財(cái)聯(lián)社1月29日電，記者獨(dú)家獲悉，中國(guó)奧園引進(jìn)戰(zhàn)投已有進(jìn)展，山東某康養(yǎng)地產(chǎn)國(guó)企或有意成為中國(guó)奧園控股股東，目前該國(guó)企已完成對(duì)中國(guó)奧園的初步盡調(diào)，預(yù)計(jì)年后啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性盡調(diào)及商務(wù)接洽。另?yè)?jù)記者了解，廣東粵海置地、越秀地產(chǎn)等企業(yè)也已在實(shí)質(zhì)考察中國(guó)奧園廣州、珠海等地房地產(chǎn)項(xiàng)目。（財(cái)聯(lián)社記者 陳業(yè)）

作者：六土

最近房地產(chǎn)界的好消息好像不斷，暖風(fēng)頻吹，先是傳聞國(guó)企注資民企，接著承債式并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”，20日上午又宣布5年期LPR21個(gè)月來(lái)首次下調(diào)。

在這一套組合拳下，市場(chǎng)的預(yù)期能否改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)是不是會(huì)逐步活過來(lái)？還是一個(gè)未知答案。

01

宣布違約

1月19日晚間，一則消息攪動(dòng)了房地產(chǎn)界和資本市場(chǎng)。

中國(guó)奧園發(fā)出一則出乎市場(chǎng)和投資者的意料的公告，稱經(jīng)審慎考慮流動(dòng)性狀況，將不會(huì)為即將于2022年1月20日本金總額為1.88億美元及1月23日到期本金總額為5億美元的美元票據(jù)支付余下本金及最后一期利息；

此外，在30天寬限期屆滿后，其也將不會(huì)支付于2023年6月到期本金總額為2億美元、2024年6月到期本金總額為2億美元的美元票據(jù)項(xiàng)下的最新一期利息。

更關(guān)鍵的是，中國(guó)奧園同時(shí)提示，其所有其他境外金融負(fù)債項(xiàng)下將發(fā)生(或已發(fā)生)違約事件，也就是說(shuō)后續(xù)更多的交叉違約可能接踵而至，而公司無(wú)力償還。

這件事最為特殊的在于，中國(guó)奧園不僅未曾提前就即將于本周到期的美元票據(jù)發(fā)起任何要約收購(gòu)，且在到期日尚未來(lái)臨之前就先公告違約，這樣的態(tài)度和做法顯然也與其他房企有別。

在官宣違約之后，中國(guó)奧園即將進(jìn)入債務(wù)重組階段。

需要留意的是，中國(guó)奧園并未在公告中披露重大進(jìn)展是為何事。從公告中，尚未看到中國(guó)奧園在自救方面有任何正向的反饋。

02

早有端倪

2021年10月26日，在深圳舉辦的第十一屆中國(guó)地產(chǎn)價(jià)值年會(huì)上，中國(guó)奧園憑借穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、高效發(fā)展，在年會(huì)上公布的“2021中國(guó)地產(chǎn)上市公司品牌價(jià)值榜TOP100”榜單中位列17名，躋身20強(qiáng)。

具有諷刺意味的是，當(dāng)年10月份多家評(píng)級(jí)公司對(duì)于中國(guó)奧園的后市發(fā)展，以及未來(lái)債市兌付情況評(píng)價(jià)消極，并不看好。各大國(guó)際評(píng)級(jí)巨頭就對(duì)中國(guó)奧園預(yù)警并下調(diào)評(píng)級(jí)，導(dǎo)致其不斷上演“股債雙殺”，進(jìn)入11月評(píng)級(jí)下調(diào)更為密集，一個(gè)月內(nèi)下調(diào)了五次。

11月初，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)認(rèn)為中國(guó)奧園的財(cái)務(wù)靈活性會(huì)不斷下降，宣布將中國(guó)奧園的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“B+”，展望“負(fù)面”。將中國(guó)奧園的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及其未償付美元高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。

11月16日，標(biāo)普將中國(guó)奧園集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“CCC”，并將該公司未償高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC-”。

11月17日，“19奧園02”下跌34.38%，盤中更是兩次觸發(fā)臨時(shí)停牌。18日“19奧園02”繼續(xù)下跌并再次觸發(fā)臨時(shí)停牌，跌幅一度達(dá)到27.07%。兩天內(nèi)該債券跌幅超過了50%。

12月2日，中國(guó)奧園公告，評(píng)級(jí)下調(diào)導(dǎo)致若干境外融資觸發(fā)違約條款。本金總額為約6.512億美元（約合人民幣42億元）的融資因評(píng)級(jí)下調(diào)而要求償還。

中國(guó)奧園在境外存續(xù)的美元債有10只，存續(xù)規(guī)模約29億美元，正常是在未來(lái)數(shù)年陸續(xù)到期，如果因交叉違約集中到期，無(wú)疑償還壓力巨大。

03

現(xiàn)金枯竭

在經(jīng)營(yíng)層面，中國(guó)奧園早就受到流動(dòng)性緊張的影響。截至2021年12月31日，中國(guó)奧園未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售金額約人民幣1210.3億元，同比下跌約9.0%。

流動(dòng)負(fù)債來(lái)看，奧園在銀行及其他借款407億元，優(yōu)先票據(jù)及債券109.96億元；非流動(dòng)負(fù)債方面，銀行及其他借款394.78億元，優(yōu)先票據(jù)及債券201億元。加上長(zhǎng)短期的租賃負(fù)債約8億元，有息負(fù)債合計(jì)達(dá)到1121億元。

