中介，就是屬于撮合交易”，羊迪告訴界面新聞，在美國的買方經(jīng)紀(jì)人和賣方經(jīng)紀(jì)人模式中。類似于保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人或律師的職業(yè)，他們會(huì)從更專業(yè)的角度上出發(fā)，即買方經(jīng)紀(jì)人幫忙選房，賣方經(jīng)紀(jì)人去幫忙談價(jià)。

一直以來，國內(nèi)的中介都是雙邊代理居間模式，撮合交易實(shí)際上也會(huì)造成經(jīng)紀(jì)人有可能明知道房屋產(chǎn)權(quán)有瑕疵或建筑質(zhì)量存在問題，或者明知購買人在購房資格或者支付能力上有問題，也要強(qiáng)行去促成交易而拿傭金，后續(xù)便容易造成一系列糾紛和法律問題。

在MLS模式下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人除了應(yīng)按法律法規(guī)取得資質(zhì)，還應(yīng)遵守相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律法規(guī)與行業(yè)自律規(guī)范。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)過專業(yè)的訓(xùn)練，考試合格后需要先加入全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)后，經(jīng)過協(xié)會(huì)所有的考核方可持證上崗。

在國內(nèi)，推行MLS模式還有一定的難度。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶之間無法建立信任關(guān)系，另一方面，經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人之間缺乏信任和合作精神。

作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的推動(dòng)者，貝殼借鑒美國房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的MLS模式，正以ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）邏輯，打破經(jīng)紀(jì)人、店東、品牌之間的邊界，致力于變經(jīng)紀(jì)人之間的競爭為合作，提升經(jīng)紀(jì)人服務(wù)效率。

房得寶也是MLS試水者之一。據(jù)房得寶運(yùn)營總監(jiān)洪濤此前透露，其初心便是制定有效的游戲規(guī)則，鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人把真實(shí)的、優(yōu)質(zhì)的、獨(dú)家的房源放到平臺(tái)上，經(jīng)紀(jì)人之間能夠互惠互利，形成利益共同體，做中國市場的MLS。

但能否真正踐行MSL模式，尚需時(shí)間來驗(yàn)證。