本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 李未來 北京報(bào)道

2021年，全國多個(gè)城市開啟了新的供地模式，集中供地。新模式不僅僅考驗(yàn)房企的戰(zhàn)略布局能力，也對(duì)房企的資金能力提出了更高的要求。在一些資金狀況不佳的房企選擇“躺平”情況下，城投公司開始在土地市場(chǎng)發(fā)力，成為了拿地大戶。特別是在第三批集中供地過程中，長三角地區(qū)城投公司的參與率超過70%。

值得關(guān)注的是，近期，城投債有收緊的信號(hào)。業(yè)內(nèi)則認(rèn)為，城投公司在土地市場(chǎng)的參與度，的確緩解了地塊流拍的現(xiàn)象，也補(bǔ)充了財(cái)政收入。但這也同樣考驗(yàn)著城投公司的項(xiàng)目開發(fā)能力和運(yùn)營能力，投資者也需要警惕城投公司的資金風(fēng)險(xiǎn)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年1月24日，今年城投債發(fā)行規(guī)模為3455.11億元，相比較去年同期超過4600億元的規(guī)模來看有較為明顯的下滑。

城投公司為拿地“大戶”

“三道紅線”出臺(tái)使得房企資金壓力越來越大。因此，“囊中羞澀”的房企在2021年拿地時(shí)顯得格外謹(jǐn)慎，觀望情緒也較為濃重。2021年前兩輪集中供地時(shí)，不少房企選擇補(bǔ)倉優(yōu)質(zhì)地塊，拿地計(jì)劃在前兩輪已經(jīng)完成。

隨后，第三輪集中供地，房企“躺平”態(tài)度更加明顯。城投公司則上升為拿地主力，為土地市場(chǎng)貢獻(xiàn)了大部分交易額。中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在2021年第三輪土拍中，深圳、無錫、廣州、南京、蘇州5個(gè)城市當(dāng)?shù)爻峭豆臼侵饕α?，參與率超過70%。

以廣州為例，2021年廣州第三批集中供地的13宗地塊全部底價(jià)成交。其中，白云城市建設(shè)、南沙開發(fā)建設(shè)等城投企業(yè)是投資主力，地方城投在第三批集中供地中累計(jì)斬獲9宗地塊。

此外，無錫第三批集中供地一共成交20宗地塊，其中15宗被城投公司納入囊中，而蘇州和南京的第三批集中供地中，也有超過半數(shù)的地塊被城投公司拍下。諸葛找房方面認(rèn)為，城投企業(yè)在土地市場(chǎng)上的參與度與城市自身熱度存在一定正相關(guān)關(guān)系。長三角經(jīng)濟(jì)圈城市以及武漢、廣州等發(fā)展比較穩(wěn)健的城市，城投企業(yè)的活躍度也比較高。

諸葛找房方面認(rèn)為，城投公司拿地比例提升，在一定程度上緩解了開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地導(dǎo)致地塊流拍的問題，承接了房企的職能。同時(shí)，地方政府還可以通過土地出讓金返還的形式，減輕城投公司資金壓力。

警惕城投風(fēng)險(xiǎn)

近年來，城投公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的參與度越來越高。中債資信發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，2400家城投主體中，有900多家城投主體的業(yè)務(wù)類型包含房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，占比超過37%。

華創(chuàng)證券發(fā)布的研報(bào)顯示，城投公司拿地比例上升，在一定程度上彌補(bǔ)了開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地導(dǎo)致出讓收入大幅減少的問題。同時(shí)，從2021年第三批集中供地的結(jié)果來看，城投公司在土地市場(chǎng)溫度下降的背景下，仍然大手筆拿地，也起到了“托底”的作用。

不過，諸葛找房也在研究報(bào)告中指出，城投公司大規(guī)模拿地也蘊(yùn)藏一定風(fēng)險(xiǎn)，城投公司的項(xiàng)目操盤能力有待考察，未來項(xiàng)目去化情況也具有不確定性，這也或?qū)Ⅱ?qū)動(dòng)后期城投公司與優(yōu)質(zhì)品牌房企合作，取長補(bǔ)短，共同開發(fā)。

值得關(guān)注的是，近期，城投公司和城投債均有波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。在2022年1月初，市場(chǎng)有消息傳出，城投債發(fā)行收緊，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)出臺(tái)新政，城建相關(guān)企業(yè)發(fā)債政策大幅收緊，橙色、紅色區(qū)域的發(fā)債客戶后期只能采用借新還舊的模式。

同時(shí)，1月14日，彭博社發(fā)布報(bào)道稱，中國最大的幾家銀行對(duì)地方政府融資平臺(tái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資變得更加挑剔，擔(dān)心這些公司取代民營開發(fā)商成為土地的主要買家后，銀行會(huì)承擔(dān)過多的風(fēng)險(xiǎn)。

有關(guān)報(bào)道稱，2022年至少有5家國有銀行對(duì)向?qū)で筚徺I土地和開發(fā)新房產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)力較弱的地方融資平臺(tái)提供貸款增加新的限制，銀行在評(píng)估當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)財(cái)政實(shí)力和項(xiàng)目銷售前景方面更加嚴(yán)格。

不斷釋放的收緊信號(hào)也讓城投債發(fā)行規(guī)模有所下滑。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年1月24日，今年城投債發(fā)行規(guī)模為3455.11億元，相比較去年同期超過4600億元的規(guī)模來看有較為明顯的下滑。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從近期土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)來看，一些城投公司可能也面臨新的問題和挑戰(zhàn)，比如拿地后資金虧空較大、或者后續(xù)亟需引入房企來進(jìn)行合作。類似銀行態(tài)度轉(zhuǎn)向是需要警惕的，對(duì)于看似一片繁榮的城投公司拿地這一現(xiàn)狀也需要提出一些疑問，這樣有助于更加客觀地看待城投企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)和土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，也可以起到提前預(yù)警的作用。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>