自國家“十四五”規(guī)劃綱要明確提出實施城市更新行動以來，城市更新的重要性被提到了前所未有的高度，各地也積極推動實施城市更新行動。

城市更新為什么這么重要？參與主體眾多，如何協(xié)調(diào)各方的利益關(guān)系？其中有哪些難點亟待攻破？為了更好地回答相關(guān)問題，網(wǎng)易財經(jīng)—城市更新頻道特推出《共話城市更新》 系列專訪，邀請學(xué)界、業(yè)界權(quán)威人士分享獨(dú)到見解，敬請關(guān)注。

【本期嘉賓】

董藩（北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、教授、博士生導(dǎo)師）

【核心觀點】

1、長期來看，如果房地產(chǎn)開發(fā)能力下降了，對我們老百姓沒有好處——因為供應(yīng)量減少了，就意味著未來價格上漲的動力會更強(qiáng)。只有開發(fā)的量多了，更多開發(fā)商進(jìn)入市場了，我們買房子才能又好又便宜。

2、我們想讓房價趨穩(wěn)，保證就業(yè)，就必須把這些落后的存量房屋，特別是配套設(shè)施非常差、不節(jié)能、不環(huán)保、沒綠化，以及消防不達(dá)標(biāo)的住宅，全都扒掉，蓋成適合眼下城市生活標(biāo)準(zhǔn)的房子，這才是城市更新重要的工作點。

3、在嚴(yán)格監(jiān)管的情況下給運(yùn)營商開發(fā)貸款，不給開發(fā)貸款肯定不行。全世界開發(fā)房子都靠借款，全世界也都允許預(yù)售。如果把這一塊卡死了，讓運(yùn)營商靠自有資金開發(fā)，他就沒法兒做這件事情。沒有產(chǎn)出，需求就沒辦法滿足，我們就買不到房子，所以我不贊同把對開發(fā)貸卡死的政策。

【訪談實錄】

網(wǎng)易財經(jīng)：國家在“十四五”規(guī)劃和“2035遠(yuǎn)景目標(biāo)”中都明確提到實施城市更新行動，城市更新正在成為地產(chǎn)行業(yè)一條繞不開的主賽道，您如何看當(dāng)前的房地產(chǎn)市場以及與城市更新的關(guān)系？

董藩：當(dāng)前政策背景下，房地產(chǎn)市場所處的環(huán)境是比較嚴(yán)、比較緊的，受到限購、限貸、限價、限售等政策制約，更重要的是一些民營的房地產(chǎn)開發(fā)商融資非常困難。從開發(fā)的角度來看，確實還是不太景氣，希望2022年政策上能夠放松，讓所有開發(fā)商都能有機(jī)會重新進(jìn)入市場。

長期來看，如果房地產(chǎn)開發(fā)能力下降了，對我們老百姓沒有好處——因為供應(yīng)量減少了，就意味著未來價格上漲的動力會更強(qiáng)。只有開發(fā)的量多了，更多開發(fā)商進(jìn)入市場了，我們買房子才能又好又便宜。

想象一下，如果現(xiàn)在北京市只有100家、200家飯店，那你去飯店還能吃上飯嗎？還能排上座位嗎？它的價格會有多高？服務(wù)質(zhì)量會有多么差？房地產(chǎn)的問題與此相同。在這個問題上，我覺得老百姓的情緒其實是反市場的，按這個情緒下去，開發(fā)商都倒掉，政府又不可能重新分公房，那我們的房子在哪里？年輕人將來結(jié)婚到哪里買房子？這是個問題。

通過規(guī)范交易秩序，整頓房地產(chǎn)領(lǐng)域中一些違法違規(guī)的現(xiàn)象，使得開發(fā)商更健康，整個市場更健康，我想這應(yīng)該成為房地產(chǎn)行業(yè)管理的主調(diào)。至于是在老城區(qū)搞城市更新，還是在城市周圍搞新地開發(fā)，這反而是次要的問題。城市更新不僅僅是存量更新，其實存量房屋很少，都是兩層、三層的房子，深圳有大量的城市更新項目，就是改造上世紀(jì)80年代、90年代初建的房子，扒掉它，重新蓋成幾十層高的，會建成大量的住宅，也是增量房屋大量產(chǎn)出的過程。

在我看來，其實很多城市房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。我們想讓房價趨穩(wěn)，保證就業(yè)，就必須把這些落后的存量房屋，特別是配套設(shè)施非常差、不節(jié)能、不環(huán)保、沒綠化，以及消防不達(dá)標(biāo)的住宅，全都扒掉，蓋成適合眼下城市生活標(biāo)準(zhǔn)的房子，這才是城市更新重要的工作點。

網(wǎng)易財經(jīng)：城市更新項目運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，前期資金沉淀也比較多，不少進(jìn)入該領(lǐng)域的運(yùn)營商都不可避免面臨來自資金方面的壓力。請問，如何有效解決資金的問題呢？

董藩：很簡單，在嚴(yán)格監(jiān)管的情況下給運(yùn)營商開發(fā)貸款，不給開發(fā)貸款肯定不行。全世界開發(fā)房子都靠借款，全世界也都允許預(yù)售。如果把這一塊卡死了，讓運(yùn)營商靠自有資金開發(fā)，他就沒法兒做這件事情。沒有產(chǎn)出，需求就沒辦法滿足，我們就買不到房子，所以我不贊同把對開發(fā)貸卡死的政策。

網(wǎng)易財經(jīng)：在老舊小區(qū)改造中，政府、企業(yè)、居民、社會力量往往難以形成合力，政府作為投資主體和主導(dǎo)者甚至可能出現(xiàn)出力不討好的情況，如何破解這一難題？

董藩：政府在老舊小區(qū)改造中出力不討好，是因為加裝電梯等事情，畢竟人是自利的，更多的人會考慮自己。我們發(fā)現(xiàn)在操作老舊小區(qū)改造的過程中，確實會遇到很多沖突，比如加電梯要分?jǐn)傎M(fèi)用，但一樓說我不用電梯，我不交這個錢；二樓說我也可以爬樓梯，我也不交。那好了，只剩下三樓四樓的，讓他們?nèi)ソ?，?fù)擔(dān)更重了，而且有了電梯，二樓的未必不坐，所以這個事情就會產(chǎn)生沖突，協(xié)調(diào)不出個結(jié)果。我想，有人想不交或少交，不能說沒有理由，有時可能也有它的道理，但怎樣通過協(xié)商，形成比較合理的分?jǐn)偡绞剑矣X得是可以研究的，一樓基本不用，但你上樓串門不坐電梯嗎？所以可以少一點，比如一樓只拿很低的比例，二樓只要有電梯，我相信他還是會用的，只是電梯壞了他不用也比較方便，我們看看怎樣把這些事情處理好。

就像拆遷補(bǔ)償問題，經(jīng)過幾輪談判后，對大部分家庭的補(bǔ)償都基本合理的，甚至是優(yōu)厚的，但拆遷戶對政府和開發(fā)商，絕對不會說自己已經(jīng)很滿意，也總會有釘子戶擋在那里，他希望占更多便宜。對這種情況，我們通過司法手段來解決，也就可以了，或者政府有一些建立在合理討論基礎(chǔ)之上的行政強(qiáng)制，我覺得是可以的。否則開發(fā)不能順利進(jìn)行，遲遲不能交房，對大部分同意拆遷的家庭也不公平。