財聯社1月29日電，記者獨家獲悉，中國奧園引進戰(zhàn)投已有進展，山東某康養(yǎng)地產國企或有意成為中國奧園控股股東，目前該國企已完成對中國奧園的初步盡調，預計年后啟動實質性盡調及商務接洽。另據記者了解，廣東粵海置地、越秀地產等企業(yè)也已在實質考察中國奧園廣州、珠海等地房地產項目。（財聯社記者 陳業(yè)）

作者：六土

最近房地產界的好消息好像不斷，暖風頻吹，先是傳聞國企注資民企，接著承債式并購貸款不再計入“三條紅線”，20日上午又宣布5年期LPR21個月來首次下調。

在這一套組合拳下，市場的預期能否改變，房地產市場、房地產企業(yè)是不是會逐步活過來？還是一個未知答案。

01

宣布違約

1月19日晚間，一則消息攪動了房地產界和資本市場。

中國奧園發(fā)出一則出乎市場和投資者的意料的公告，稱經審慎考慮流動性狀況，將不會為即將于2022年1月20日本金總額為1.88億美元及1月23日到期本金總額為5億美元的美元票據支付余下本金及最后一期利息；

此外，在30天寬限期屆滿后，其也將不會支付于2023年6月到期本金總額為2億美元、2024年6月到期本金總額為2億美元的美元票據項下的最新一期利息。

更關鍵的是，中國奧園同時提示，其所有其他境外金融負債項下將發(fā)生(或已發(fā)生)違約事件，也就是說后續(xù)更多的交叉違約可能接踵而至，而公司無力償還。

這件事最為特殊的在于，中國奧園不僅未曾提前就即將于本周到期的美元票據發(fā)起任何要約收購，且在到期日尚未來臨之前就先公告違約，這樣的態(tài)度和做法顯然也與其他房企有別。

在官宣違約之后，中國奧園即將進入債務重組階段。

需要留意的是，中國奧園并未在公告中披露重大進展是為何事。從公告中，尚未看到中國奧園在自救方面有任何正向的反饋。

02

早有端倪

2021年10月26日，在深圳舉辦的第十一屆中國地產價值年會上，中國奧園憑借穩(wěn)健經營、高效發(fā)展，在年會上公布的“2021中國地產上市公司品牌價值榜TOP100”榜單中位列17名，躋身20強。

具有諷刺意味的是，當年10月份多家評級公司對于中國奧園的后市發(fā)展，以及未來債市兌付情況評價消極，并不看好。各大國際評級巨頭就對中國奧園預警并下調評級，導致其不斷上演“股債雙殺”，進入11月評級下調更為密集，一個月內下調了五次。

11月初，國際評級機構惠譽認為中國奧園的財務靈活性會不斷下降，宣布將中國奧園的長期外幣發(fā)行人違約評級從“BB”下調至“B+”，展望“負面”。將中國奧園的高級無抵押評級及其未償付美元高級無抵押票據的評級從“BB-”下調至“B+”，回收率評級為“RR4”。

11月16日，標普將中國奧園集團的長期發(fā)行人信用評級從“B”下調至“CCC”，并將該公司未償高級無抵押票據的長期發(fā)行評級從“B-”下調至“CCC-”。

11月17日，“19奧園02”下跌34.38%，盤中更是兩次觸發(fā)臨時停牌。18日“19奧園02”繼續(xù)下跌并再次觸發(fā)臨時停牌，跌幅一度達到27.07%。兩天內該債券跌幅超過了50%。

12月2日，中國奧園公告，評級下調導致若干境外融資觸發(fā)違約條款。本金總額為約6.512億美元（約合人民幣42億元）的融資因評級下調而要求償還。

中國奧園在境外存續(xù)的美元債有10只，存續(xù)規(guī)模約29億美元，正常是在未來數年陸續(xù)到期，如果因交叉違約集中到期，無疑償還壓力巨大。

03

現金枯竭

在經營層面，中國奧園早就受到流動性緊張的影響。截至2021年12月31日，中國奧園未經審核物業(yè)合同銷售金額約人民幣1210.3億元，同比下跌約9.0%。

流動負債來看，奧園在銀行及其他借款407億元，優(yōu)先票據及債券109.96億元；非流動負債方面，銀行及其他借款394.78億元，優(yōu)先票據及債券201億元。加上長短期的租賃負債約8億元，有息負債合計達到1121億元。

