作者| 貓哥

來源| 大貓財(cái)經(jīng)

行業(yè)第一股，上市以來跌沒了97%，更慘的是，還沒退市，旗下公司不斷破產(chǎn)。

這是咋回事呢？

最近，上海三中院裁定青客公租房公司破產(chǎn)清算。

青客公租房公司也亮了家底，7.5億的總資產(chǎn)，10億的總負(fù)債，嚴(yán)重資不抵債，這公司隸屬于青客公寓，2019年青客公寓上市，雖然名氣趕不上自如、蛋殼，但卻是名副其實(shí)的“長(zhǎng)租公寓第一股”，不過上市兩年就累積虧損超過了38億。

怪的是，作為公司法人和實(shí)控人的金光杰，對(duì)外透露的信息卻是，公司破產(chǎn)這事兒，他也不知道。

為啥呢？

根據(jù)金光杰的的說法，當(dāng)初為了給青客融資，向股東借款3500萬美元，但是后來疫情來了，這錢還不上了，于是借錢的股東要求，要么還錢要么給公司，拿不出錢來的金光杰，就把公司轉(zhuǎn)給了大股東。

到2021年，他就該交權(quán)的交權(quán)，該辭職的辭職，說好聽點(diǎn)是全身而退，說難聽點(diǎn)就是被掃地出門，剩下就是大股東的事兒了。

隨后，青客旗下的公司接連破產(chǎn)。

青客設(shè)備租賃、青客公寓管理等多家青客系的公司被申請(qǐng)破產(chǎn)清算了，也意味著青客公寓旗下最重要的經(jīng)營主體，基本上都面臨破產(chǎn)境地。

這么一來，青客公寓的股價(jià)自然也撐不住，當(dāng)初發(fā)行價(jià)17美元，股價(jià)最高漲到過20.44美元，現(xiàn)在股價(jià)長(zhǎng)期在0.5美元以下，兩年多的時(shí)間，股價(jià)蒸發(fā)了97%。

為啥這么慘呢？

青客旗下大約有10萬間房源，作為“二房東”，輿論壓力一直比較大，尤其是趕上疫情，青客的操作也很讓人迷惑，他們以虧損為由，對(duì)旗下的一些房源強(qiáng)制降租金，一面對(duì)房東降租金，一面對(duì)租客漲房租，很快大家就都不干了。

直到現(xiàn)在，相關(guān)的維權(quán)也一直沒停。

在這一行，青客遠(yuǎn)稱不上老大，只是沾了“第一股”的名頭，在當(dāng)初蛋殼和自如爭(zhēng)老大爭(zhēng)得不亦樂乎的時(shí)候，在上市上搶了個(gè)先。

早在長(zhǎng)租公寓最火爆的2018年，那時(shí)的搶房源大戰(zhàn)，真的是讓不少人開了眼，一套7500元/月的房子硬生生地被抬價(jià)到1.1萬/月，連被爭(zhēng)搶的房東都看不下去了，感嘆這資本是“要吸干年輕人的血”。

而這1萬多/月的房子再被分成若干間后再提單價(jià)，這中間還是能賺不少錢的。

這個(gè)行業(yè)是怎么做到“吸血”還不賺錢的呢？

燒錢！

那時(shí)，想拿房源，就得砸錢，而長(zhǎng)租公寓搞錢跟玩兒似的。

●融資搞錢，資本生怕錯(cuò)過這個(gè)風(fēng)口，紛紛掏錢，像青客的投資房里就有摩根士丹利這種大咖；

●房東按季度收錢而租客按年付，期限錯(cuò)配能占款不少；

●租客沒錢還有租金貸，消費(fèi)主義已經(jīng)卷到了租房上；

●然后租金收益權(quán)還可以再打一個(gè)包，發(fā)行ABS這樣的金融產(chǎn)品，還能再吃一回。

有錢的吃肉，沒錢的喝湯，市場(chǎng)一片其樂融融。

但燒錢這事兒，終究會(huì)有人先頂不住的。

一些中小公寓品牌陸續(xù)出事，跑路的跑路，暴雷的暴雷，財(cái)大氣粗的還敢在這個(gè)時(shí)候吞下小品牌，然后沖進(jìn)資本市場(chǎng)繼續(xù)靠講故事再撈一筆。

就連資金緊張的青客在2020年7月份拿到一筆融資后，第一時(shí)間想的都是再收購一家企業(yè)，拿到7.22萬間的房源，來擴(kuò)充自己的規(guī)模。

