中新經(jīng)緯1月5日電 (董湘依)剛剛過去的2021年樓市表現(xiàn)如何？中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年樓市調(diào)控高達651次，刷新歷史紀(jì)錄，同比漲幅高達33%。專家分析稱，2021年房地產(chǎn)整體調(diào)控政策表現(xiàn)為上半年收緊，下半年市場下調(diào)后逐漸出臺穩(wěn)定調(diào)控的政策。

2021樓市調(diào)控次數(shù)創(chuàng)新高

資料圖 中新經(jīng)緯攝

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，隨著信貸政策的穩(wěn)定，2021年各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，最典型的政策內(nèi)容是人才補貼、購房補貼。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年12月，包括桂林、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定等在內(nèi)的近25個城市都拿出了“真金白銀”，以期提振房地產(chǎn)市場。

在這些政策的影響下，去年12月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達65次，是最近幾個月以來的政策次數(shù)高點。

整體來看，2021年高達651次同比上漲幅度高達33%(2020年累計調(diào)控489次)，同時刷新歷史紀(jì)錄，平均每月調(diào)控次數(shù)高達54次。

專家：釋放多重信號

資料圖 中新經(jīng)緯攝

2021年房地產(chǎn)調(diào)控超過650次，創(chuàng)歷史新高，釋放什么信號？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯指出——信號一：2021年11月-12月以來，房地產(chǎn)政策整體出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，政策暖風(fēng)頻吹，特別是央行及地方維持房地產(chǎn)穩(wěn)定政策不斷出現(xiàn)，限制市場非理性下調(diào)的政策也持續(xù)出臺。去年12月，各地房地產(chǎn)政策寬松明顯，超過25個城市發(fā)布了不同力度的補貼購房政策，主要集中在人才補貼、新城市居民落戶購房補貼等。

信號二：政策底部出現(xiàn)，信貸回歸正常。中央強調(diào)“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標(biāo)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險底線。整體看，市場房貸逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展。

信號三：目前看，信貸積壓城市明顯緩解，隨著影響最近房地產(chǎn)市場最大的因素房貸逐漸緩和，市場在2022年一季度有望逐漸企穩(wěn)。一二線城市將會率先走出低迷。

信號四：2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策上半年收緊為主，下半年市場下調(diào)后逐漸出臺穩(wěn)定調(diào)控政策。2021年全年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從上半年高熱到下半年深度調(diào)整的轉(zhuǎn)變。

信號五：2022年中國房地產(chǎn)調(diào)控將堅持“房住不炒”，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

2022房價預(yù)測：整體有望維穩(wěn)

資料圖 中新經(jīng)緯攝

2021年中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)了“房住不炒”。央行金融市場司司長鄒瀾表示，“房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。

易居研究院分析稱，2021年下半年以來，樓市地市進入下降通道，預(yù)計2022年商品房銷售市場繼續(xù)低迷，雖然貨幣政策將會有一定的放松，但房企經(jīng)營困難仍難以有效緩解，銷售端的壓力傳導(dǎo)至投資端，房企拿地信心難恢復(fù)，“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等將繼續(xù)實施，預(yù)計土地成交面積將會繼續(xù)下降，但跌幅會有所收窄；土地成交均價漲幅回落；溢價率保持歷史低位，地市將會繼續(xù)降溫。

信貸方面，張大偉認為，過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?？焖贁U張主要靠的是快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略+高杠桿。這種發(fā)展是不可持續(xù)的，良性循環(huán)應(yīng)該是繼續(xù)降低企業(yè)的杠桿，提高預(yù)售資金監(jiān)管保證開發(fā)商穩(wěn)定建設(shè)，整體市場平穩(wěn)，信貸不會過于緊張，也不會再現(xiàn)寬松。

房價方面，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱預(yù)計，2022年全國整體房價或?qū)⒃谝患径戎沟蠓€(wěn)，這主要是基于新房市場降溫已有半年之久，隨著中央信貸政策略有松動維穩(wěn)市場，整體行業(yè)信心正在逐步恢復(fù)，加之部分地方政府出臺“限跌令”，房企因資金流問題大幅打折的高潮期已過，2022年房價整體有望維穩(wěn)，下半年或?qū)⒈３中》厣星椤?/p>

具體而言，一線城市房價將維持現(xiàn)有高位，主要是基于居民充裕購買力支撐；二線城市整體房價持穩(wěn)，局部城市房價或有補漲。三四線城市下行壓力依舊巨大。二手房市場整體房價“堅挺”程度不如一手房，尤其是多地出臺二手房指導(dǎo)價，也將影響市場預(yù)期，進而影響二手房價格。(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險，入市需謹慎。)

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開發(fā)商“斷崖式降價”，剛買房的業(yè)主很生氣，向市委書記投訴！官方介入：停止低價交易并退款