12月初，公司約60億的內部理財宣布爆雷，并公布延期兌付方案，其中包括以房抵債。

伴隨公司爆雷，公司銷售額不出意外出現斷崖式下滑。

2021年半年報顯示，中國奧園的凈負債率80.7%，現金短債比1.3倍，剔除預收賬款后資產負債率78.5%，踩中“三道紅線”中的一條。

中國奧園一年內到期有息負債合計517億元，貨幣資金683億元，如果考慮現金受限制情況，中國奧園還有411億元的“貿易及其他應付款”。

從“三道紅線”來看，中國奧園的似乎沒有那么悲觀，但其實賬上的現金捉襟見肘。

和前幾年的高速增長相比，中國奧園的銷售表現判若兩人。2015到2019年，中國奧園的合約銷售金額復合增長率達67%，在2019年一舉突破千億大關，2020年成功躋身TOP30強陣營。

但全面沖刺規(guī)模的同時，以收并購作為重要擴張模式的中國奧園，債務率也快速提升，并且規(guī)模和利潤之間的矛盾越來越明顯。

2020年，中國奧園毛利率為25.1%，同比下降4.6個百分點。到了2021年中國奧園毛利率繼續(xù)微降到25.0%。其盈利指標也出現了下滑的趨勢。

來源：中國奧園半年報

到2021年三季度，中國奧園合同銷售額累計約人民幣985億元，較2020年同期還增長18%。而到了2021年年底，其合同銷售金額約人民幣1210.3億元，同比轉為下跌約9%。

也就是說去年四季度的10、11和12三個月一共就賣了225億元，具體來看每個月分別銷售101.3億元、71.5億元和52億元。其中12月已經跌到冰點，同比跌幅達到73%。

12月2日，中國奧園正計劃出售位于中國香港葵涌的一棟活化工廈。

中國奧園經營的問題在資本市場得以體現，其股價自2021年6月以來加速下跌，從高位的8.31港元跌到20日的1.63港元，跌幅高達79.95%。市值不到48億港元，與1200多億人民幣的銷售規(guī)模相比，反差巨大。

可以看出在2021年11月和12月，有一波明顯的放量下跌，那時進場的股民估計要難受很久了。

這也是在提醒投資人，不要輕易進入有資金壓力的民營房企股票，以免成為最后一波接盤俠。

04

奧園歷史

與絕大多數珠三角的民營企業(yè)家類似，奧園集團創(chuàng)始人郭梓文也是從一窮二白開始創(chuàng)業(yè)的，最早承包困難國企，后來開始整合政府資源，郭老板從最初的承包開始，只用了短短7年就成為中國“復合地產第一人”。

1991年郭梓文到處借錢，籌得了5萬元接手了廣東番禺建安裝飾公司，該公司彼時負債累累、瀕臨倒閉，郭老板憑著其能吃苦、敢闖敢拼拿下了市場，賺到了人生的第一桶金。

之后又承包了一家叫做梅山建設的公司，從爛尾項目金業(yè)別墅花園開始正式進軍房地產開發(fā)行業(yè)。

1998年，郭梓文開始將地產項目與體育結合。其在番禺洛溪大橋邊有200多畝農地。為了與周邊的開發(fā)商形成競爭優(yōu)勢，同時在廣州房地產行業(yè)打出名聲，提出了“運動就在家門口”的概念，將”金業(yè)體育花園”更名為”廣州奧林匹克花園”。

據郭梓文自己陳述，“那時候請朋友吃飯唱歌，他們已經沒興趣了。但請他們打球卻很愿意。而且周末我看廣州體育場館塞滿了人，才想到這里面一定有什么市場。”

為了打出影響力，與奧運的結合，讓郭梓文在業(yè)內的知名度迅速提升，他也將企業(yè)更名為“奧園置業(yè)”。

那幾年恰恰是北京申辦奧運期間，“奧林匹克花園”的名字不能屬于某個開發(fā)商，在成為中國奧委會的專利后，郭梓文獲得該名稱的特許經營權。

從2013年破百億，到2019年破千億，奧園僅用了6年時間就成為“粵港澳四小龍”之首。

05

何去何從

不少購買了奧園期房的網友擔心能否按期收房。奧園表示，大部分房地產項目按計劃及進度進行，同時正采取措施繼續(xù)確保項目竣工交付，及降低營運開支。目前管理團隊包括高級管理層保持穩(wěn)定。

中國奧園，絕不會是最后一個倒下的房企，最近的組合拳提升市場信心，到底能不能挽救市場信心，這是一個正在進行的試題。