12月初，公司約60億的內(nèi)部理財(cái)宣布爆雷，并公布延期兌付方案，其中包括以房抵債。

伴隨公司爆雷，公司銷售額不出意外出現(xiàn)斷崖式下滑。

2021年半年報(bào)顯示，中國(guó)奧園的凈負(fù)債率80.7%，現(xiàn)金短債比1.3倍，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率78.5%，踩中“三道紅線”中的一條。

中國(guó)奧園一年內(nèi)到期有息負(fù)債合計(jì)517億元，貨幣資金683億元，如果考慮現(xiàn)金受限制情況，中國(guó)奧園還有411億元的“貿(mào)易及其他應(yīng)付款”。

從“三道紅線”來(lái)看，中國(guó)奧園的似乎沒有那么悲觀，但其實(shí)賬上的現(xiàn)金捉襟見肘。

和前幾年的高速增長(zhǎng)相比，中國(guó)奧園的銷售表現(xiàn)判若兩人。2015到2019年，中國(guó)奧園的合約銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)67%，在2019年一舉突破千億大關(guān)，2020年成功躋身TOP30強(qiáng)陣營(yíng)。

但全面沖刺規(guī)模的同時(shí)，以收并購(gòu)作為重要擴(kuò)張模式的中國(guó)奧園，債務(wù)率也快速提升，并且規(guī)模和利潤(rùn)之間的矛盾越來(lái)越明顯。

2020年，中國(guó)奧園毛利率為25.1%，同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。到了2021年中國(guó)奧園毛利率繼續(xù)微降到25.0%。其盈利指標(biāo)也出現(xiàn)了下滑的趨勢(shì)。

來(lái)源：中國(guó)奧園半年報(bào)

到2021年三季度，中國(guó)奧園合同銷售額累計(jì)約人民幣985億元，較2020年同期還增長(zhǎng)18%。而到了2021年年底，其合同銷售金額約人民幣1210.3億元，同比轉(zhuǎn)為下跌約9%。

也就是說(shuō)去年四季度的10、11和12三個(gè)月一共就賣了225億元，具體來(lái)看每個(gè)月分別銷售101.3億元、71.5億元和52億元。其中12月已經(jīng)跌到冰點(diǎn)，同比跌幅達(dá)到73%。

12月2日，中國(guó)奧園正計(jì)劃出售位于中國(guó)香港葵涌的一棟活化工廈。

中國(guó)奧園經(jīng)營(yíng)的問題在資本市場(chǎng)得以體現(xiàn)，其股價(jià)自2021年6月以來(lái)加速下跌，從高位的8.31港元跌到20日的1.63港元，跌幅高達(dá)79.95%。市值不到48億港元，與1200多億人民幣的銷售規(guī)模相比，反差巨大。

可以看出在2021年11月和12月，有一波明顯的放量下跌，那時(shí)進(jìn)場(chǎng)的股民估計(jì)要難受很久了。

這也是在提醒投資人，不要輕易進(jìn)入有資金壓力的民營(yíng)房企股票，以免成為最后一波接盤俠。

04

奧園歷史

與絕大多數(shù)珠三角的民營(yíng)企業(yè)家類似，奧園集團(tuán)創(chuàng)始人郭梓文也是從一窮二白開始創(chuàng)業(yè)的，最早承包困難國(guó)企，后來(lái)開始整合政府資源，郭老板從最初的承包開始，只用了短短7年就成為中國(guó)“復(fù)合地產(chǎn)第一人”。

1991年郭梓文到處借錢，籌得了5萬(wàn)元接手了廣東番禺建安裝飾公司，該公司彼時(shí)負(fù)債累累、瀕臨倒閉，郭老板憑著其能吃苦、敢闖敢拼拿下了市場(chǎng)，賺到了人生的第一桶金。

之后又承包了一家叫做梅山建設(shè)的公司，從爛尾項(xiàng)目金業(yè)別墅花園開始正式進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。

1998年，郭梓文開始將地產(chǎn)項(xiàng)目與體育結(jié)合。其在番禺洛溪大橋邊有200多畝農(nóng)地。為了與周邊的開發(fā)商形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在廣州房地產(chǎn)行業(yè)打出名聲，提出了“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的概念，將”金業(yè)體育花園”更名為”廣州奧林匹克花園”。

據(jù)郭梓文自己陳述，“那時(shí)候請(qǐng)朋友吃飯唱歌，他們已經(jīng)沒興趣了。但請(qǐng)他們打球卻很愿意。而且周末我看廣州體育場(chǎng)館塞滿了人，才想到這里面一定有什么市場(chǎng)?！?/p>

為了打出影響力，與奧運(yùn)的結(jié)合，讓郭梓文在業(yè)內(nèi)的知名度迅速提升，他也將企業(yè)更名為“奧園置業(yè)”。

那幾年恰恰是北京申辦奧運(yùn)期間，“奧林匹克花園”的名字不能屬于某個(gè)開發(fā)商，在成為中國(guó)奧委會(huì)的專利后，郭梓文獲得該名稱的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。

從2013年破百億，到2019年破千億，奧園僅用了6年時(shí)間就成為“粵港澳四小龍”之首。

05

何去何從

不少購(gòu)買了奧園期房的網(wǎng)友擔(dān)心能否按期收房。奧園表示，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目按計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行，同時(shí)正采取措施繼續(xù)確保項(xiàng)目竣工交付，及降低營(yíng)運(yùn)開支。目前管理團(tuán)隊(duì)包括高級(jí)管理層保持穩(wěn)定。

中國(guó)奧園，絕不會(huì)是最后一個(gè)倒下的房企，最近的組合拳提升市場(chǎng)信心，到底能不能挽救市場(chǎng)信心，這是一個(gè)正在進(jìn)行的試題。