樓市遇冷，開發(fā)商為了快速回款往往會選擇降價銷售，但這也會引起此前“高價”購買的業(yè)主不滿，因此發(fā)生投訴、“維權(quán)”事件。

近日，陜西漢中的一位業(yè)主就因為自己購買的樓盤降價銷售而投訴到了漢中市委書記鐘洪江的留言板。當(dāng)?shù)刈〗ň衷谡{(diào)查后表示，已責(zé)成開發(fā)公司停售退款，并恢復(fù)降前價格。

業(yè)主投訴樓盤降價銷售

官方：停售退款，恢復(fù)降前價格

公開信息顯示，漢中榮盛濱江悅府位于漢中市南鄭區(qū)江南東路與漢桂路交匯處東南側(cè)，由漢中榮園興城置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，項目開盤時間為2021年1月31日，房天下顯示的價格為6300元/平方米。

據(jù)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板，12月17日一名網(wǎng)友向漢中市委書記留言稱：

我是漢中榮盛濱江悅府的一位業(yè)主。我今年8月份在榮盛購買了他們的商品房，花費67萬多元。但是，就在今天，榮盛項目部以“工抵房”的借口進行斷崖式降價售房，平均一平方降價在1000元以上，同面積房屋總價下降10余萬元以上，這嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，我本金+房貸初步估計損失在18萬元以上。我們無法接受房產(chǎn)如此惡意貶值，且多位業(yè)主反映購房并首付后很長時間不能網(wǎng)簽，這屬于嚴(yán)重違規(guī)售房，請嚴(yán)查。

漢中市南鄭區(qū)委辦公室12月29日回復(fù)稱，經(jīng)區(qū)住建局調(diào)查核實，該網(wǎng)民于2021年7月25日認購該項目住宅一套，并于10月18日與開發(fā)商通過政府建立的房屋交易網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，在線簽訂房屋買賣合同并進行備案。

經(jīng)查，所反映的降價房源，系開發(fā)公司與施工單位簽訂有抵款協(xié)議的“工程抵押房”（開發(fā)公司向施工單位融資所抵押的商品房），共計60套，由施工單位通過開發(fā)公司銷售渠道進行銷售，整體均價較開發(fā)公司正常銷售的房源每平米降幅約600元，截至12月16日，達成銷售意向的“工程抵押房”共計52套，每套收取1萬元訂金。該項目前期存在部分購房款未及時進入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的情況，市住建局網(wǎng)簽及資金監(jiān)管系統(tǒng)自動識別鎖定，導(dǎo)致部分業(yè)主暫時無法進行網(wǎng)簽備案。

目前，漢中市并未出臺商品房價格限跌令，商品房售價調(diào)整屬市場行為，但本次“工程抵押房”銷售行為對前期購房業(yè)主造成一定心理影響。12月17日，區(qū)住建局對開發(fā)公司下發(fā)了整改通知，要求開發(fā)公司立即停止“工程抵押房”銷售業(yè)務(wù)，暫停該批次已售“工程抵押房”后續(xù)業(yè)務(wù)辦理，責(zé)成開發(fā)公司成立工作組，妥善解決因銷售“工程抵押房”與前期購房業(yè)主產(chǎn)生的矛盾；經(jīng)協(xié)調(diào)，網(wǎng)簽及資金監(jiān)管系統(tǒng)已解除鎖定，目前正在陸續(xù)辦理房屋網(wǎng)簽備案。

開發(fā)公司立即通知購買“工程抵押房”群眾前往退款，截至目前，已有20余戶辦理了退款手續(xù)，剩余購買“工程抵押房”群眾正在與開發(fā)公司協(xié)商后續(xù)處理事宜；同時，該項目所有樓盤房價已恢復(fù)至本次“工程抵押房”銷售前價格。

榮盛發(fā)展遭遇流動性困難

公司正在自救

啟信寶顯示，漢中榮園興城置業(yè)有限公司為A股上市公司榮盛發(fā)展（002146.SZ）旗下公司。

值得注意的是，不久前榮盛發(fā)展位于成都天府新區(qū)的樓盤榮盛時代天府也曾因以工抵房名義降價銷售引發(fā)爭議。

據(jù)中國證券報報道，有榮盛時代天府業(yè)主聲稱，剛簽完購房合同就發(fā)現(xiàn)開發(fā)商以工抵房名義推出8.2折的購房優(yōu)惠，一周之內(nèi)直接損失53萬元，還有業(yè)主稱損失70萬元以上。

不過，對于業(yè)主的反映的問題，四川天府新區(qū)成都管委會公園城市局回應(yīng)稱：“經(jīng)核實，開發(fā)企業(yè)降價銷售未違反成都市房地產(chǎn)現(xiàn)行法律法規(guī)，該情況屬于市場經(jīng)濟?！?/p>