這樣的資本游戲，在2020年的冬天里戛然而止，爭(zhēng)到了先手的“準(zhǔn)老大”蛋殼，暴雷了。

沒拿到房租的房東開始趕人，已經(jīng)交了租金的租戶，在那個(gè)分外寒冷的冬天里面，無家可歸，而更慘的是，不少人就是租金貸用戶，即便是被趕出來，還得還貸款。

即便是已經(jīng)到了2022年，蛋殼暴雷的后遺癥依然 不小，至今仍有不少受害者在投訴平臺(tái)發(fā)起投訴，向蛋殼維權(quán)。

但是，此時(shí)的蛋殼已退市，公司雖然還沒破產(chǎn)，但是已經(jīng)找不到什么人可以來接這個(gè)爛攤子。

這近4萬人的投訴咋辦？

沒辦法。

這樣的慘案只多不少。

天眼查搜索的數(shù)據(jù)顯示，2012年以來成立并含有“公寓”且主營業(yè)務(wù)為租賃和商業(yè)服務(wù)的企業(yè)，有4萬多家被吊銷或者注銷，占到了總量的34%，而在剩余的7萬多家在業(yè)企業(yè)里面，還有2660家失信企業(yè)。

即便很多企業(yè)仍在業(yè)，但是也處在崩潰的邊緣，比如蛋殼，再比如青客，說是一場(chǎng)全行業(yè)的大崩潰也不為過。

這里面有一個(gè)大趨勢(shì)，就是強(qiáng)監(jiān)管。

一些“風(fēng)口”上的新行業(yè)在早期往往是游離在監(jiān)管之外的，無序擴(kuò)張中總有一些空子可以鉆，比如租金貸，加杠桿的同時(shí)，也埋了很多雷。

隨后監(jiān)管力度升級(jí)，不得誘導(dǎo)“租金貸”，然后更是對(duì)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”這樣的行為進(jìn)行了管控，這個(gè)路子被堵死，很多企業(yè)的游戲玩不下去了，死就成為一種必然。

更慘的是，現(xiàn)在“二房東”這種商業(yè)模式也要面對(duì)挫折。

2021年的8月份，《北京市住房租賃條例》（征求意見稿）開始公開征求意見，里面有兩條很有意思：

1、“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得提供轉(zhuǎn)租服務(wù)”；

2、“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得代收代付租金、押金，不得賺取租金差價(jià)”。

啥意思呢？

意見稿一出，就有消息稱“鏈家、我愛我家將被禁止轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)”，房產(chǎn)中介不能做“二房東”了，更不能從中賺差價(jià)。當(dāng)然真正的焦點(diǎn)并不在鏈家身上，而是與鏈家關(guān)系密切的自如，蛋殼倒下，自如稱王，但是顯然監(jiān)管對(duì)于這事兒還是很在意，如果相關(guān)的條例落地，自如的未來還很難說。

亂歸亂，租房市場(chǎng)的規(guī)模還是很大的，有數(shù)據(jù)顯示，2030年的租房人口將達(dá)到2.6億，依然是很大的剛需。

當(dāng)現(xiàn)實(shí)需求遇上容易被投機(jī)的市場(chǎng)，自然容易被盯上，房住不炒，而作為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要分支，自然也應(yīng)該“房租不炒”。

那租房市場(chǎng)咋辦呢？

長(zhǎng)租公寓這種路子沒走通順、監(jiān)管加強(qiáng)、短期內(nèi)見回報(bào)比較慢的項(xiàng)目，都在被慢慢剝離，接盤的會(huì)是誰呢？

大家都在期待國家隊(duì)。

比如建行在2020年的時(shí)候就接了青客在杭州的5000間公寓。這5000間顯然只是小打小鬧，大家更大的希望在于國家在2021年初提出來的“利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房”，國家提供土地、財(cái)稅、金融等政策都有相關(guān)的支持，比如不需補(bǔ)繳土地價(jià)款、免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等等。

有地、有錢，就可以自建租賃社區(qū)，當(dāng)然，有這條件的大多數(shù)是國企了。

在蘇州、上海、南京等地，國企已經(jīng)當(dāng)上了房東，項(xiàng)目非常搶手，推出的不少租賃房源，預(yù)訂率100%，就連自如都停止了激進(jìn)擴(kuò)張的步伐，積極尋找國企合作來做靠山了。

國家隊(duì)入場(chǎng)，確實(shí)讓不少租戶看到了希望。

價(jià)格不一定全都能滿意，但是起碼國企房東有一個(gè)好處，更穩(wěn)定。

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