官網(wǎng)顯示，榮盛發(fā)展成立于1996年，2007年8月8日成功登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。截至2021年上半年，榮盛發(fā)展土地儲備達3741.25萬平方米，總資產(chǎn)達2935.53億，已開發(fā)或開發(fā)中項目約300個。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道，12月20日，榮盛發(fā)展召開美元債投資人電話會議。

會上，榮盛發(fā)展董事長耿建明承認，公司遇到流動性困難。三道紅線政策出臺、銀行貸款集中度管理、信托新規(guī)、預(yù)售監(jiān)管資金限制、房地產(chǎn)稅試點等等，監(jiān)管政策不斷加碼，行業(yè)從下半年開始迅速降溫，需求端也嚴(yán)重下滑。另一方面，金融機構(gòu)放款收縮，疊加房地產(chǎn)企業(yè)同行信用事件爆發(fā)，沖擊房地產(chǎn)行業(yè)市場信心。盡管公司按計劃嚴(yán)抓回款，在年初制定相應(yīng)的應(yīng)對措施，但對下半年的形勢判斷和準(zhǔn)備不足。

三季報數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入116.95億元，同比下降33.2%；歸屬于母公司所有者的凈利潤5.69億元，同比下降60.99%；扣非凈利潤5.39億元，同比下降60.15%。前三季度，榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入459.18億元，同比上升5.17%；歸屬于母公司所有者的凈利潤31.02億元，同比下降29.57%；扣非凈利潤31.53億元，同比下降27.97%。

榮盛發(fā)展方面表示，公司已經(jīng)經(jīng)歷了2到3個月的自救，盡量避免進行債務(wù)展期，但目前貨幣資金受限情況較為嚴(yán)重。銀行貸款集中度管理導(dǎo)致機構(gòu)的放款額度和意愿都受到了限制。截至目前，榮盛有160億權(quán)益口徑在途已簽約的銷售，但由于限制簽約備案和沒有按揭額度，在短期內(nèi)無法回收這些款項。更重要的是，融資端壓降非常嚴(yán)重，截至目前公司融資凈現(xiàn)金流出額為182億元，這是歷年以來沒有過的。

榮盛發(fā)展還表示，目前公司面臨的是行業(yè)短期流動性危機，從政策層面來看已經(jīng)見底，但政策傳導(dǎo)還有一段時間，年底前公司將面臨工程結(jié)算款和農(nóng)民工工資支付，存在現(xiàn)實困難。公司將加緊銷售回款，并通過出售資產(chǎn)來履行財務(wù)承諾，保障債權(quán)人利益。

編輯|何小桃 杜恒峰

校對|盧祥勇

封面圖自攝圖網(wǎng)501575762

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深圳新房現(xiàn)“打折潮”有樓盤“買一套送一套”

臨近年底，房地產(chǎn)企業(yè)都在忙著加速回籠資金，各種促銷手段層出不窮。去年還很熱鬧，甚至許多項目“打新難”的深圳新房市場，今年年底卻迎來花樣打折。

近期，位于深圳羅湖區(qū)的一個住宅項目開盤，每平方米均價在備案價基礎(chǔ)上打了九二折，最低價格在6.3萬元/平方米左右。而周邊在售的新房單價普遍在每平米8-9萬之間，因此該項目吸引了不少人來看房。

記者走訪過程中了解到，臨近年底深圳市場打折促銷的新盤遍地開花，打折方式也是多種多樣，有的直接打折，有的直接推出特價房，還有的樓盤則是購買大戶型贈送一套小戶型。業(yè)內(nèi)人士表示，今年年底深圳新房市場優(yōu)惠的樓盤更多，且優(yōu)惠幅度更大。

深圳某房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人 樊先生：之前很多開發(fā)商，折扣都很難談，包括付款周期，今天付款周期、折扣都可以溝通。普遍來講，折扣比之前增加了大概5個點左右，像之前一些項目，大部分都在兩三個點的折扣，今天很多項目在9折或者92折左右，特別是一些公寓項目可能85折左右。

除了新盤打折以外，為了拓展客戶資源，提高新房銷量，現(xiàn)在開發(fā)商也在積極尋找中介合作售樓，而且傭金也有所提高。不過盡管如此，大部分樓盤的去化率普遍不理想。

深圳某房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人 樊先生：今天開發(fā)商很主動找我們合作。深圳這邊傭金在變高，目前我們代理的住宅項目大部分在1.5到2個點之間。雖然傭金有加高，但對于從業(yè)者，大家收入在降低。之前成交一個單，可能周期在一個月。今天成交一個單，周期可能在3個月或5個月，大家的單量下降非常嚴(yán)重。